Les troubles de voisinage

Les troubles de voisinage



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Notion de troubles de voisinage


Le droit de propriété
n'est pas absolu (art. 544 c.c.).
Si la propriété était un droit absolu, ou il est possible de tout faire, la
proximité et la contiguïté du voisinage, ferait que notre environnement dans
lequel nous vivons, deviendrait impossible.


La théorie des troubles
de voisinage se base sur les dispositions de l'article 544 du Code civil qui
permet de tenir un propriétaire ou l'occupant des lieux responsable des
dommages causés par lui à son "voisinage".
Depsui un arrêt de la Cour
de cassation, il n'est pas tenu de prouver une faute quelconque dans le
chef du responsable des nuisances, mais également l'omission (Cass. Arrêt du 7 décembre 1992).


Mais si toute activité
humaine exercée sur un fonds est susceptible de générer des troubles et des
gênes pour le voisinage, il faudra toutefois établir une distinction entre les
inconvénients normaux que chacun se doit de supporter, et les troubles
excessifs, c'est à dire qui dépassent la limite des inconvénients normaux de
voisinage.


L'objectif de la théorie
des troubles de voisinage, est justement de trouver cette limite à ce droit de
tout faire, afin de permettre un développement harmonieux des relations entre
voisins.
La réparation d'un tel trouble se réalise en principe par une indemnité
compensatoire allouée par le Juge.


Il appartient au juge
saisi d’une demande de compensation sur la base de la théorie des
troubles de voisinage, de déterminer le point de rupture de l’équilibre entre
voisins, lequel doit s’apprécier en fonction d’un environnement concret et
d'une situation préexistante.


La théorie des troubles
de voisinage est un mécanisme juridique établi sur base de la théorie des
équilibres des droits entre des propriétés. Elle est destinée à rétablir une
égalité préexistante mais rompue entre propriétés voisines. Cette rupture
d'équilibre ne peut se concevoir qu'en comparaison avec une situation
antérieure.
Il n’est toutefois pas exigé, pour que la théorie des troubles de voisinage
s’applique, que les fonds soient contigus. La notion de voisinage
s’entend d’une proximité suffisante pour qu’un événement se produisant
sur un fonds puisse avoir sur l’autre une répercussion directe, tel le bruit
(Affaire des riverains de Zaventem).
Cette proximté est également laissée à la sagesse du Tribunal.Il est donc
possible de prendre en compte des fonds qui se situent dans un environnement
proche. Il appartient au juge d'établir souverainement cette limite.


2. Arsenal législatif


"Le code civil de
1804 ne s’est pas spécialement préoccupé de la matière des troubles de
voisinage, et c’est donc en vain que l’on a cherché une solution propre aux
conflits entre voisins résultant des utilisations différentes, voire
incompatibles, que ceux-ci font de leur bien.


Il y a certes les articles
1382 et suivants, mais l’étirement de la notion de faute que
requiert la solution, par ce moyen, de certains conflits, a des limites
(…):
Monsieur Jean-Marie Chandelle « La réparation du dommage en matière de troubles
de voisinage » :


S’il offre des solutions
particulières à des problèmes limités (…), le Code est muet quant à la solution
à donner aux troubles entre voisins qui sont provoqués par la jouissance non-fautive…"


Tout le monde est
d'accord pour admettre que les troubles excessifs, même trouvant leur origine
dans un fait non fautif, doivent faire l'objet de sanction.


Même S'il existe dans
notre arsenal juridique quelques dispositions permettant de limiter les
troubles de voisinage (disposition des vues et des jours, droit de la
mitoyenneté, distances des plantations), c'est quelques cas précis (articles
640, 678 du code civil, article 35 du Code rural).


La cour de cassation,
dans deux arrêts rendus le 6 avril 1960, à trouver le fondement
juridique aux troubles excessifs de voisinage.


Vous pouvez lire ces
deux décisions, dans nos banques de données de jurisprudence.
Le fondement juridique repris par la cour de cassation est l'article 544 du
Code civil, qui reconnait à tout propriétaire le droit de jouir
normalement du bien qu'il possède.


La théorie des troubles
de voisinage est également appelée la théorie de l'équivalence des droits : les
propriétaires voisins ayant un droit égal à la jouissance de leur propriété,
une fois fixés les rapports entre les propriétés voisines, compte tenu des charges
normales du voisinage.
L'équilibre ainsi établi doit être maintenu entre les droits respectifs des
propriétaires.


En conséquence, le
propriétaire qui, par un fait non-fautif rompt cet équilibre en imposant
à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients
ordinaires du voisinage, lui doit une juste et adéquate compensation
rétablissant l'égalité rompue.


Avant ces deux arrêts
du 6 avril 1960 les cours et tribunaux se bornaient à appliquer le
droit commun de la responsabilité civil aux troubles de voisinage.


La faute consiste
soit en la violation d’une disposition légale précise (p.ex. le non respect
d’une disposition en matière d’aménagement du territoire, et non respect des
distances des plantations), soit à un manquement à l’obligation générale de
prudence.


Ainsi, commet une faute
le propriétaire qui néglige de prendre les précautions nécessaires
pour éviter des désagréments excédant la mesure normale des obligations de
voisinage.


Par cette
jurisprudence, la victime devait établir la faute, le dommage qu'elle
subissait et le lien de causalité entre la faute et le dommage.


Confronté à de
nombreuses demandes concernant des faits ou des comportements non-fautifs,
la Cour de
cassation a été amenée à sanctionner l’auteur de troubles causés par des
agissements non-fautifs, sur base de la théorie de l'équilibre des droits.


Ainsi, en cas de
troubles de voisinage, il peut exister deux actions autonomes :



- une action sur base de l’article 1382 pour des faits fautifs.
- une action sur base des dispositions de l’article 544 du C. civil pour des
agissements non fautifs.
- une action sur base de l'article 16 de la Constitution,
concernant l'égalité des citoyens devant les charges publiques (travaux
publics)


Ainsi, la victime d’une
nuisance en raison d’un comportement fautif d’un voisin, aura la
possibilité d’introduire la procédure aussi bien sur base de l’article 544 du
code civil que sur base des articles 1382 et 1383 du C. civil.


Toutefois, lorsqu'il y a
faute et que celle-ci n'est pas contestée, l'action sur base du droit commun de
la responsabilité sera préférée, puisqu'elle permet la réparation intégrale
du dommage, alors que l'action sur base des dispositions de l'article 544 du
code civil permet une indemnité compensatoire uniquement pour les
troubles qui excèdent les inconvénients ordinaires.


Ajoutons également, que
les articles 544 et 1382 du Code civil ne s'excluent pas. Le juge peut très
bien condamner le propriétaire de l'immeuble voisin au paiement d'une indemnité
compensatoire en raison d'un trouble dépassant les inconvénients ordinaires du
voisinage, mais également l'architecte ou/et l'entrepreneur sur base du
droit commun de la responsabilité.


Rappelons que
l'entrepreneur comme l'architecte, n'étant pas voisins propriétaires, ne
pourront jamais être condamnés sur base d'une rupture d'équilibre, mais
cependant ils pourront devoir garantir le propriétaire bâtisseur, tenu de
l'indemnité compensatoire, dans la mesure où leurs fautes lors de la
construction du bâtiment, entrainent pour le propriétaire l'obligation de payer
une indemnité compensatoire (Cfr. Cour de cass Arrêts du 29 mai 1975 et du 24
avril 2003).


Dans le cadre
d’agissements non-fautifs, le juge appréciera souverainement si le
comportement causant une nuisance, excède les inconvénients normaux de
voisinage.


Le principe de l’article
544 C.civil
est que chaque voisin a un droit égal à la jouissance de son bien,
compte tenu de l'environnement et compte tenu des charges normales du
voisinage. Le tribunal de Nivelles a rappelé : "que le citadin qui
décide d'aller s'établir dans le voisinage immédiat d'une exploitation rurale
accepte par là les inconvénients ordinaires de la proximité immédiate de cette
exploitation à coté de laquelle il a délibérément choisi de s'installer".


Concernant les sanctions,
la doctrine établi une distinction entre une action fondée sur l’article 1382
du C. civil et l’action fondée sur l’article 544 du C. civil.



- Pour la première action, elle donne droit à une réparation intégrale
du dommage, en raison d'une faute commise. La réparation sera une remise dans à
l'état antérieur ;
- Dans le cadre de l'action sur base de l'article 544 C.civil, elle ne donne
droit qu’à une indemnisation de l’excès de dommage, c’est-à-dire ce qui
dépasse les inconvénients normaux et ordinaires, en raison d'une rupture
d'équilibre établie par un acte non-fautif, tout en laissant la place à des
solutions diverses : soit une compensation, soit une astreinte jusqu’à la fin
du trouble, soit un nouvel aménagement des lieux, soit la suspension de la
cause du trouble excessif...


La victime a droit à une
juste et adéquate compensation rétablissant l'équilibre rompu;
Ainsi, lorsque le trouble a été causé par un fait non fautif, en
l'occurrence une nuisance sonore (batterie), la juste et adéquate compensation
rétablissant l'équilibre rompu, ne peut consister en l'interdiction absolue
de ce fait, même si, l'interdiction absolue est la seule manière de rétablir
l'équilibre rompu (cass.14 décembre 1995).



3. Quels sont les faits susceptibles d’entraîner
l’application de la théorie de voisinage ?


il est admis tant par la
doctrine que la jurisprudence majoritaire que le trouble anormal n'implique pas
que le trouble soit dû à l'aménagement d'un bien immobilier (la construction).
Ainsi, le trouble peut avoir pour origine une simple activité (indusrielle,
p.ex.).


Depuis, l’arrêt de la Cour de cassation du 7
décembre 1992, ont reconnaît qu’un trouble peut être causé par une activité
développée sur le fonds voisin ou à partir du fonds voisin, qu'un fait positif
ou même une omission (telle l’absence de dressage d’un chien) peuvent être
susceptibles de créer un trouble anormal.
L'aménagement d’un mur séparatif, des jours et des vues, même réguliers, sont
également susceptibles de créer des troubles de voisinage.


La jurisprudence a
retenu comme troubles excessifs de voisinage les faits suivants :



- le tapage nocturne résultant de l’exploitation d’un café ;
- l’utilisation d’un instrument de musique comme la batterie ;
- l’utilisation excessive d’un appareil de radio ;
- la détention de chiens de garde bruyants et dangereux ;
- l’installation de huit à dix ruches dans un jardin ;
- la présence d’un chenil contenant un trop grand nombre de chiens.
- dégâts provoqués par des travaux d'élargissement de la voirie
- poussières, odeurs, vibration, infiltration d'eau.


D'autre part, le trouble
doit être né et actuel.
Ainsi, la possibilité d’un risque ne doit pas être retenu.
Toutefois, le Tribunal de 1ère Instance a considéré dans un jugement du
21 décembre 2001, que s’il n’existe pas de certitude scientifique au sujet du
caractère nuisible ou inoffensif de crainte et de menace pour la santé, la
présente d’une antenne gsm doit être considéré comme un trouble de jouissance.


La victime doit
nécessairement démontrer que son dommage a été causé par le fait du voisin
usant de son fonds.


Pour qu'il y ait matière
à application de la théorie du trouble de voisinage, il faut que soit apportée
la preuve :.



- d'une rupture d'équilibre entre des biens voisins;
- de l'imputabilité de cette rupture à la personne à laquelle compensation est
demandée..



Cette imputabilité n'exige pas la preuve d'une faute au sens des articles 1382
et 1383 du Code civil mais seulement d'un fait, d'un comportement
ou d'une omission attribuable au propriétaire voisin ou au détenteur
d'un attribtut du droit propriété et qui soit la cause du dommage anormal.


- trouble de
voisinage (article 544 et 1382 du Code civil) et aggravation de la servitude
conventionnelle : Si le dommage est la conséquence fautive, ce
dernier peut être sanctionné sur pied des articles 1382 et 1383 du Code Civil.
En l'absence de faute, une action peut être introduite sur base de l'article
544 du Code Civil en raison des nuisances, à savoir un trouble qui dépasse les
inconvénients normaux du voisinage.
S'il y a cumulativement nuisance et dommage en raison d'un comportement fautif,
la procédure peut être introduite aussi bien sur base de l'article 544 du Code
civil que 1382 et 1383 du même code (JJP, 1992, p. 172).
Justice de paix de Halle,
Jugement du 29 janvier 1992 (11).
Juge : M. R. Vanheghen.


- Acte de base
- GSM : Lorsque l'acte de base stipule que "tous les
travaux ou transformations qui ont une influence sur le style ou l'harmonie de
l'immeuble" , ne peuvent être décidés qu'à l'unanimité, ceci vaut pour le
placement d'une antenne de GSM sur le toit de l'immeuble à appartements. La
disposition de l'acte de base qui ne requiert pas l'unanimité pour
l'installation d'une antenne de télévision, ne peut être appliquées par
analogie à une antenne de GSM.
La décision de placer une antenne de GSM ne peut être considérée comme une
intervention du syndic au sujet de l'utilisation, de l'administration ou de la
jouissance des parties communes.
Il n'existe pas encore de certitude scientifique au sujet du caractère nuisible
ou inoffensif des antennes de GSM. Ceci n'empêche pas que le sentiment
d'insécurité, le sentiment subjectif de crainte et de menace pour la santé, doit
être considéré comme un trouble de jouissance.
Tribunal de 1ère Instance de Bruge. Jugement du 21 décembre 2001 - RGDC,
2002, p. 306.


- Troubles de
voisinage et force majeure : L'article 544 du Code civil permet
d'engager, non seulement la responsabilité d'un propriétaire, mais également
celle de toute personne qui, en raison d'un droit personnel ou réel accordé par
le propriétaire, dispose à l'égard dudit bien l'un des attributs de droit de
propriété.
Une telle responsabilité, si elle est indépendante de toute notion de faute
dans le chef de l'auteur du trouble, suppose néanmoins un fait volontaire dans
le chef de celui-ci, le dommage devant être consécutif à l'exercice du droit de
propriété ou d'un de ses attributs, par le débiteur.
La responsabilité du propriétaire ou du titulaire d'un des attributs de la
propriété ne peut être mise en cause lorsqu'il est totalement étranger à l'acte
fautif, qui a eu lieu à son insu et sans que l'on puisse, d'aucune manière, lui
en imputer l'initiative – force majeure (www.cass.be).
Tribunal de 1ère instance de Bruxelles,
Jugement 17 octobre 1997 (23)


- Troubles de
voisinage et bail à loyer : Il n'appartient pas au tribunal, à
peine de bouleverser l'économie du contrat, de modifier l'équilibre des
obligations auxquelles chacune des parties s'est engagée et des droits dont
chacune d'elles a, par convention, entendu se prévaloir : l'accord des parties
sur la dérogation aux obligations mises à charge du bailleur par les articles
1719 et 1720 du code civil mettant à sa charge l'obligation de délivrer la
chose louée en bon état de réparation et et d'entretenir celle-ci constitue un
élément essentiel du contrat au même titre que l'accord sur le montant du
loyer.
Il appartient au bailleur qui postule la résiliation du bail en invoquant des
troubles de jouissance provoqués par ses locataires d'en établir non seulement
la réalité actuelle mais également la gravité, laquelle pourrait seule
justifier cette résiliation.
Aux termes de l'article 6 de la section insérée dans le code civil par la loi
du 20 février 1991, l'adaptation
du loyer au coût de la vie ne s'opère qu'après que le bailleur en ait fait la
demande écrite et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant
celui de la demande (JLMB 1994 p.358).
Tribunal de 1ère de Bruxelles, Jugement du 8 décembre 1993.