الرئيسية
أحدث الصور
من طرف عدم دستورية الامتداد القانونى
لعقودالايجار القديم
بحث خاص بالمستشار احمد البلتاجى ,
امتداد
العقد دون موافقة احد أطرافة أمر مرفوض قانونا طبقالقاعدة العقد شريعة المتعاقدين إلا أن
مشكلة استغلال الملاك للمستأجرين وارتفاعالقيمة ألإيجاريه دفعت المشرع للخروج على
قاعدة العقد شريعة المتعاقدين بالنص علىامتداد عقد الإيجار فيما بين المؤجر
والمستأجر إلا انه فات على المشرع وضع توازن فيالقيمة ألإيجاريه للعين المؤجرة يتماشى مع
مرور الزمن فالتوازن الذي وضعة المشرع فىالعلاقة بين المؤجر و المستأجر هو توازن
كان موجود وقت الإيجار فقط إلا أن تطورالظروف الاقتصادية وتأثير التضخم عصف بهذا
التوازنكما أن
المشرع في بعض تلكالقوانين لم يترك يد المالك حرة في تحديد هذا التوازن بل قيده بقيمة
إيجاريه وضعلها سقفا لا يمكن تجاوزه أو قيده بقيمة إيجاريه تقوم اللجان بتحديدهاوانتقدكثيرا من
الفقه قوانين الإيجار الاستثنائية فذهب البعض أن تدخل المشرع في العلاقةألإيجاريه
بين ملاك ومستأجري العقارات السكنية قد أفسد هذه العلاقة, لأنه لم يحققالتوازن
ولم يراع العدالة بين الطرفين, ولهذا فإن إيجارات المساكن في حاجة إليمراجعة
تشريعية دقيقة للعودة بها إلي الوضع الطبيعي حفاظا علي الاستقرار والسلامالاجتماعي.
والتساؤل
المطروح هنا هل هناك شبهه عدم دستورية للامتداد القانوني؟ ثم إذا كان هناك شبهه بعدم دستورية نصوص
الامتداد القانوني فما هي الوسائل المثلىلحل تلك المشكلة ؟هذا ما
نحاول الإجابة عليه من خلال إظهار تاريخ الامتدادالقانوني في التشريع المصري ثم نبين مدى
إمكانية رقابة المحكمة الدستورية للقوانينالاستثنائية ثم نوضح أوجه العوار التي تصيب
الامتداد القانوني وأخيرا نوضع كيفيةمعالجة تلك المشكلة من خلال خمس مطالبالمطلب
الأولتاريخ
الامتدادالقانونيأول فكرة
لامتداد عقد الإيجار لم تكن إمدادا قانونيا صرفا بقوة القانونوإنما كان
امتدادا مشروطا بطلب المستأجر البقاء في العين المؤجرة وجاء ذلك في أمروزير
الداخلية رقم 151 لسنة 1941 حيث نص في المادة الأولى منه على انه " لمستأجريالمنازل أو
أجزاء المنازل الخالية من المفروشات أو المفروشة و المخصصة للسكنىوللمستأجرين
من الباطن في المدن وفى الأحياء التي يصدر بتحديدها قرار من وزيرالداخلية
الحق في طلب امتداد الإجارة القائمة في أول مايو سنة 1941 بالشروط الواردةفيها لمدد
جديدة متتابعة بحيث لا تزيد المدةالواحدة على ستة أشهرويجبللانتفاع
بأحكام الفقرة السابقة أن يكون المستأجر قد قام بجميع الالتزامات المفروضةعليه
بمقتضى عقد الإيجار وان يعلن المالك بخطاب موصى عليه برغبته في التجديد قبلانتهاء
الإجارة بخمسة عشر يوما على الأقل"
ثم صدر
المرسوم 598 رقم لسنة 1945وكانت أول فكرة للامتداد القانوني دون تكليف المستأجر في إعلان رغبته
في امتداد عقدالإيجار فنص في مادته الأولى على انه " لا يجوز للمؤجر إن يخرج
المستأجر إلا بحكمقضائي يستند إلى احد السببين الآتيين :- (1) إن تكون الأجرة المستحقة
بصفه قانونيةطبقا لأحكام هذا الأمر لم تدفع في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ
المطالبة بها بعدلاستحقاق بإعلان على يد محضر أو بخطاب مسجل
(2) إن
يكون المستأجر قد استعملالمكان أو سمح باستعماله بطريقه تنافى شروط عقد الإيجار المعقول هاو
تضر بمصلحهالمالك ......"
ثم صدر
المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 ونص في مادته الثانيةعلى انه :- لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء
المكان المؤجر إلا لأحد الأسباب الآتية :-
(أ) إذا
لم يقم المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة طبقا لأحكام هذا المرسومبقانون في
خلال خمسة عشر يوما من تاريخ المطالبة بها قضاء أو من تاريخ تكليفالمستأجر
بوفائها بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل مصحوب بعلم وصول
(ب) إذاكان
المستأجر قد أجر من الباطن المكان المؤجر دون أن يكون له الحق في ذلك
(ج ) إذا استعمل المستأجر المكان
المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تنافى شروط الإيجارالمعقولة أو تضر بمصلحة المالك "
ثم صدر أول
قانون صادر عن ممثلي الشعب ويقررالامتداد القانوني لعقود الإيجار إلا وهو القانون رقم 121 لسنة 1947
والذي نص فيمادته الثانية من ذات القانون والمعدلة بالقانون 17 لسنة 1949 على
انه " لا يجوزللمؤجر إن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو عند انتهاء المدة المتفق
عليها في العقدإلا لأحد الأسباب الآتية :-
(أ) إذا
لم يقم المستأجر بوفاء الأجرة المستحقةطبقا لأحكام هذا القانون في خلال خمسة عشر
يوما من تاريخ تكليفه بذلك بإعلان على يدمحضر أو بكتاب مسجل يسلم بإيصال
(ب) إذا
كان المستأجر قد أجر من الباطن المكانالمؤجر بغير إذن كتابي صريح من المالك في
تاريخ التأجير ولا يعمل بالتصريح العامالعقد الأصلي بالتأجير من الباطن إلا إذا
كان لاحقا لأخر ديسمبر سنة 1943
(ج) إذا استعمل المستأجر المكان
المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تنافى شروط الإيجارالمعقولة أو تضر بمصلحة المالك
(د) إذا
ثبت أن المكان المؤجر أصبح آيلا للسقوطويخشى منه على سلامة المكان "
ثم صدر
القانون رقم 52 لسنة 1969 ونصت المادةالثالثة والعشرون على انه " فى غير
الاماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلبإخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها
في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
(أ) إذا
لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة خلال خمسة عشر يوما من تاريختكليفه
بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول بدون مظروف أو بإعلان على يد محضرعلى انه لا
يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بأداء الأجرة وفوائدها بواقع 7% منتاريخ
الاستحقاق حتى تاريخ السداد والمصاريف الرسمية وذلك قبل إقفال باب المرافعةفي الدعوى
فإذا تكرر امتناعه أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون أن يقدممبررات
تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء
(ب) إذا
اجر المستأجر المكان المؤجرمن الباطن أو تنازل عنه أو تركة للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن
كتابي صريح منالمالك وذلك مع عدم الإخلال بأحكام المواد 4 ، 21 ، 26 ، 27 من هذا
القانون
(ج) إذا استعمل المستأجر المكان
المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجارالمعقولة أو تضر بمصلحة المؤجرثم صدر
القانون 49 لسنة 1977 ونص على الآتي " فيغير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر
أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدةالمتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب
الآتية
:-
(أ) إذا
لم يقم المستأجربالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك
بكتاب موصى عليةمصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر و لا يحكم
بالإخلاء إذا قامالمستأجر قبل إقفال باب المرافعة بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر
من مصاريفونفقات فعليه فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر عن الوفاء بالأجرة
المستحقة دونمبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاءولا ينفذ
حكم القضاء المستعجل بطردالمستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ
الصريح إذا ماسدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم
(ب) إذا
اجر المستأجرالمكان المؤجر من الباطن أو تنازل عنه أو تركة للغير بأي وجه من
الوجوه بغير إذنكتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي وذلك مع عدم الإخلال بأحكام
المواد التي تجيزللمستأجر ذلك
(ج) إذا
استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقةتخالف شروط الإيجار المعقولة والمتعارف
عليها أو تضر بمصلحة المؤجر أو استعمله فيغير الأغراض المؤجر من اجلها وذلك بعد
اعذراه بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه
(د) إذا
استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة ضارة بالصحة أومقلقة
للراحة أو منافية للآداب العامة متى ثبت ذلك بحكم قضائي نهائي"
وأخيرا صدرالقانون
136 لسنة 1981 ونص على انه " لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولوانتهت
المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
(أ) الهدم
الكلىأو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط و الإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم
والصيانة وفقالأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية
(ب) إذا
لم يقم المستأجر بالوفاءبالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب
موصى علية مصحوببعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر و لا يحكم بالإخلاء إذا
قام المستأجرقبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده
المؤجر من مصاريفونفقات فعليهولا ينفذ
حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسببالتأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط
الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرةوالمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط
إن يتم التنفيذ في مواجهةالمستأجرفإذا تكرر
امتناع المستأجر أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دونمبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء
أو الطرد بحسب الأحوال
(ج ) إذا
ثبتإن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجرة من الباطن بغير إذن
كتابي صريح منالمالك للمستأجر الأصلي ، أو تركة بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك
دون إخلالبالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو
التنازل عنه أوتأجيره من الباطن أو تركة لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من
القانون 49 لسنة 1977
(د) إذا
ثبت بحكم قضائي نهائي إن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمحباستعماله
بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة ا وفى إغراضمنافية
للآداب العامةومع عدم
الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوةالقانون عقود إيجار الأماكن المفروشةوتلغى
المادة 31 من القانون 49 لسنة 1977وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون "
المطلب
الثانيمدى
إمكانيةالطعن بعدم دستورية القوانين
الاستثنائيةيثور
التساؤل حول مدى خضوع القوانينالاستثنائية لرقابة المحكمة الدستورية ؟تنص المادة
25 من القانون رقم 48 لسنة 1979 والخاصة بقانون المحكمة الدستورية العليا على انه " تختص
المحكمة الدستوريةالعليا دون غيرها بما يأتي :
أولا :
الرقابة القضائية على دستورية القوانينواللوائح.
ثانيا :
الفصل في تنازع الاختصاص بتعيين الجهة المختصة من بين جهاتالقضاء أو
الهيئات ذات الاختصاص القضائي وذلك إذا رفعت الدعوى عن موضوع واحد أمامجهتين منها
ولم تتخل أحداهما عن نظرها أو تخلت كلتاهما عنها.
ثالثا :
الفصل فيالنزاع الذي يقوم بشأن تنفيذ حكمين نهائيين متناقضين صادر احدهما من
أية جهة منجهات القضاء أو هيئة ذات اختصاص قضائي والآخر من جهة أخرى منها. "
فالواقعالقانوني
يؤكد خضوع تلك القوانين والتشريعات لرقابة المحكمة الدستورية العليا فنصالمادة 25
سالف الذكر صريح في إخضاع كافة القوانين واللوائح لرقابة المحكمةالدستورية
العليا دون تفرقة بين قوانين عادية واستثنائيةكما قد
أجابت المحكمةالدستورية العليا ذاتها على هذا التساؤل بقولها " الأصل في سلطة
المشرع في مجالتنظيم الحقوق أنها سلطة تقديرية ما لم يفرض الدستور على ممارستها
قيودا لا يجوزتخطيها لضمان أن يكون الانتفاع بتلك الحقوق مفيدا وفعالا ، وكانت
الحماية التيكفلها الدستور للملكية الخاصة في مادته الثانية والثلاثين مناطها تلك
الملكية التيلا تقوم على الاستغلال ، ولا يتعارض استخدامها مع الخير العام لجموع
المواطنين ،ولا تنافى مقاصدها الأغراض التي تتوخاها وظيفتها الاجتماعية ، وكان
المشرع في مجالتنظيم العلائق ألإيجاريه وإن قرر من النصوص القانونية ما ارتآه كافلا
للتوازن بينأطرافها ، إلا أن هذا التوازن لا يجوز أن يكون شكليا ، بل يتعين أن
يكون حقيقةواقعة قانونا ، وإلا آل أمر هذه النصوص إلى إبطالها من خلال مباشرة
الرقابةالقضائية علي دستوريتها ، ذلك أن القيود التي يفرضها المشرع على حق
الملكية لا يجوزأن تكون مدخلا لإثراء مستأجر العين وإفقار مالكها ، ولا أن يحصل من
خلالها على حقوقلا يسوغها مركزه القانونى في مواجهة المؤجر ، وإلا حض تقريرها علي
الانتهاز ، وناقضجوهر الملكية التي لا يجوز أن تكون ثمارها عائدة إلي غير أصحابها ،
بما مؤداه ومنزاوية دستورية امتناع إهدار الحدود المنطقية التي يقوم بها التوازن
في العلاقةألإيجاريه ، وهو ما يتحقق بالضرورة كلما انحدر الميزان كلية في اتجاه
مناقض للمصالحالمشروعة لأحد طرفيها 0 وبوجه خاص من خلال تخويل مستأجر العين مزايا
بعيدة في مداهاتخل بالحقوق الأصيلة التي كان ينبغى ضمانها لمؤجرها ، إذ يعتبر ذلك
اقتحاما لحقالملكية عاصفا بمقوماتها ، وانتهاكا لمجالاتها الحيوية التي لا يجوز
المساس بهاباعتبارها علة تقريرها ومناط حمايتها 0ولاينال مما تقدم أن يقال بأن
النص المطعونفيه من قبيل التشريعات الاستثنائية التي تدخل بها المشرع لمواجهة
الأزمة المتفاقمةالناشئة عن قلة المعروض من الأماكن سواء كانت مهيأة للسكنى أو معدة
لغير ذلك منالأغراض ، ذلك أنه حتى وإن صح ذلك ، إلا أن الطبيعة الاستثنائية لتلك
التشريعاتالتي درج المشرع على تنظيم العلائق ألإيجاريه من خلالها ، واعتبر
أحكامها من النظامالعام لإبطال كل اتفاق على خلافها ، ولضمان سريان آثارها بأثر مباشر
على عقودالإيجار القائمة عند العمل بها ولو كانت مبرمة قبلها لا تعصمها من
الخضوع للدستور ،ولا تخرجها من مجال الرقابة القضائية التي تباشرها المحكمة الدستورية
العليا علىدستورية القوانين ، بل يتعين اعتبارها من قبيل التنظيم الخاص
لموضوعها ، وأن يكونمناط سلامتها هو اتفاقها مع أحكام الدستور " ( )
المطلب
الثالثأوجهالعوار الدستورى في قوانين إيجار
الأماكنمن خلال
مراجعه الأحكام الصادرة عنالمحكمة الدستورية والمتعلقة بعدم دستورية قوانين إيجار الأماكن نجد
أنها تركز علىثلاث أوجه لمخالفة قوانين إيجار الأماكن للدستور، المخالفة الأولى هي
الاعتداء علىحماية حق الملكية والثانية هي الاعتداء على حرية التعاقد والمخالفة
الثالثة هوالإخلال بمبدأ المساواةوفيما يلى
استعراض أوجه المخالفات الثلاث من قبلالمحكمة الدستورية العليا في ثلاث فروعالفرع
الأولالاعتداء
على الملكيةالخاصةالرأى
الاول :- نصوص الامتداد القانونى دون تعديل فى القيمة الايجاريةغير دستورى :-
المحكمة
الدستورية مقصلة المتعدى على الدستور ، قضت في العديد منأحكامها بعدم دستورية النصوص التي تشكل
اعتداء على حق الملكية الخاصة فقضت
" إنالملكية ـ
في إطار النظم الوضعية التي تزاوج بين الفردية وتدخل الدولة ـ لم تعدحقاً
مطلقاً ، ولا هي عصية على التنظيم التشريعي ، وليس لها من الحماية ما يجاوزالانتفاع
المشروع بعناصرها ، ومن ثم ساغ تحميلها بالقيود التي تتطلبها وظيفتهاالاجتماعية
، وهى وظيفة لا يتحدد نطاقها من فراغ ، ولا تفرض نفسها تحكماً ، بلتمليها
طبيعة الأموال محـل الملكية ، والأغراض التي ينبغي رصدها عليها ، محددة علىضوء واقع
اجتماعي معين ، في بيئة بذاتها ، لها مقوماتها وتوجهاتهاوحيث إنالحماية
التي فرضها الدستور للملكية الخاصة ، تمتد إلى كل أشكالها ، لتقيم توازناًدقيقاً بين
الحقوق المتفرعة عنها والقيود التي يجوز فرضها عليها ، فلا ترهق هذهالقيود تلك
الحقوق لتنال من محتواها ، أو تقلص دائرتها ، لتغدو الملكية في واقعهاشكلاً
مجرداً من المضمون ، وإطاراً رمزياً لحقوق لا قيمة لها عملاً ، فلا تخلصلصاحبها ،
ولا يعود عليه ما يرجوه منها إنصافاً ، بل تثقلها تلك القيود لتنوء بها ،مما يخرجها
عن دورها كقاعدة للثروة القومية التي لا يجوز استنزافها من خلال فرضقيود عليها
لا تقتضيها وظيفتها الاجتماعية . وهو ما يعنى أن الأموال بوجه عام ،ينبغي أن توفر
لها من الحماية أسبابها التي تعينها على التنمية ، لتكون من روافدها،
فلا يتسلط أغيار عليها انتهازاً أو إضراراً بحقوق الآخرين ، متدثرين في ذلكبعباءة
القانون ، ومن خلال طرق احتيالية ينحرفون بها عن مقاصده ، وأكثر ما يقع ذلكفي مجال
الأعيان المؤجرة ، التي تمتد عقودها بقوة القانون دون ما ضرورة وبذاتشروطها ،
مما يحيل الانتفاع بها إرثاً لغير من يملكونها ، يتعاقبون عليها ، جيلاًبعد جيل ،
لتؤول حقوقهم في شأنها إلى نوع الحقوق العينية التي تخول أصحابها سلطةمباشرة على
شئ معين ، وهو ما يعد انتزاع الأعيان المؤجرة من ذويها على وجه التأييد ." ( )
كما قضت
أيضا " وحيث إن الدستور حرص على النص على صون الملكية الخاصةوكفل عدم
المساس بها إلا على سبيل الاستثناء ، وفى الحدود وبالقيود التي أوردها ،باعتبار
أنها في الأصل ثمرة مترتبة على الجهد الخاص الذى بذله الفرد بكده وعرقه ،وبوصفها
حافز كل شخص إلى الانطلاق والتقدم ، إذ يختص دون غيره بالأموال التي يملكها،
وتهيئة الانتفاع المقيد بها لتعود إليها ثمارها ، وكانت الأموال التي يرد عليهاحق الملكية
تعد كذلك من مصادر الثروة القومية التي لا يجوز التفريط فيها أواستخدامها
على وجه يعوق التنمية أو يعطل مصالح الجماعة ، وكانت الملكية في إطارالنظم
الوضعية التي تزاوج بين الفردية وتدخل الدولة لم تعقد حقاً مطلقاً، ولا هيعصية على
التنظيم التشريعي، وإنما يجوز تحميلها بالقيود التي تقتضيها وظيفتهاالاجتماعية،
وهي وظيفة يتحدد نطاقها ومرماها على ضوء طبيعة الأموال محل الملكية،والأغراض
التي ينبغي توجيهها إليها، وبمراعاة الموازنة التي يجريها المشرع ويرجح منخلالها ما
يراه من المصالح أولى بالرعاية وأجدر بالحماية على ضوء أحكام الدستور متىكان ذلك،
تعين أن ينظم القانون أداء هذه الوظيفة مستهدياَ بوجه خاص بالقيم التيتنحاز
إليها الجماعة في مرحلة معينة من مراحل تطورها، وبمراعاة أن القيود التيتفرضها
الوظيفة الاجتماعية على حق الملكية للحد من إطلاقها، لا تعتبر مقصودةلذاتها، بل
غايتها خير الفرد والجماعة. ولقد كفل الدستور في مادته الثانيةوالثلاثين
حماية الملكية الخاصة التي لا تقوم في جوهرها على الاستغلال، وهو يردانحرافها
كلما كان استخدامها متعارض مع الخير العام للشعب، ويؤكد دعمها بشرط قيمهاعلى أداء
الوظيفة الاجتماعية التي يبين المشرع حدودها مراعياً أن تعمل في خدمةالاقتصاد
القومي، وفي إطار خطة التنمية.
وحيث إن
الوظيفة الاجتماعية لحق الملكيةتبرز – على الأخص – في مجال الانتفاع بالأعيان المؤجرة، ذلك أن كثرة
من القيودتتزاحم في نطاق مباشرة المالك لسلطته المتعلقة باستغلاله لملكه، وهي
قيود قصد بهافي الأصل مواجهة الأزمة المتفاقمة الناشئة عن قلة المعروض من الأماكن
المهيأةللسكنى وغيرها من الأماكن لمقابلة الزيادة المطردة في الطلب عليها،
تلك الأزمة التيترتد جذورها إلى الحربين العالميتين الأولى والثانية وما ترتب عليهما
من ارتفاعأجرة الأماكن على اختلافها بعد انقطاع ورود المواد الأولية للبناء
ونضوبها وازديادالنازحين إلى المدن، بالإضافة إلى الزيادة الطبيعية في سكانها، وكان
أن عمد المشرعإلى مواجهة هذه الأزمة بتشريعات استثنائية مؤقتة – لا يجوز التوسع في
تفسيرها أوالقياس عليها – خرج فيها على القواعد العامة في عقد الإيجار مستهدفاً
بها – علىالأخص- الحد من حرية المؤجر في تقدير الأجرة واعتبار العقد ممتداً
بقوة القانونبذات شروطه الأصلية عدا المدة والأجرة، غير أن ضراوة الأزمة وحدتها
جعلت التشريعاتالاستثنائية متصلة حلقاتها، مترامية في زمن تطبيقها، محتفظة بذاتيتها
واستقلالها عنالقانون المدني، متعلقة أحكامها بالنظام العام لإبطال كل اتفاق على
خلافها ولضمانسريانها بأثر مباشر على الآثار التي ربتتها عقود الإيجار القائمة عند
العمل بها ولوكانت مبرمة قبلها، وزالت بالتالي صفتها المؤقتة، وآل الأمر إلى
اعتبار أحكامها منقبيل التنظيم الخاص لموضوعها مكملاً بقواعد القانون المدني باعتباره
القانون العام،إذ كان ذلك، وكان الضرورة الموجهة لهذا التنظيم الخاص تقدر بقدرها،
ومعها تدورالقيود النابعة وجوداً وعدماً باعتبارها علة تقريرها، وكان حق
المستأجر في العينالمؤجرة – حتى مع قيام هذا التنظيم الخاص- لا زال حقاً شخصياً تؤول
إليه بمقتضاهمنفعة العين المؤجرة،و ليس حقاً عينياً يرد على هذه العين في ذاتها،
تعين أن يكونالبقاء في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الإجارة مرتبطاً بحاجة
المستأجر إليهابوصفها مكاناً يأويه هو وأسرته أو يباشر مهنته أو حرفته فيها، فإذا
انفكت ضرورة شغلالعين عن مستأجرها، زالت الأحكام الاستثنائية التي بسطها المشرع عليه
لحمايته، ولميعد له من بعد حق في البقاء في العين المؤجرة، ولا النزول عنها للغير
بالمخالفةلإرادة مالكها، وهو ما رددته هذه التشريعات ذاتها بإلقائها على
المستأجر واجباتثقيلة غايتها ضمان أن يكون شغله العين المؤجرة ناشئاً عن ضرورة
حقيقية يقوم الدليلعليها، لا أن يتخذها وسيلة إلى الانتهاز والاستغلال، ذلك أن القيود
التي يفرضهاالمشرع على حق الملكية لضمان أدائها لوظيفتها الاجتماعية يتعين أن
تظل مرتبطةبالأغراض التي تتوخاها، دائرة في فلكها، باعتبار أن ذلك وحده هو علة
مشروعيتهاومناط استمرارها، متى كان ذلك، وكانت سلطة المشرع في مجال تنظيم
الحقوق لا تعنيترخصه في التحرر من القيود والضوابط التي فرضها الدستور كحدود نهائية
لهذا التنظيملا يجوز تخطيها أو الدوران من حولها، وكان كل نص تشريعي لا يقيم وزنا
للتوازن فيالعلاقة ألإيجاريه عن طريق التضحية الكاملة بحقوق أحد طرفيها – وهو
المؤجر – يعتبرمقتحماً الحدود المشروعة لحق الملكية ومنطوياً على إهدار الحماية
الدستورية المقررةلها" ( )
فالمحكمة
الدستورية العليا أكدت أن امتداد العلاقات ألإيجاريه دونتعديل في القيمة ألإيجاريه بين المالك والمستأجر
يعد انتهاكا لحق الملكية الخاصةالمصونة بنصوص الدستور ويتمثل هذا الاعتداء في انتقاص حق الملكية
لأحد عناصرهابإسقاط حق الاستغلال منها باعتبار أن بقاء المستأجرين باجرة عفى
عليها الزمن يحرمالمالك من حقه في استغلال ما يملكهالرأى
الثانى :- نصوص الامتداد القانونى دونتعديل فى القيمة الايجارية دستورى :-
قضت
المحكمة الدستورية العليا فى احداحكامها برفض الدفع بعدم دستورية المادتين 14- 15 من القانون 49 لسنة
1977 والخاصةبتحديد القيمة الايجارية عن طريق اللجان فقضت " وحيث إنه عن
النعى بمساس النصينالطعينين بالملكية الخاصة وإخلالهما بمبدأ التضامن الاجتماعى ، فإنه
مردود أيضاً،ذلك أنه ولئن كان الدستور قد كفل حق الملكية الخاصة ، وحوطه بسياج من
الضمانات التىتصون هذه الملكية وتدرأ كل عدوان عليها، إلا أنه فى ذلك كله لم يخرج
عن تأكيده علىالدور الإجتماعى لحق الملكية ، حيث يجوز تحميلها ببعض القيود التى
تقتضيها أوتفرضها ضرورة إجتماعية ، وطالما لم تبلغ هذه القيود مبلغاً يصيب حق
الملكية فىجوهره أو يعدمه جل خصائصه، كما جرى قضاء المحكمة أيضاً على أن حرية
التعاقد- وهىوثيقة الصلة بالحق فى الملكية- قاعدة أساسية يقتضيها الدستور صوناً
للحرية الشخصية،وهذه الحرية التى تعتبر حقاً طبيعياً ولازماً لكل انسان يستحيل وصفها
بالاطلاق، بليجوز فرض قيود عليها وفق أسس موضوعية تكفل متطلباتها دون زيادة أو
لعقودالايجار القديم
بحث خاص بالمستشار احمد البلتاجى ,
امتداد
العقد دون موافقة احد أطرافة أمر مرفوض قانونا طبقالقاعدة العقد شريعة المتعاقدين إلا أن
مشكلة استغلال الملاك للمستأجرين وارتفاعالقيمة ألإيجاريه دفعت المشرع للخروج على
قاعدة العقد شريعة المتعاقدين بالنص علىامتداد عقد الإيجار فيما بين المؤجر
والمستأجر إلا انه فات على المشرع وضع توازن فيالقيمة ألإيجاريه للعين المؤجرة يتماشى مع
مرور الزمن فالتوازن الذي وضعة المشرع فىالعلاقة بين المؤجر و المستأجر هو توازن
كان موجود وقت الإيجار فقط إلا أن تطورالظروف الاقتصادية وتأثير التضخم عصف بهذا
التوازنكما أن
المشرع في بعض تلكالقوانين لم يترك يد المالك حرة في تحديد هذا التوازن بل قيده بقيمة
إيجاريه وضعلها سقفا لا يمكن تجاوزه أو قيده بقيمة إيجاريه تقوم اللجان بتحديدهاوانتقدكثيرا من
الفقه قوانين الإيجار الاستثنائية فذهب البعض أن تدخل المشرع في العلاقةألإيجاريه
بين ملاك ومستأجري العقارات السكنية قد أفسد هذه العلاقة, لأنه لم يحققالتوازن
ولم يراع العدالة بين الطرفين, ولهذا فإن إيجارات المساكن في حاجة إليمراجعة
تشريعية دقيقة للعودة بها إلي الوضع الطبيعي حفاظا علي الاستقرار والسلامالاجتماعي.
والتساؤل
المطروح هنا هل هناك شبهه عدم دستورية للامتداد القانوني؟ ثم إذا كان هناك شبهه بعدم دستورية نصوص
الامتداد القانوني فما هي الوسائل المثلىلحل تلك المشكلة ؟هذا ما
نحاول الإجابة عليه من خلال إظهار تاريخ الامتدادالقانوني في التشريع المصري ثم نبين مدى
إمكانية رقابة المحكمة الدستورية للقوانينالاستثنائية ثم نوضح أوجه العوار التي تصيب
الامتداد القانوني وأخيرا نوضع كيفيةمعالجة تلك المشكلة من خلال خمس مطالبالمطلب
الأولتاريخ
الامتدادالقانونيأول فكرة
لامتداد عقد الإيجار لم تكن إمدادا قانونيا صرفا بقوة القانونوإنما كان
امتدادا مشروطا بطلب المستأجر البقاء في العين المؤجرة وجاء ذلك في أمروزير
الداخلية رقم 151 لسنة 1941 حيث نص في المادة الأولى منه على انه " لمستأجريالمنازل أو
أجزاء المنازل الخالية من المفروشات أو المفروشة و المخصصة للسكنىوللمستأجرين
من الباطن في المدن وفى الأحياء التي يصدر بتحديدها قرار من وزيرالداخلية
الحق في طلب امتداد الإجارة القائمة في أول مايو سنة 1941 بالشروط الواردةفيها لمدد
جديدة متتابعة بحيث لا تزيد المدةالواحدة على ستة أشهرويجبللانتفاع
بأحكام الفقرة السابقة أن يكون المستأجر قد قام بجميع الالتزامات المفروضةعليه
بمقتضى عقد الإيجار وان يعلن المالك بخطاب موصى عليه برغبته في التجديد قبلانتهاء
الإجارة بخمسة عشر يوما على الأقل"
ثم صدر
المرسوم 598 رقم لسنة 1945وكانت أول فكرة للامتداد القانوني دون تكليف المستأجر في إعلان رغبته
في امتداد عقدالإيجار فنص في مادته الأولى على انه " لا يجوز للمؤجر إن يخرج
المستأجر إلا بحكمقضائي يستند إلى احد السببين الآتيين :- (1) إن تكون الأجرة المستحقة
بصفه قانونيةطبقا لأحكام هذا الأمر لم تدفع في خلال خمسة عشر يوما من تاريخ
المطالبة بها بعدلاستحقاق بإعلان على يد محضر أو بخطاب مسجل
(2) إن
يكون المستأجر قد استعملالمكان أو سمح باستعماله بطريقه تنافى شروط عقد الإيجار المعقول هاو
تضر بمصلحهالمالك ......"
ثم صدر
المرسوم بقانون رقم 140 لسنة 1946 ونص في مادته الثانيةعلى انه :- لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء
المكان المؤجر إلا لأحد الأسباب الآتية :-
(أ) إذا
لم يقم المستأجر بوفاء الأجرة المستحقة طبقا لأحكام هذا المرسومبقانون في
خلال خمسة عشر يوما من تاريخ المطالبة بها قضاء أو من تاريخ تكليفالمستأجر
بوفائها بإعلان على يد محضر أو بكتاب مسجل مصحوب بعلم وصول
(ب) إذاكان
المستأجر قد أجر من الباطن المكان المؤجر دون أن يكون له الحق في ذلك
(ج ) إذا استعمل المستأجر المكان
المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تنافى شروط الإيجارالمعقولة أو تضر بمصلحة المالك "
ثم صدر أول
قانون صادر عن ممثلي الشعب ويقررالامتداد القانوني لعقود الإيجار إلا وهو القانون رقم 121 لسنة 1947
والذي نص فيمادته الثانية من ذات القانون والمعدلة بالقانون 17 لسنة 1949 على
انه " لا يجوزللمؤجر إن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو عند انتهاء المدة المتفق
عليها في العقدإلا لأحد الأسباب الآتية :-
(أ) إذا
لم يقم المستأجر بوفاء الأجرة المستحقةطبقا لأحكام هذا القانون في خلال خمسة عشر
يوما من تاريخ تكليفه بذلك بإعلان على يدمحضر أو بكتاب مسجل يسلم بإيصال
(ب) إذا
كان المستأجر قد أجر من الباطن المكانالمؤجر بغير إذن كتابي صريح من المالك في
تاريخ التأجير ولا يعمل بالتصريح العامالعقد الأصلي بالتأجير من الباطن إلا إذا
كان لاحقا لأخر ديسمبر سنة 1943
(ج) إذا استعمل المستأجر المكان
المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تنافى شروط الإيجارالمعقولة أو تضر بمصلحة المالك
(د) إذا
ثبت أن المكان المؤجر أصبح آيلا للسقوطويخشى منه على سلامة المكان "
ثم صدر
القانون رقم 52 لسنة 1969 ونصت المادةالثالثة والعشرون على انه " فى غير
الاماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر أن يطلبإخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها
في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
(أ) إذا
لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة خلال خمسة عشر يوما من تاريختكليفه
بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول بدون مظروف أو بإعلان على يد محضرعلى انه لا
يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر بأداء الأجرة وفوائدها بواقع 7% منتاريخ
الاستحقاق حتى تاريخ السداد والمصاريف الرسمية وذلك قبل إقفال باب المرافعةفي الدعوى
فإذا تكرر امتناعه أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دون أن يقدممبررات
تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء
(ب) إذا
اجر المستأجر المكان المؤجرمن الباطن أو تنازل عنه أو تركة للغير بأي وجه من الوجوه بغير إذن
كتابي صريح منالمالك وذلك مع عدم الإخلال بأحكام المواد 4 ، 21 ، 26 ، 27 من هذا
القانون
(ج) إذا استعمل المستأجر المكان
المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة تخالف شروط الإيجارالمعقولة أو تضر بمصلحة المؤجرثم صدر
القانون 49 لسنة 1977 ونص على الآتي " فيغير الأماكن المؤجرة مفروشة لا يجوز للمؤجر
أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدةالمتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب
الآتية
:-
(أ) إذا
لم يقم المستأجربالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك
بكتاب موصى عليةمصحوب بعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر و لا يحكم
بالإخلاء إذا قامالمستأجر قبل إقفال باب المرافعة بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر
من مصاريفونفقات فعليه فإذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر عن الوفاء بالأجرة
المستحقة دونمبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاءولا ينفذ
حكم القضاء المستعجل بطردالمستأجر من العين بسبب التأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط الفاسخ
الصريح إذا ماسدد المستأجر الأجرة والمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم
(ب) إذا
اجر المستأجرالمكان المؤجر من الباطن أو تنازل عنه أو تركة للغير بأي وجه من
الوجوه بغير إذنكتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي وذلك مع عدم الإخلال بأحكام
المواد التي تجيزللمستأجر ذلك
(ج) إذا
استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقةتخالف شروط الإيجار المعقولة والمتعارف
عليها أو تضر بمصلحة المؤجر أو استعمله فيغير الأغراض المؤجر من اجلها وذلك بعد
اعذراه بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه
(د) إذا
استعمل المستأجر المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة ضارة بالصحة أومقلقة
للراحة أو منافية للآداب العامة متى ثبت ذلك بحكم قضائي نهائي"
وأخيرا صدرالقانون
136 لسنة 1981 ونص على انه " لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولوانتهت
المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية :-
(أ) الهدم
الكلىأو الجزئي للمنشآت الآيلة للسقوط و الإخلاء المؤقت لمقتضيات الترميم
والصيانة وفقالأحكام المنظمة لذلك بالقوانين السارية
(ب) إذا
لم يقم المستأجر بالوفاءبالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب
موصى علية مصحوببعلم الوصول دون مظروف أو بإعلان على يد محضر و لا يحكم بالإخلاء إذا
قام المستأجرقبل إقفال باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده
المؤجر من مصاريفونفقات فعليهولا ينفذ
حكم القضاء المستعجل بطرد المستأجر من العين بسببالتأخير في سداد الأجرة إعمالا للشرط
الفاسخ الصريح إذا ما سدد المستأجر الأجرةوالمصاريف والأتعاب عند تنفيذ الحكم وبشرط
إن يتم التنفيذ في مواجهةالمستأجرفإذا تكرر
امتناع المستأجر أو تأخر عن الوفاء بالأجرة المستحقة دونمبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء
أو الطرد بحسب الأحوال
(ج ) إذا
ثبتإن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجرة من الباطن بغير إذن
كتابي صريح منالمالك للمستأجر الأصلي ، أو تركة بقصد الاستغناء عنه نهائيا وذلك
دون إخلالبالحالات التي يجيز فيها القانون للمستأجر تأجير المكان مفروشا أو
التنازل عنه أوتأجيره من الباطن أو تركة لذوى القربى وفقا لأحكام المادة 29 من
القانون 49 لسنة 1977
(د) إذا
ثبت بحكم قضائي نهائي إن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمحباستعماله
بطريقة مقلقة للراحة أو ضارة بسلامة المبنى أو بالصحة العامة ا وفى إغراضمنافية
للآداب العامةومع عدم
الإخلال بالأسباب المشار إليها لا تمتد بقوةالقانون عقود إيجار الأماكن المفروشةوتلغى
المادة 31 من القانون 49 لسنة 1977وذلك اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون "
المطلب
الثانيمدى
إمكانيةالطعن بعدم دستورية القوانين
الاستثنائيةيثور
التساؤل حول مدى خضوع القوانينالاستثنائية لرقابة المحكمة الدستورية ؟تنص المادة
25 من القانون رقم 48 لسنة 1979 والخاصة بقانون المحكمة الدستورية العليا على انه " تختص
المحكمة الدستوريةالعليا دون غيرها بما يأتي :
أولا :
الرقابة القضائية على دستورية القوانينواللوائح.
ثانيا :
الفصل في تنازع الاختصاص بتعيين الجهة المختصة من بين جهاتالقضاء أو
الهيئات ذات الاختصاص القضائي وذلك إذا رفعت الدعوى عن موضوع واحد أمامجهتين منها
ولم تتخل أحداهما عن نظرها أو تخلت كلتاهما عنها.
ثالثا :
الفصل فيالنزاع الذي يقوم بشأن تنفيذ حكمين نهائيين متناقضين صادر احدهما من
أية جهة منجهات القضاء أو هيئة ذات اختصاص قضائي والآخر من جهة أخرى منها. "
فالواقعالقانوني
يؤكد خضوع تلك القوانين والتشريعات لرقابة المحكمة الدستورية العليا فنصالمادة 25
سالف الذكر صريح في إخضاع كافة القوانين واللوائح لرقابة المحكمةالدستورية
العليا دون تفرقة بين قوانين عادية واستثنائيةكما قد
أجابت المحكمةالدستورية العليا ذاتها على هذا التساؤل بقولها " الأصل في سلطة
المشرع في مجالتنظيم الحقوق أنها سلطة تقديرية ما لم يفرض الدستور على ممارستها
قيودا لا يجوزتخطيها لضمان أن يكون الانتفاع بتلك الحقوق مفيدا وفعالا ، وكانت
الحماية التيكفلها الدستور للملكية الخاصة في مادته الثانية والثلاثين مناطها تلك
الملكية التيلا تقوم على الاستغلال ، ولا يتعارض استخدامها مع الخير العام لجموع
المواطنين ،ولا تنافى مقاصدها الأغراض التي تتوخاها وظيفتها الاجتماعية ، وكان
المشرع في مجالتنظيم العلائق ألإيجاريه وإن قرر من النصوص القانونية ما ارتآه كافلا
للتوازن بينأطرافها ، إلا أن هذا التوازن لا يجوز أن يكون شكليا ، بل يتعين أن
يكون حقيقةواقعة قانونا ، وإلا آل أمر هذه النصوص إلى إبطالها من خلال مباشرة
الرقابةالقضائية علي دستوريتها ، ذلك أن القيود التي يفرضها المشرع على حق
الملكية لا يجوزأن تكون مدخلا لإثراء مستأجر العين وإفقار مالكها ، ولا أن يحصل من
خلالها على حقوقلا يسوغها مركزه القانونى في مواجهة المؤجر ، وإلا حض تقريرها علي
الانتهاز ، وناقضجوهر الملكية التي لا يجوز أن تكون ثمارها عائدة إلي غير أصحابها ،
بما مؤداه ومنزاوية دستورية امتناع إهدار الحدود المنطقية التي يقوم بها التوازن
في العلاقةألإيجاريه ، وهو ما يتحقق بالضرورة كلما انحدر الميزان كلية في اتجاه
مناقض للمصالحالمشروعة لأحد طرفيها 0 وبوجه خاص من خلال تخويل مستأجر العين مزايا
بعيدة في مداهاتخل بالحقوق الأصيلة التي كان ينبغى ضمانها لمؤجرها ، إذ يعتبر ذلك
اقتحاما لحقالملكية عاصفا بمقوماتها ، وانتهاكا لمجالاتها الحيوية التي لا يجوز
المساس بهاباعتبارها علة تقريرها ومناط حمايتها 0ولاينال مما تقدم أن يقال بأن
النص المطعونفيه من قبيل التشريعات الاستثنائية التي تدخل بها المشرع لمواجهة
الأزمة المتفاقمةالناشئة عن قلة المعروض من الأماكن سواء كانت مهيأة للسكنى أو معدة
لغير ذلك منالأغراض ، ذلك أنه حتى وإن صح ذلك ، إلا أن الطبيعة الاستثنائية لتلك
التشريعاتالتي درج المشرع على تنظيم العلائق ألإيجاريه من خلالها ، واعتبر
أحكامها من النظامالعام لإبطال كل اتفاق على خلافها ، ولضمان سريان آثارها بأثر مباشر
على عقودالإيجار القائمة عند العمل بها ولو كانت مبرمة قبلها لا تعصمها من
الخضوع للدستور ،ولا تخرجها من مجال الرقابة القضائية التي تباشرها المحكمة الدستورية
العليا علىدستورية القوانين ، بل يتعين اعتبارها من قبيل التنظيم الخاص
لموضوعها ، وأن يكونمناط سلامتها هو اتفاقها مع أحكام الدستور " ( )
المطلب
الثالثأوجهالعوار الدستورى في قوانين إيجار
الأماكنمن خلال
مراجعه الأحكام الصادرة عنالمحكمة الدستورية والمتعلقة بعدم دستورية قوانين إيجار الأماكن نجد
أنها تركز علىثلاث أوجه لمخالفة قوانين إيجار الأماكن للدستور، المخالفة الأولى هي
الاعتداء علىحماية حق الملكية والثانية هي الاعتداء على حرية التعاقد والمخالفة
الثالثة هوالإخلال بمبدأ المساواةوفيما يلى
استعراض أوجه المخالفات الثلاث من قبلالمحكمة الدستورية العليا في ثلاث فروعالفرع
الأولالاعتداء
على الملكيةالخاصةالرأى
الاول :- نصوص الامتداد القانونى دون تعديل فى القيمة الايجاريةغير دستورى :-
المحكمة
الدستورية مقصلة المتعدى على الدستور ، قضت في العديد منأحكامها بعدم دستورية النصوص التي تشكل
اعتداء على حق الملكية الخاصة فقضت
" إنالملكية ـ
في إطار النظم الوضعية التي تزاوج بين الفردية وتدخل الدولة ـ لم تعدحقاً
مطلقاً ، ولا هي عصية على التنظيم التشريعي ، وليس لها من الحماية ما يجاوزالانتفاع
المشروع بعناصرها ، ومن ثم ساغ تحميلها بالقيود التي تتطلبها وظيفتهاالاجتماعية
، وهى وظيفة لا يتحدد نطاقها من فراغ ، ولا تفرض نفسها تحكماً ، بلتمليها
طبيعة الأموال محـل الملكية ، والأغراض التي ينبغي رصدها عليها ، محددة علىضوء واقع
اجتماعي معين ، في بيئة بذاتها ، لها مقوماتها وتوجهاتهاوحيث إنالحماية
التي فرضها الدستور للملكية الخاصة ، تمتد إلى كل أشكالها ، لتقيم توازناًدقيقاً بين
الحقوق المتفرعة عنها والقيود التي يجوز فرضها عليها ، فلا ترهق هذهالقيود تلك
الحقوق لتنال من محتواها ، أو تقلص دائرتها ، لتغدو الملكية في واقعهاشكلاً
مجرداً من المضمون ، وإطاراً رمزياً لحقوق لا قيمة لها عملاً ، فلا تخلصلصاحبها ،
ولا يعود عليه ما يرجوه منها إنصافاً ، بل تثقلها تلك القيود لتنوء بها ،مما يخرجها
عن دورها كقاعدة للثروة القومية التي لا يجوز استنزافها من خلال فرضقيود عليها
لا تقتضيها وظيفتها الاجتماعية . وهو ما يعنى أن الأموال بوجه عام ،ينبغي أن توفر
لها من الحماية أسبابها التي تعينها على التنمية ، لتكون من روافدها،
فلا يتسلط أغيار عليها انتهازاً أو إضراراً بحقوق الآخرين ، متدثرين في ذلكبعباءة
القانون ، ومن خلال طرق احتيالية ينحرفون بها عن مقاصده ، وأكثر ما يقع ذلكفي مجال
الأعيان المؤجرة ، التي تمتد عقودها بقوة القانون دون ما ضرورة وبذاتشروطها ،
مما يحيل الانتفاع بها إرثاً لغير من يملكونها ، يتعاقبون عليها ، جيلاًبعد جيل ،
لتؤول حقوقهم في شأنها إلى نوع الحقوق العينية التي تخول أصحابها سلطةمباشرة على
شئ معين ، وهو ما يعد انتزاع الأعيان المؤجرة من ذويها على وجه التأييد ." ( )
كما قضت
أيضا " وحيث إن الدستور حرص على النص على صون الملكية الخاصةوكفل عدم
المساس بها إلا على سبيل الاستثناء ، وفى الحدود وبالقيود التي أوردها ،باعتبار
أنها في الأصل ثمرة مترتبة على الجهد الخاص الذى بذله الفرد بكده وعرقه ،وبوصفها
حافز كل شخص إلى الانطلاق والتقدم ، إذ يختص دون غيره بالأموال التي يملكها،
وتهيئة الانتفاع المقيد بها لتعود إليها ثمارها ، وكانت الأموال التي يرد عليهاحق الملكية
تعد كذلك من مصادر الثروة القومية التي لا يجوز التفريط فيها أواستخدامها
على وجه يعوق التنمية أو يعطل مصالح الجماعة ، وكانت الملكية في إطارالنظم
الوضعية التي تزاوج بين الفردية وتدخل الدولة لم تعقد حقاً مطلقاً، ولا هيعصية على
التنظيم التشريعي، وإنما يجوز تحميلها بالقيود التي تقتضيها وظيفتهاالاجتماعية،
وهي وظيفة يتحدد نطاقها ومرماها على ضوء طبيعة الأموال محل الملكية،والأغراض
التي ينبغي توجيهها إليها، وبمراعاة الموازنة التي يجريها المشرع ويرجح منخلالها ما
يراه من المصالح أولى بالرعاية وأجدر بالحماية على ضوء أحكام الدستور متىكان ذلك،
تعين أن ينظم القانون أداء هذه الوظيفة مستهدياَ بوجه خاص بالقيم التيتنحاز
إليها الجماعة في مرحلة معينة من مراحل تطورها، وبمراعاة أن القيود التيتفرضها
الوظيفة الاجتماعية على حق الملكية للحد من إطلاقها، لا تعتبر مقصودةلذاتها، بل
غايتها خير الفرد والجماعة. ولقد كفل الدستور في مادته الثانيةوالثلاثين
حماية الملكية الخاصة التي لا تقوم في جوهرها على الاستغلال، وهو يردانحرافها
كلما كان استخدامها متعارض مع الخير العام للشعب، ويؤكد دعمها بشرط قيمهاعلى أداء
الوظيفة الاجتماعية التي يبين المشرع حدودها مراعياً أن تعمل في خدمةالاقتصاد
القومي، وفي إطار خطة التنمية.
وحيث إن
الوظيفة الاجتماعية لحق الملكيةتبرز – على الأخص – في مجال الانتفاع بالأعيان المؤجرة، ذلك أن كثرة
من القيودتتزاحم في نطاق مباشرة المالك لسلطته المتعلقة باستغلاله لملكه، وهي
قيود قصد بهافي الأصل مواجهة الأزمة المتفاقمة الناشئة عن قلة المعروض من الأماكن
المهيأةللسكنى وغيرها من الأماكن لمقابلة الزيادة المطردة في الطلب عليها،
تلك الأزمة التيترتد جذورها إلى الحربين العالميتين الأولى والثانية وما ترتب عليهما
من ارتفاعأجرة الأماكن على اختلافها بعد انقطاع ورود المواد الأولية للبناء
ونضوبها وازديادالنازحين إلى المدن، بالإضافة إلى الزيادة الطبيعية في سكانها، وكان
أن عمد المشرعإلى مواجهة هذه الأزمة بتشريعات استثنائية مؤقتة – لا يجوز التوسع في
تفسيرها أوالقياس عليها – خرج فيها على القواعد العامة في عقد الإيجار مستهدفاً
بها – علىالأخص- الحد من حرية المؤجر في تقدير الأجرة واعتبار العقد ممتداً
بقوة القانونبذات شروطه الأصلية عدا المدة والأجرة، غير أن ضراوة الأزمة وحدتها
جعلت التشريعاتالاستثنائية متصلة حلقاتها، مترامية في زمن تطبيقها، محتفظة بذاتيتها
واستقلالها عنالقانون المدني، متعلقة أحكامها بالنظام العام لإبطال كل اتفاق على
خلافها ولضمانسريانها بأثر مباشر على الآثار التي ربتتها عقود الإيجار القائمة عند
العمل بها ولوكانت مبرمة قبلها، وزالت بالتالي صفتها المؤقتة، وآل الأمر إلى
اعتبار أحكامها منقبيل التنظيم الخاص لموضوعها مكملاً بقواعد القانون المدني باعتباره
القانون العام،إذ كان ذلك، وكان الضرورة الموجهة لهذا التنظيم الخاص تقدر بقدرها،
ومعها تدورالقيود النابعة وجوداً وعدماً باعتبارها علة تقريرها، وكان حق
المستأجر في العينالمؤجرة – حتى مع قيام هذا التنظيم الخاص- لا زال حقاً شخصياً تؤول
إليه بمقتضاهمنفعة العين المؤجرة،و ليس حقاً عينياً يرد على هذه العين في ذاتها،
تعين أن يكونالبقاء في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الإجارة مرتبطاً بحاجة
المستأجر إليهابوصفها مكاناً يأويه هو وأسرته أو يباشر مهنته أو حرفته فيها، فإذا
انفكت ضرورة شغلالعين عن مستأجرها، زالت الأحكام الاستثنائية التي بسطها المشرع عليه
لحمايته، ولميعد له من بعد حق في البقاء في العين المؤجرة، ولا النزول عنها للغير
بالمخالفةلإرادة مالكها، وهو ما رددته هذه التشريعات ذاتها بإلقائها على
المستأجر واجباتثقيلة غايتها ضمان أن يكون شغله العين المؤجرة ناشئاً عن ضرورة
حقيقية يقوم الدليلعليها، لا أن يتخذها وسيلة إلى الانتهاز والاستغلال، ذلك أن القيود
التي يفرضهاالمشرع على حق الملكية لضمان أدائها لوظيفتها الاجتماعية يتعين أن
تظل مرتبطةبالأغراض التي تتوخاها، دائرة في فلكها، باعتبار أن ذلك وحده هو علة
مشروعيتهاومناط استمرارها، متى كان ذلك، وكانت سلطة المشرع في مجال تنظيم
الحقوق لا تعنيترخصه في التحرر من القيود والضوابط التي فرضها الدستور كحدود نهائية
لهذا التنظيملا يجوز تخطيها أو الدوران من حولها، وكان كل نص تشريعي لا يقيم وزنا
للتوازن فيالعلاقة ألإيجاريه عن طريق التضحية الكاملة بحقوق أحد طرفيها – وهو
المؤجر – يعتبرمقتحماً الحدود المشروعة لحق الملكية ومنطوياً على إهدار الحماية
الدستورية المقررةلها" ( )
فالمحكمة
الدستورية العليا أكدت أن امتداد العلاقات ألإيجاريه دونتعديل في القيمة ألإيجاريه بين المالك والمستأجر
يعد انتهاكا لحق الملكية الخاصةالمصونة بنصوص الدستور ويتمثل هذا الاعتداء في انتقاص حق الملكية
لأحد عناصرهابإسقاط حق الاستغلال منها باعتبار أن بقاء المستأجرين باجرة عفى
عليها الزمن يحرمالمالك من حقه في استغلال ما يملكهالرأى
الثانى :- نصوص الامتداد القانونى دونتعديل فى القيمة الايجارية دستورى :-
قضت
المحكمة الدستورية العليا فى احداحكامها برفض الدفع بعدم دستورية المادتين 14- 15 من القانون 49 لسنة
1977 والخاصةبتحديد القيمة الايجارية عن طريق اللجان فقضت " وحيث إنه عن
النعى بمساس النصينالطعينين بالملكية الخاصة وإخلالهما بمبدأ التضامن الاجتماعى ، فإنه
مردود أيضاً،ذلك أنه ولئن كان الدستور قد كفل حق الملكية الخاصة ، وحوطه بسياج من
الضمانات التىتصون هذه الملكية وتدرأ كل عدوان عليها، إلا أنه فى ذلك كله لم يخرج
عن تأكيده علىالدور الإجتماعى لحق الملكية ، حيث يجوز تحميلها ببعض القيود التى
تقتضيها أوتفرضها ضرورة إجتماعية ، وطالما لم تبلغ هذه القيود مبلغاً يصيب حق
الملكية فىجوهره أو يعدمه جل خصائصه، كما جرى قضاء المحكمة أيضاً على أن حرية
التعاقد- وهىوثيقة الصلة بالحق فى الملكية- قاعدة أساسية يقتضيها الدستور صوناً
للحرية الشخصية،وهذه الحرية التى تعتبر حقاً طبيعياً ولازماً لكل انسان يستحيل وصفها
بالاطلاق، بليجوز فرض قيود عليها وفق أسس موضوعية تكفل متطلباتها دون زيادة أو
عدل سابقا من قبل Admin في الثلاثاء فبراير 09, 2010 2:18 pm عدل 1 مرات
» "خواطر "يا حبيبتي
» خواطر "يا حياتي "
» الطريق الى الجنة
» الحديث الاول من الأربعين النووية "الاخلاص والنية "
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015