الرئيسية
أحدث الصور
من طرف التنفيذ على
العقار فى
قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة2001
( دراسة تحليلية مقارنة بقانون المرافعات المدينة والتجارية رقم 13 لسنة 1968 )
( وللأمانة العلمية الموضوع برمته منقول دون أن يعرف كاتبه )
تقديم
تقاس حضارة الامم
بمدى تقدمها وارتباطها بالواقع الممتد جذورة الى الماضى والمتطلع الى
مستقبل افضل
كما تقاس بمدى استقلال قضائها وتطور وسيادة قوانينها بحيث تلبى حاجة
المجتمع من
كافة مناحى الحياه وكفالة الحقوق واستقرار المراكز القانونية للأفراض
مقدمة
اولا اهميه البحث من الناحيتين النظرية والعلمية
اثبتت
التجارب العملية ان قوانين المرافعات المدنية والتجارية والاثبات
والتحكيم وقانون
التمويل العقارى هى من اكثر القوانين استعمالاً بين رجال القانون
ومن هنا يكتسب
موضوع هذا البحث اهميته النظرية
ويكتسب موضوع هذا البحث اهميه عملية فى ان القوانين تثير فى الواقع العملى الكثير من المشكلات
الاجرائيه الهامة
ما هو التمويل العقاري ؟
هو التمويل للاستثمار في
مجالات شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات
الإدارية والمنشآت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط التجاري وذلك بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهناً رسميا
أو غير ذلك من الضمانات التي يقبلها الممول
طبقا للقواعد والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري.
2) ما هي مزايا التمويل
العقاري؟
• أطول فترة سداد ممكنة بالمقارنة بأي نظام تمويل آخر.
• التمويل قد يصل إلى نسبة 90%
من قيمة الوحدة السكنية المطلوب
شرائها.
• ضمان ثبات سعر العائد طوال
مدة العقد حتى و لو ارتفع سعر العائد في السوق.
• إمكانية السداد المبكر
للتمويل.
• نظام التمويل العقاري يوفر لك حق اختيار الشروط الخاصة بالتمويل مثل
المقدم الذي يمكنك سداده و قيمة الأقساط الشهرية.
3) ما هي مخاطر التمويل
العقاري؟
عدم القدرة على دفع الأقساط مما قد يؤدى إلى التنفيذ على العقار.
4) كيف تستخرج شهادة التصرفات العقارية ( نموذج 19)؟
يمكنك الحصول على الشهادة
بمجرد تقديم صورة عقد العقار لمكتب الشهر العقاري
الذي تبعه العقار الذي تنوي شراءه.
5) ما هي البيانات التي يجب أن تتضمنها شهادة إثبات الدخل ؟
لو كنت تعمل في أية جهة من
الجهات . قطاع خاص أو عام أو حكومة
أو غيرها، لابد أن تشمل شهادة إثبات الدخل مفردات المرتب ( الصافي و الإجمالي) والوظيفة و تاريخ التعيين وختم جهة العمل وتوقيع المدير
المسئول ، أما لو كنت
من أصحاب المهن الحرة فيمكنك تقديم شهادة من مصلحة الضرائب توضح دخلك المربوط عليه الضريبة واجبة السداد خلال السنوات الثلاث
الأخيرة أو أي دخل يمكن إثباته وتقبل به جهة
التمويل.
6) هل يمكن جمع دخل الزوج
والزوجة ؟
نعم يمكنك جمع دخلك ودخل زوجتك للحصول على التمويل اللازم :
تملاً استمارة طلب التمويل وتقدم مستندات إثبات الدخل وإثبات الشخصية،
وبالنسبة للمستندات التي تخص العقار المطلوب تمويله
يكفي تقديم واحدة للزوجين .
7) ما هي حدود قسط التمويل ؟
القسط الذي تسدده شهريا يجب
ألا يزيد على :
• 25% من دخلك الشهري إذ كنت مستفيدا من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري .
• 40% من دخلك الشهري إذ كنت غير مستفيد من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري.
ما هي بوالص التأمين وأهميتها ؟
عند الحصول على التمويل يتم
التأمين على حياتك ( في حالة الوفاء أو العجز
الجزئي بنسبة لا تقل عن 50% قدر الله ) وتقوم شركة التامين في هذه الحالات بسداد رصيد التمويل بالكامل ويصبح العقار خاليا
من أي ديون ، كما يتم التأمين على العقار ضد
مخاطر الحريق.
9) كيف يمكن تقييم العقار وماذا
لو اختلف سعر التقييم عن
السعر المطلوب ؟
تقوم جهة التمويل بتكليف أي
جهة من جهات التقييم الممتدة
بالقيام بعملية تقييم العقار، ويتم إبلاغ المستثمر بمصاريف التقييم . وفي حالة حدوث اختلاف في سعر المطلوب من صاحب العقار
نلتزم جهة التمويل بسعر العقار الموجود في
تقرير خبير التقييم وهو الأساس لقيمة العقار خلال عملية التمويل.
10) هل يمكن التعامل مع أصحاب
المعاشات ؟
يمكن التعامل مع المعاش
المبكر بشرط سداد إجمالي قيمة
التمويل قبل أن يصل المستثمر إلي الحد الأقصى للسن الذي تحدده جهة التمويل وهو 60 سنة حسب الأحوال .
11) هل يمكن أن تزيد القسط
الشهري علي الحد الأقصى
للنسبة المحددة من الدخل؟
لا يمكن في أي حالة من
الحالات الزيادة علي هذه
النسبة، لأن هذا الشرط يعتبر من الشروط الأساسية المنصوص عليها في قانون التمويل العقاري ولائحته التنفيذية لمراعاة
التناسب بين الأعباء المعيشية والالتزامات المالية
للتمويل .
12) هل يجب دائما أن يكون التمويل
بنسبة 90% من قيمة العقار ؟
الحد الأقصى للتمويل هو 90%
من قيمة العقار، لكن من الممكن أن تكون نسبة التمويل 50%
أو 60% أو 70% إلخ ، حسب رغبة المستثمر ودخله وحسب المعايير الائتمانية التي تحددها جهة التمويل .
13) هل من حق جهة التمويل أن
تطلب ضمانات إضافية للتمويل
؟
نعم يمكن، حتى تستطيع تقديم
التمويل للمستثمر مع مراعاة المعايير
الائتمانية الخاصة بالجهة المانحة للتمويل .
14) هل يمكن التعامل مع جهة التمويل مباشرة أو عن طريق وسطاء التمويل
؟
يمكن التعامل مع جهة التمويل مباشرة، وأيضاً يمكن التعامل عن طريق أي وسيط
تمويل مسجل في الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري
مع العلم أن مصاريف الوساطة نتحملها جهات التمويل بالكامل .
15) ماذا يحدث لو عجز المستثمر
عن سداد أقساط التمويل ؟
في حالة عدم قدرة المستثمر عن السداد لأبد من إبلاغ جهة التمويل الإجراءات
القانونية للتنفيذ علي العقار طبقا للنصوص
اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 .
16) ما الجهة التي تتلقى وتفحص
شكاوي التمويل العقاري ؟
يوجد مكتب متخصص في الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري لتلقي وفحص الشكاوي
الخاصة بمخالفة أحكام قانون التمويل العقاري
ولائحته التنفيذية، ويمكن إرسال الشكاوي للهيئة العامة لشئون التمويل العقاري .
17) كيف يمكن الاستفادة من صندوق
ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري ؟
إذا كان مجموع الدخل السنوي
لا يزيد علي 12 ألف جنيه للفرد أو لا يزيد مجموع دخل الأسرة
علي 18 ألف جنيه ولم يسبق الحصول علي أي فرض تعاوني إسكاني من أيه جهة ولم يتم سلفا تخصيص وحدة سكنية للأسرة من الدولة، يمكن للمستثمر
أن يتقدم إلي صندوق ضمان
ودعم نشاط التمويل العقاري للاستفادة من أساليب الدعم المختلفة .
نموذج الشروط الأساسية
للتمويل العقاري
تمهيد
صدر قانون التمويل العقاري
الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2001 ناصا في
المادة (39 ) منة علي أنة " تعد الجهة اللادارية نموذجا للشروط الأساسية العقاري وعلى الممول او الوسيط ان يسلم طالب
التمويل صورة من هذا النموذج ويجب أن يرفق باتفاق
التمويل إقرار من المستثمر بأنة تسلم تلك الصورة وأطلع عليها قبل التوقيع علي اتفاق التمويل" .
وبناء علي ما تقدم فإن
الشروط الأساسية للتويل العقاري هي ما
يلي:
أولا : أنشطة الاستثمار في
مجال التويل العقاري:
شراء العقارات
بناء العقارات
ترميم أو تحسين العقارات
• ويقصد بالعقارات "
المساكن والوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط الجاري " .
ثانيا : الضمانات:
إذا كان العقار مسجل باسم البائع كان الضمان :
حق الامتياز علي العقار
رهن العقار رهنا رسميا
إذا كان العقار محل التويل
غير مسجل باسم البائع جاز للممول أن يقبل ضمان أو أكثر من الضمانات التالية:
رهن أصول عقارية مملوكة
للمستثمر .
رهن أصول عقارية مملوكة لغير
المستثمر.
كفاة شخصية من غير المستثمر.
أوراق مالية بكامل قيمة
الأقساط المستحقة.
قبول المستثمر خصم قيمة أقساط التمويل من راتبة أو دخلة.
• وللممول في هذة الحالات أن
يشترط علي المستثمر تسجيل العقار
محل التمويل باسمة ورهنة رهنا رسميا لصالح الممول خلال فترة يتفق عليها.
إذا كان العقار محل التويل
بناء أو وحدة في بناء علي أرض مخصصة للمستثمر من الدولة أو
من أحد الأشخاص الاعتبارية العامة فللممول قبول التنازل لة من المستثمر عن التخصيص ضمانا للتمويل ( وذلك بعد موافقة الجهة التي خصصت
الأرض علي إجراء هذا التنازل.)
ثالثا: الجهات التي لها ،
دون غيرها، حق مزاولة نشاط التمويل العقاري:
الأشخاص الاعتبارية العامة
التي يدخل نشاط التمويل العقاري ضمن أغراضها.
شركات التمويل العقاري
والمرخص لها من قبل الهيئة.
البنوك المسجلة لدي البنك المركزي المصري، بعد موافقتة ووفقا للقواعد
التي يقررها، دون قيدها لدي الهيئة العامة لشئون
التمويل العقاري.
رابعا: اتفاقات التمويل:
الشروط العامة.
أن تكون إجراءات التمويل
واضحة ومحددة علي نحو يكفل معرفة
المستثمر بجميع حقوقة والتزماتة وأن تكون في الأنشطة الحددها القانون وعلي النماذج التي أصدرها الوزير المختص.
أن يكون من مستندات اتفاق التمويل- التي لا يكتمل بغيرها- إقرار من المستثمر بأنة
تسلم صورة من الشروط الأساسية للتمويل
وأطلع عليها قبل توقيع اتفاق التمويل.
لا يجوز التمويل بأكثر من 90 % من قيمة العقار.
يحدد قيمة العقار لأغراض
التمويل بمعرفة أحد خبراء التقييم المقيدة
أسماؤهم في الجداول التي تعدها الهيئة العامة للتمويل العقاري وبشرط ألا يكون من العاملين لدي الممول أو المستثمر.
لا يجوز للممول توفير تمويل أو أكثرها بما يجاوز 10 % من رأس مالة وذلك لمستثمر واحد
وزوجة وأقاربة حتى الدرجة الرابعة. أو للشخص
الاعتباري والأشخاص الاعتبارية الأخرى التي يساهم فيها المستثمر بأكثر من 10 % من رأس مالها .
لا يجوز أن يزيد قسط التمويل
علي 40 % من مجموع دخل المستثمر ( من غير
ذوي الدخول المنخفضة) ( و25 % بالنسبة لذوي الدخول المنخفضة) .
ذوي الدخول المنخفضة. كل شخص
لا يجاوز مجموع دخلة السنوي تسعة الآلف جنية. أو اثنا عشر ألف جنية إذا كان متزوجا أو يعول وتكون الأولوية في توفير التمويل
للحصول علي مسكن اقتصادي
للمستثمر الأقل دخلا وعند تساوي الدخل يفضل من تكون أسرتة أكثر عددا.
في الأحوال التي يرتبط فيها
التمويل بدخل المستثمر يتم إثبات الدخل بشهادة من مصلحة الضرائب تبين دخلة الذي اتخذ أساسا لمعاملتة الضريبية خلال
السنوات الثلاثة السابقة علي
اتفاق التمويل.
إذا كان التويل بضمان الخصم
من راتب المستثمر يكون إثبات
راتبة بشهادة معتمدة من جهة عملة.
يجوز للممول أن يشترط علي المستثمر أن يؤمن لصالحة بقيمة حقوقة وفقا لاتفاق
التمويل العقاري ضد مخاطر الوفاة أو العجز وفقا
للشروط الآتية:
أن يكون التأمين لدي شركة
تأمين مصرية.
قيام شركة التأمين بسداد
مبلغ التأمين للمؤمن لة بناء علي شهادة وفاة المستثمر أو شهادة طبية بعجزة الكلي أو الجزئي بنسبة لا تقل عن 50 % صادرة
من إحدى الجهات الطبية التي
تحددها شركات التأمين بالاتفاق مع الهيئة .
التزام المستثمر بأداء قسط التأمين وتقديم ما يفيد السداد إلي الممول.
التمويل في مجال شراء العقارات ويكون بموجب اتفاق تمويلي بين كل من الممول
والمشتري ( المستثمر ) وبائع العقار علي أن يتضمن
ما يأتي:
الشروط التي تم قبولها من
البائع والمشتري في شأن بيع العقار
بالتقسيط.
بيان العقار وثمنة الإجمالي
علي أن يتم معاينة العقار المعاينة النافية
للجهالة.
مقدار المعجل من ثمن البيع
الذي أداة المشتري للبائع.
عدد وقيمة أقساط باقي الثمن
وشرط الوفاء بها علي أن تكون محددة إلي حين استيفائها بالكامل.
قبول البائع حوالة حقوقة في
أقساط الثمن بالشروط التي يتفقان عليها.
التزام البائع بتسجيل العقار
باسم المشتري خاليا من أي حقوق عينية علي الغير.
التزام المشتري بقيد حق
امتياز الثمن المحالة أقساطة إلي الممول وذلك ضمانا للوفاء بها.
التزام أطراف الاتفاق
بإعطائة تاريخا ثابتا.
التمويل بغرض الاستثمار في بناء عقار علي أرض يملكها المستثمر أو
لغرض ترميم أو تحسين عقار بملكة أو غير ذلك من
المجالات يتعين بالإضافة إلي الشروط السابقة أن يكون التمويل بموجب اتفاق بينة وبين الممول وبين آي طرف آخر يكون لة شأن في الاتفاق علي
النماذج الذي أصدرها الوزير
المختص بالقرارات الوزارية أرقام 100 ، 101 ، 102 لسنة 2003 .
خامسا : التزامات وحقوق
المستثمر:
• التزامات المستثمر
قيد حق امتياز الثمن المحالة أقساطة إلي الممول.
تقديم شهادة معتمدة من
الضرائب أو من جهة عملة توضح بها
دخلة السنوي.
سداد كامل أقساط الثمن في
المواعيد المتفق عليها وذلك إلي الممول
مباشرة.
سداد ما يستحق علي العقار أو
الوحدة من رسوم أو ضرائب أوغير ذلك لأية
جهة حكومية دون أن يكون لة حق في الرجوع علي أي من أطراف الأنفاق بما قد يؤدية في هذا الشأن.
التأمين لصالح الطرف الممول
بقيمة حقوقة ضد مخاطر عدم الوفاء
نتيجة الوفاة أو العجز الكلي أو الجزئي بنسبة لا تقل عن 50 % ويظل التأمين مستمرا طالما وجدت للممول أية مستحقات أو
مطلوبات.
• حقوق المستثمر
بعد الحصول علي موافقة الطرف
الممول كتابة، يحق لة التصرف في العقار أو الوحدة محل
اتفاق التمويل بالبيع أو الهبة أو غيرهما من التصرفات أو ترتيب أي حق عيني عليها بشرط أن يقبل المتصرف إلية الحلول محلة في الالتزامات المترتبة علي هذا الاتفاق ويجوز للممول أن يشترط تضامن
المستثمر مع المتصرف إلية بالالتزامات المترتبة
علي اتفاق التمويل.
يحق للمستثمر تأجير العقار
أو الوحدة الضامنة أو تمكين غيرة
من الانفراد بشغلة أو شغلها بشرط الحصول علي موافقة الممول كتابة وبالشروط التي تقترن بهذة الموافقة. ولا يجوز للممول رفض الموافقة
علي التصرف في العقار الضامن أو
تأجيرة أو تمكين الغير من الانفراد بشغلة إلا لأسباب جدية تتعرض معها مصالحة وحقوقة للخطر ، وفي هذة الحالة يلزم إخطار المستثمر بهذة
الأسباب كتابة خلال ثلاثين يوم
من تاريخ إخطار المستثمر برغبتة في التصرف أو في التأجير أو تمكين الغير من الانفراد بشغل العقار وألا اعتبر موافقا علي ذلك.
إذا رغب المستثمر في التعجيل بالوفاء بكل أو بعض أقساط الثمن ،
وجب إخطار الممول بذلك قبل موعد السداد المعجل
بفترة لا تقل عن ثلاثة أشهر، وفي هذة الحالة يتم خفض الأقساط المستحقة علية وفقا لجدول يرفق باتفاق التمويل يحدد القيمة المخفضة التي
يتم الوفاء بها حسب التاريخ الذي
يتم الوفاء فية من سنوات أقساط التمويل.
تنتقل ملكية العقار إلي المستثمر خالية من أية حقوق عينية للغير.
تسلم صورة من نموذج الشروط الأساسية للتمويل العقاري.
سادسا: التزامات الممول:
يلتزم الممول بإخطار المستثمر دوريا بالبيانات التالية:
قيمة التمويل اللأصلي
وتكاليف التمويل المستحقة
عليها منذ بداية التويل وحتى تمام السداد.
قيمة ما أداة الممول من أقساط وتكاليف التمويل حتى تاريخ الإخطار.
قيمة الأقساط وتكاليف
التمويل المتبقية.
أية رسوم أو تكاليف أو
مصاريف تم خصمها من حسابة ولو كانت تنفيذا لنص القانون أو لشرط اتفاقي أو حكم قضائي.
أي تغيير يطرأ علي تكلفة
التمويل باتفاق الطرفين .
أي تغيير يطرأ علي عنوان
الممول الذي يلتزم المستثمر بالسداد لدية.
أية معلومات تتصل بعلم
الممول مما يمكن أن يؤثر علي ضمانة العقاري.
سابعا : قيد الضمان العقاري:
يقدم طلب قيد الضمان العقاري
من الممول أو المستثمر
إلي مكتب الشهر العقاري الكائن في دائرتة العقار متضمنا البيانات التالية:
أسماء وبيانات كل من الممول
والمستثمر.
قيمة الأقساط والحقوق المضمونة.
الموعد المحدد لانتهاء
الوفاء بأقساط الثمن أو التمويل علي أن يرفق بالطلب اتفاق
التمويل العقاري وسند ملكية العقار باسم المستثمر أو ضمان التمويل باسم الممول.
ثامنا : التنفيذ علي العقار :
في حالة عدم الوفاء بأقساط الثمن المستحقة ومضي ثلاثين يوما علي
تاريخ استحقاقها، أو عند ثبوت نقص مخل بقيمة العقار
أو الوحدة بفعل أو إهمال المستثمر أو شاغل العقار وذلك بحكم قضائي واجب النفاذ، وللمول أن ينذر المستثمر أو من حل محلة بالوفاء أو
بتقديم ضمان كاف بحسب الأحوال وذلك
من خلال مهلة يحددها الإنذار بشرط ألا يقل عن ستين يوما من تاريخ الإنذار، فإذا لم يقم بالسداد أو تقديم الضمان خلال هزة المهلة كان
ملتزما بالوفاء بكامل المبالغ
المتبقية طبقا لاتفاق التمويل ، وللممول في هزة الحالة أن يتخذ في مواجهتة الإجراءات المنصوص عليها في الباب الرابع من قانون التمويل
العقاري رقم 148 لسنة 2001.
كذلك في حالة إخلال المستثمر
بالحصول علي موافقة الممول قبل التصرف في العقار أو
الوحدة أو تأجيرها أو تمكين الغير من شغلها يكون للممول أن يطالبة بباقي أقساط الثمن فإذا لم يقم المستثمر بالوفاء بها كان للممول أن
يتخذ في مواجهتة الإجراءات
المنصوص عليها في الباب الرابع من قانون التمويل العقاري.
العقار فى
قانون التمويل العقارى رقم 148 لسنة2001
( دراسة تحليلية مقارنة بقانون المرافعات المدينة والتجارية رقم 13 لسنة 1968 )
( وللأمانة العلمية الموضوع برمته منقول دون أن يعرف كاتبه )
تقديم
تقاس حضارة الامم
بمدى تقدمها وارتباطها بالواقع الممتد جذورة الى الماضى والمتطلع الى
مستقبل افضل
كما تقاس بمدى استقلال قضائها وتطور وسيادة قوانينها بحيث تلبى حاجة
المجتمع من
كافة مناحى الحياه وكفالة الحقوق واستقرار المراكز القانونية للأفراض
مقدمة
اولا اهميه البحث من الناحيتين النظرية والعلمية
اثبتت
التجارب العملية ان قوانين المرافعات المدنية والتجارية والاثبات
والتحكيم وقانون
التمويل العقارى هى من اكثر القوانين استعمالاً بين رجال القانون
ومن هنا يكتسب
موضوع هذا البحث اهميته النظرية
ويكتسب موضوع هذا البحث اهميه عملية فى ان القوانين تثير فى الواقع العملى الكثير من المشكلات
الاجرائيه الهامة
ما هو التمويل العقاري ؟
هو التمويل للاستثمار في
مجالات شراء أو بناء أو ترميم أو تحسين المساكن والوحدات
الإدارية والمنشآت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط التجاري وذلك بضمان حق الامتياز على العقار أو رهنه رهناً رسميا
أو غير ذلك من الضمانات التي يقبلها الممول
طبقا للقواعد والإجراءات التي تحددها اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري.
2) ما هي مزايا التمويل
العقاري؟
• أطول فترة سداد ممكنة بالمقارنة بأي نظام تمويل آخر.
• التمويل قد يصل إلى نسبة 90%
من قيمة الوحدة السكنية المطلوب
شرائها.
• ضمان ثبات سعر العائد طوال
مدة العقد حتى و لو ارتفع سعر العائد في السوق.
• إمكانية السداد المبكر
للتمويل.
• نظام التمويل العقاري يوفر لك حق اختيار الشروط الخاصة بالتمويل مثل
المقدم الذي يمكنك سداده و قيمة الأقساط الشهرية.
3) ما هي مخاطر التمويل
العقاري؟
عدم القدرة على دفع الأقساط مما قد يؤدى إلى التنفيذ على العقار.
4) كيف تستخرج شهادة التصرفات العقارية ( نموذج 19)؟
يمكنك الحصول على الشهادة
بمجرد تقديم صورة عقد العقار لمكتب الشهر العقاري
الذي تبعه العقار الذي تنوي شراءه.
5) ما هي البيانات التي يجب أن تتضمنها شهادة إثبات الدخل ؟
لو كنت تعمل في أية جهة من
الجهات . قطاع خاص أو عام أو حكومة
أو غيرها، لابد أن تشمل شهادة إثبات الدخل مفردات المرتب ( الصافي و الإجمالي) والوظيفة و تاريخ التعيين وختم جهة العمل وتوقيع المدير
المسئول ، أما لو كنت
من أصحاب المهن الحرة فيمكنك تقديم شهادة من مصلحة الضرائب توضح دخلك المربوط عليه الضريبة واجبة السداد خلال السنوات الثلاث
الأخيرة أو أي دخل يمكن إثباته وتقبل به جهة
التمويل.
6) هل يمكن جمع دخل الزوج
والزوجة ؟
نعم يمكنك جمع دخلك ودخل زوجتك للحصول على التمويل اللازم :
تملاً استمارة طلب التمويل وتقدم مستندات إثبات الدخل وإثبات الشخصية،
وبالنسبة للمستندات التي تخص العقار المطلوب تمويله
يكفي تقديم واحدة للزوجين .
7) ما هي حدود قسط التمويل ؟
القسط الذي تسدده شهريا يجب
ألا يزيد على :
• 25% من دخلك الشهري إذ كنت مستفيدا من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري .
• 40% من دخلك الشهري إذ كنت غير مستفيد من صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري.
ما هي بوالص التأمين وأهميتها ؟ عند الحصول على التمويل يتم
التأمين على حياتك ( في حالة الوفاء أو العجز
الجزئي بنسبة لا تقل عن 50% قدر الله ) وتقوم شركة التامين في هذه الحالات بسداد رصيد التمويل بالكامل ويصبح العقار خاليا
من أي ديون ، كما يتم التأمين على العقار ضد
مخاطر الحريق.
9) كيف يمكن تقييم العقار وماذا
لو اختلف سعر التقييم عن
السعر المطلوب ؟
تقوم جهة التمويل بتكليف أي
جهة من جهات التقييم الممتدة
بالقيام بعملية تقييم العقار، ويتم إبلاغ المستثمر بمصاريف التقييم . وفي حالة حدوث اختلاف في سعر المطلوب من صاحب العقار
نلتزم جهة التمويل بسعر العقار الموجود في
تقرير خبير التقييم وهو الأساس لقيمة العقار خلال عملية التمويل.
10) هل يمكن التعامل مع أصحاب
المعاشات ؟
يمكن التعامل مع المعاش
المبكر بشرط سداد إجمالي قيمة
التمويل قبل أن يصل المستثمر إلي الحد الأقصى للسن الذي تحدده جهة التمويل وهو 60 سنة حسب الأحوال .
11) هل يمكن أن تزيد القسط
الشهري علي الحد الأقصى
للنسبة المحددة من الدخل؟
لا يمكن في أي حالة من
الحالات الزيادة علي هذه
النسبة، لأن هذا الشرط يعتبر من الشروط الأساسية المنصوص عليها في قانون التمويل العقاري ولائحته التنفيذية لمراعاة
التناسب بين الأعباء المعيشية والالتزامات المالية
للتمويل .
12) هل يجب دائما أن يكون التمويل
بنسبة 90% من قيمة العقار ؟
الحد الأقصى للتمويل هو 90%
من قيمة العقار، لكن من الممكن أن تكون نسبة التمويل 50%
أو 60% أو 70% إلخ ، حسب رغبة المستثمر ودخله وحسب المعايير الائتمانية التي تحددها جهة التمويل .
13) هل من حق جهة التمويل أن
تطلب ضمانات إضافية للتمويل
؟
نعم يمكن، حتى تستطيع تقديم
التمويل للمستثمر مع مراعاة المعايير
الائتمانية الخاصة بالجهة المانحة للتمويل .
14) هل يمكن التعامل مع جهة التمويل مباشرة أو عن طريق وسطاء التمويل
؟
يمكن التعامل مع جهة التمويل مباشرة، وأيضاً يمكن التعامل عن طريق أي وسيط
تمويل مسجل في الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري
مع العلم أن مصاريف الوساطة نتحملها جهات التمويل بالكامل .
15) ماذا يحدث لو عجز المستثمر
عن سداد أقساط التمويل ؟
في حالة عدم قدرة المستثمر عن السداد لأبد من إبلاغ جهة التمويل الإجراءات
القانونية للتنفيذ علي العقار طبقا للنصوص
اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001 .
16) ما الجهة التي تتلقى وتفحص
شكاوي التمويل العقاري ؟
يوجد مكتب متخصص في الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري لتلقي وفحص الشكاوي
الخاصة بمخالفة أحكام قانون التمويل العقاري
ولائحته التنفيذية، ويمكن إرسال الشكاوي للهيئة العامة لشئون التمويل العقاري .
17) كيف يمكن الاستفادة من صندوق
ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري ؟
إذا كان مجموع الدخل السنوي
لا يزيد علي 12 ألف جنيه للفرد أو لا يزيد مجموع دخل الأسرة
علي 18 ألف جنيه ولم يسبق الحصول علي أي فرض تعاوني إسكاني من أيه جهة ولم يتم سلفا تخصيص وحدة سكنية للأسرة من الدولة، يمكن للمستثمر
أن يتقدم إلي صندوق ضمان
ودعم نشاط التمويل العقاري للاستفادة من أساليب الدعم المختلفة .
نموذج الشروط الأساسية
للتمويل العقاري
تمهيد
صدر قانون التمويل العقاري
الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2001 ناصا في
المادة (39 ) منة علي أنة " تعد الجهة اللادارية نموذجا للشروط الأساسية العقاري وعلى الممول او الوسيط ان يسلم طالب
التمويل صورة من هذا النموذج ويجب أن يرفق باتفاق
التمويل إقرار من المستثمر بأنة تسلم تلك الصورة وأطلع عليها قبل التوقيع علي اتفاق التمويل" .
وبناء علي ما تقدم فإن
الشروط الأساسية للتويل العقاري هي ما
يلي:
أولا : أنشطة الاستثمار في
مجال التويل العقاري:
شراء العقارات
بناء العقارات
ترميم أو تحسين العقارات
• ويقصد بالعقارات "
المساكن والوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية ومباني المحال المخصصة للنشاط الجاري " .
ثانيا : الضمانات:
إذا كان العقار مسجل باسم البائع كان الضمان :
حق الامتياز علي العقار
رهن العقار رهنا رسميا
إذا كان العقار محل التويل
غير مسجل باسم البائع جاز للممول أن يقبل ضمان أو أكثر من الضمانات التالية:
رهن أصول عقارية مملوكة
للمستثمر .
رهن أصول عقارية مملوكة لغير
المستثمر.
كفاة شخصية من غير المستثمر.
أوراق مالية بكامل قيمة
الأقساط المستحقة.
قبول المستثمر خصم قيمة أقساط التمويل من راتبة أو دخلة.
• وللممول في هذة الحالات أن
يشترط علي المستثمر تسجيل العقار
محل التمويل باسمة ورهنة رهنا رسميا لصالح الممول خلال فترة يتفق عليها.
إذا كان العقار محل التويل
بناء أو وحدة في بناء علي أرض مخصصة للمستثمر من الدولة أو
من أحد الأشخاص الاعتبارية العامة فللممول قبول التنازل لة من المستثمر عن التخصيص ضمانا للتمويل ( وذلك بعد موافقة الجهة التي خصصت
الأرض علي إجراء هذا التنازل.)
ثالثا: الجهات التي لها ،
دون غيرها، حق مزاولة نشاط التمويل العقاري:
الأشخاص الاعتبارية العامة
التي يدخل نشاط التمويل العقاري ضمن أغراضها.
شركات التمويل العقاري
والمرخص لها من قبل الهيئة.
البنوك المسجلة لدي البنك المركزي المصري، بعد موافقتة ووفقا للقواعد
التي يقررها، دون قيدها لدي الهيئة العامة لشئون
التمويل العقاري.
رابعا: اتفاقات التمويل:
الشروط العامة.
أن تكون إجراءات التمويل
واضحة ومحددة علي نحو يكفل معرفة
المستثمر بجميع حقوقة والتزماتة وأن تكون في الأنشطة الحددها القانون وعلي النماذج التي أصدرها الوزير المختص.
أن يكون من مستندات اتفاق التمويل- التي لا يكتمل بغيرها- إقرار من المستثمر بأنة
تسلم صورة من الشروط الأساسية للتمويل
وأطلع عليها قبل توقيع اتفاق التمويل.
لا يجوز التمويل بأكثر من 90 % من قيمة العقار.
يحدد قيمة العقار لأغراض
التمويل بمعرفة أحد خبراء التقييم المقيدة
أسماؤهم في الجداول التي تعدها الهيئة العامة للتمويل العقاري وبشرط ألا يكون من العاملين لدي الممول أو المستثمر.
لا يجوز للممول توفير تمويل أو أكثرها بما يجاوز 10 % من رأس مالة وذلك لمستثمر واحد
وزوجة وأقاربة حتى الدرجة الرابعة. أو للشخص
الاعتباري والأشخاص الاعتبارية الأخرى التي يساهم فيها المستثمر بأكثر من 10 % من رأس مالها .
لا يجوز أن يزيد قسط التمويل
علي 40 % من مجموع دخل المستثمر ( من غير
ذوي الدخول المنخفضة) ( و25 % بالنسبة لذوي الدخول المنخفضة) .
ذوي الدخول المنخفضة. كل شخص
لا يجاوز مجموع دخلة السنوي تسعة الآلف جنية. أو اثنا عشر ألف جنية إذا كان متزوجا أو يعول وتكون الأولوية في توفير التمويل
للحصول علي مسكن اقتصادي
للمستثمر الأقل دخلا وعند تساوي الدخل يفضل من تكون أسرتة أكثر عددا.
في الأحوال التي يرتبط فيها
التمويل بدخل المستثمر يتم إثبات الدخل بشهادة من مصلحة الضرائب تبين دخلة الذي اتخذ أساسا لمعاملتة الضريبية خلال
السنوات الثلاثة السابقة علي
اتفاق التمويل.
إذا كان التويل بضمان الخصم
من راتب المستثمر يكون إثبات
راتبة بشهادة معتمدة من جهة عملة.
يجوز للممول أن يشترط علي المستثمر أن يؤمن لصالحة بقيمة حقوقة وفقا لاتفاق
التمويل العقاري ضد مخاطر الوفاة أو العجز وفقا
للشروط الآتية:
أن يكون التأمين لدي شركة
تأمين مصرية.
قيام شركة التأمين بسداد
مبلغ التأمين للمؤمن لة بناء علي شهادة وفاة المستثمر أو شهادة طبية بعجزة الكلي أو الجزئي بنسبة لا تقل عن 50 % صادرة
من إحدى الجهات الطبية التي
تحددها شركات التأمين بالاتفاق مع الهيئة .
التزام المستثمر بأداء قسط التأمين وتقديم ما يفيد السداد إلي الممول.
التمويل في مجال شراء العقارات ويكون بموجب اتفاق تمويلي بين كل من الممول
والمشتري ( المستثمر ) وبائع العقار علي أن يتضمن
ما يأتي:
الشروط التي تم قبولها من
البائع والمشتري في شأن بيع العقار
بالتقسيط.
بيان العقار وثمنة الإجمالي
علي أن يتم معاينة العقار المعاينة النافية
للجهالة.
مقدار المعجل من ثمن البيع
الذي أداة المشتري للبائع.
عدد وقيمة أقساط باقي الثمن
وشرط الوفاء بها علي أن تكون محددة إلي حين استيفائها بالكامل.
قبول البائع حوالة حقوقة في
أقساط الثمن بالشروط التي يتفقان عليها.
التزام البائع بتسجيل العقار
باسم المشتري خاليا من أي حقوق عينية علي الغير.
التزام المشتري بقيد حق
امتياز الثمن المحالة أقساطة إلي الممول وذلك ضمانا للوفاء بها.
التزام أطراف الاتفاق
بإعطائة تاريخا ثابتا.
التمويل بغرض الاستثمار في بناء عقار علي أرض يملكها المستثمر أو
لغرض ترميم أو تحسين عقار بملكة أو غير ذلك من
المجالات يتعين بالإضافة إلي الشروط السابقة أن يكون التمويل بموجب اتفاق بينة وبين الممول وبين آي طرف آخر يكون لة شأن في الاتفاق علي
النماذج الذي أصدرها الوزير
المختص بالقرارات الوزارية أرقام 100 ، 101 ، 102 لسنة 2003 .
خامسا : التزامات وحقوق
المستثمر:
• التزامات المستثمر
قيد حق امتياز الثمن المحالة أقساطة إلي الممول.
تقديم شهادة معتمدة من
الضرائب أو من جهة عملة توضح بها
دخلة السنوي.
سداد كامل أقساط الثمن في
المواعيد المتفق عليها وذلك إلي الممول
مباشرة.
سداد ما يستحق علي العقار أو
الوحدة من رسوم أو ضرائب أوغير ذلك لأية
جهة حكومية دون أن يكون لة حق في الرجوع علي أي من أطراف الأنفاق بما قد يؤدية في هذا الشأن.
التأمين لصالح الطرف الممول
بقيمة حقوقة ضد مخاطر عدم الوفاء
نتيجة الوفاة أو العجز الكلي أو الجزئي بنسبة لا تقل عن 50 % ويظل التأمين مستمرا طالما وجدت للممول أية مستحقات أو
مطلوبات.
• حقوق المستثمر
بعد الحصول علي موافقة الطرف
الممول كتابة، يحق لة التصرف في العقار أو الوحدة محل
اتفاق التمويل بالبيع أو الهبة أو غيرهما من التصرفات أو ترتيب أي حق عيني عليها بشرط أن يقبل المتصرف إلية الحلول محلة في الالتزامات المترتبة علي هذا الاتفاق ويجوز للممول أن يشترط تضامن
المستثمر مع المتصرف إلية بالالتزامات المترتبة
علي اتفاق التمويل.
يحق للمستثمر تأجير العقار
أو الوحدة الضامنة أو تمكين غيرة
من الانفراد بشغلة أو شغلها بشرط الحصول علي موافقة الممول كتابة وبالشروط التي تقترن بهذة الموافقة. ولا يجوز للممول رفض الموافقة
علي التصرف في العقار الضامن أو
تأجيرة أو تمكين الغير من الانفراد بشغلة إلا لأسباب جدية تتعرض معها مصالحة وحقوقة للخطر ، وفي هذة الحالة يلزم إخطار المستثمر بهذة
الأسباب كتابة خلال ثلاثين يوم
من تاريخ إخطار المستثمر برغبتة في التصرف أو في التأجير أو تمكين الغير من الانفراد بشغل العقار وألا اعتبر موافقا علي ذلك.
إذا رغب المستثمر في التعجيل بالوفاء بكل أو بعض أقساط الثمن ،
وجب إخطار الممول بذلك قبل موعد السداد المعجل
بفترة لا تقل عن ثلاثة أشهر، وفي هذة الحالة يتم خفض الأقساط المستحقة علية وفقا لجدول يرفق باتفاق التمويل يحدد القيمة المخفضة التي
يتم الوفاء بها حسب التاريخ الذي
يتم الوفاء فية من سنوات أقساط التمويل.
تنتقل ملكية العقار إلي المستثمر خالية من أية حقوق عينية للغير.
تسلم صورة من نموذج الشروط الأساسية للتمويل العقاري.
سادسا: التزامات الممول:
يلتزم الممول بإخطار المستثمر دوريا بالبيانات التالية:
قيمة التمويل اللأصلي
وتكاليف التمويل المستحقة
عليها منذ بداية التويل وحتى تمام السداد.
قيمة ما أداة الممول من أقساط وتكاليف التمويل حتى تاريخ الإخطار.
قيمة الأقساط وتكاليف
التمويل المتبقية.
أية رسوم أو تكاليف أو
مصاريف تم خصمها من حسابة ولو كانت تنفيذا لنص القانون أو لشرط اتفاقي أو حكم قضائي.
أي تغيير يطرأ علي تكلفة
التمويل باتفاق الطرفين .
أي تغيير يطرأ علي عنوان
الممول الذي يلتزم المستثمر بالسداد لدية.
أية معلومات تتصل بعلم
الممول مما يمكن أن يؤثر علي ضمانة العقاري.
سابعا : قيد الضمان العقاري:
يقدم طلب قيد الضمان العقاري
من الممول أو المستثمر
إلي مكتب الشهر العقاري الكائن في دائرتة العقار متضمنا البيانات التالية:
أسماء وبيانات كل من الممول
والمستثمر.
قيمة الأقساط والحقوق المضمونة.
الموعد المحدد لانتهاء
الوفاء بأقساط الثمن أو التمويل علي أن يرفق بالطلب اتفاق
التمويل العقاري وسند ملكية العقار باسم المستثمر أو ضمان التمويل باسم الممول.
ثامنا : التنفيذ علي العقار :
في حالة عدم الوفاء بأقساط الثمن المستحقة ومضي ثلاثين يوما علي
تاريخ استحقاقها، أو عند ثبوت نقص مخل بقيمة العقار
أو الوحدة بفعل أو إهمال المستثمر أو شاغل العقار وذلك بحكم قضائي واجب النفاذ، وللمول أن ينذر المستثمر أو من حل محلة بالوفاء أو
بتقديم ضمان كاف بحسب الأحوال وذلك
من خلال مهلة يحددها الإنذار بشرط ألا يقل عن ستين يوما من تاريخ الإنذار، فإذا لم يقم بالسداد أو تقديم الضمان خلال هزة المهلة كان
ملتزما بالوفاء بكامل المبالغ
المتبقية طبقا لاتفاق التمويل ، وللممول في هزة الحالة أن يتخذ في مواجهتة الإجراءات المنصوص عليها في الباب الرابع من قانون التمويل
العقاري رقم 148 لسنة 2001.
كذلك في حالة إخلال المستثمر
بالحصول علي موافقة الممول قبل التصرف في العقار أو
الوحدة أو تأجيرها أو تمكين الغير من شغلها يكون للممول أن يطالبة بباقي أقساط الثمن فإذا لم يقم المستثمر بالوفاء بها كان للممول أن
يتخذ في مواجهتة الإجراءات
المنصوص عليها في الباب الرابع من قانون التمويل العقاري.
» "خواطر "يا حبيبتي
» خواطر "يا حياتي "
» الطريق الى الجنة
» الحديث الاول من الأربعين النووية "الاخلاص والنية "
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015