الرئيسية
أحدث الصور
من طرف صحيفة استئناف حكم فسخ عقد إيجار للإخلال بالالتزام
بسداد الأجرة
إنه فى يوم
الموافق / / 2011م
بناء على طلب السيدة/ ----،
المقيمة برشيد ، شارع
أبو مندور ومحلها المختار مكتب الأستاذ الدكتور/ عطا
سعد حواس ، المحامي برشيد .
أنا
محضر محكمة رشيد
الجزئية قد انتقلت حيث إقامة :
السيدة/ ، المقيمة برشيد شارع التحرير ، ومحلها المختار مكتب الأستاذ/ ----- ،
المحامى برشيد .
مخاطبا مع /
وأعلنتها بالأتى
أقامت المعلن إليها ضد الطالبة ابتداء الدعوى رقم - لسنة
2010م مدنى كلى رشيد ، أمام محكمة رشيد الكلية ، بغية القضاء لها عليها بفسخ عقد
الإيجار المؤرخ 1/5/2001م سند الدعوى وتسليم العين المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد الإيجار لها خالية مما
يشغلها من الأشخاص والشواغل ، مع إلزامها بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .
وذلك على سند من أن الطالبة ( المستأجرة
) امتنعت عن سداد قيمة الأجرة المتفق عليها فى عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ
1/5/2001م وقدرها مائتى جنيه شهريا لمدة شهرين من 1/5/2010م حتى نهاية يونيو 2010م
، وانه لما كان المتفق عليه فى البند الخامس من عقد الإيجار سند الدعوى أنه بمجرد
امتناع المستأجر عن سداد الأجرة لمدة شهر فقط فللمالك الحق فى إلزام المستأجر بدفع
الأجرة والمصروفات أو إلزامه بفسخ العقد ويكتفى فقط بعمل بروتستو عدم الدفع ( إنذار
رسمى ) وإخراجه حالا من الشقة وقد قبل المستأجر بهذه الشروط دون أدنى اعتراض ، ومن
ثم يحق لها طلب فسخ العقد طبقا لنص المادتين 157 و 158 من القانون المدنى وانتهت إلى طلب القضاء لها بالطلبات آنفة البيان .
تحدد لنظر هذه الدعوى جلسة يوم 29/7/2010م وتداولت بالجلسات على نحو ما هو
ثابت بمحاضرها ، وبجلسة 14/10/2010م قدمت الطالبة حافظة مستندات طويت على إنذار
عرض أجرة مؤرخ فى 6/7/2010م موجه من الطالبة إلى المعلن إليها بمبلغ 1100 جنيه
قيمة الأجرة عن الفترة من مايو عام 2010م حتى نهاية سبتمبر عام 2010م وطويت كذلك
على إنذار عرض أجرة مؤرخ فى 14/7/2010م
موجه من الطالبة إلى المعلن إليها بمبلغ 600 جنيه قيمة الأجرة عن الفترة من أكتوبر
عام 2010م حتى نهاية ديسمبر عام 2010م .
وبجلسة يوم 28/10/2010م قضت محكمة رشيد الكلية بعدم اختصاصها قيميا بنظر
الدعوى وإحالتها إلى محكمة رشيد الجزئية .
ونفاذا لذلك القضاء تم إحالة الدعوى إلى محكمة رشيد الجزئية والتى قيدت بجدولها
برقم - لسنة 2010م مدنى جزئى رشيد وتداولت بالجلسات أمامها على نحو ما هو ثابت
بمحاضرها. وحال تداول الدعوى قدمت الطالبة مذكرة بدفاعها طلبت فيها رفض الدعوى أصليا
واحتياطيا إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات أن التأخير كان بسبب رفض وتحايل
المدعية عن استلام الأجرة .
وبجلسة 19/1/2011م قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم ليصدر بجلسة 30/3/2011م
وبتلك الجلسة الأخيرة أصدرت رشيد الجزئية -
الدائرة المدنية حكمها فى موضوع الدعوى والذى قضى بالأتى :
" حكمت المحكمة ؛ باعتبار عقد الإيجار
المؤرخ 1/5/2001م مفسوخا وإخلاء المدعى عليها من الشقة عين التداعى المبينة الحدود
والمعالم بالصحيفة والعقد وتسليمها للمدعية خالية من ثمة شواغل وبالحالة التى كانت
عليها قبل العقد المفسوخ والمصروفات ومبلغ خمسون جنيها مقابل أتعاب المحاماة " .
وحيث أن
ذلك الحكم قد جانبه الصواب وجاء مخالفا لصحيح الواقع والقانون ومجحفا بحقوق الطالب
فانه يطعن فيه بالاستئناف وذلك للأسباب الأتية :
أولا : مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه:
خالف الحكم المطعون فيه القانون واخطأ فى تطبيقه
حينما قضى باعتبار عقد الإيجار سند الدعوى مفسوخا وإخلاء المدعى عليه من الشقة
موضوعه وتسليمها للمعلن إليها خالية مما يشغلها ، وذلك على الرغم من انتفاء شروط المطالبة
بفسخ عقد الإيجار سند الدعوى .
فالمقرر قانونا أن الفسخ هو حل للرابطة العقدية بسبب
إخلال أحد طرفى العقد الملزم للجانبين بالتزام ناشئ عنه . فيشترط إذن لقيام الحق
فى الفسخ - طبقا للمادة 157 من القانون المدنى - أن يخل الطرف المدين بتنفيذ
التزامه الناشئ عن العقد ، وأن يكون تخلف المدين عن تنفيذه راجعا إلى تقصيره أما إذا كان راجعا
إلى استعمال حق مشروع له كحقه فى الدفع بعدم التنفيذ أو الحبس أو إذا كان راجعا إلى فعل
الدائن نفسه ، وكذلك إذا كان المدين
معذورا فى تأخره فى تنفيذ الالتزام ، فلا يتحقق موجب قيام حق الطرف الأخر فى إيقاع
الفسخ سواء كان الفسخ اتفاقيا أو قضائيا وسواء كان الشرط الفاسخ الوارد فى العقد
صريحا أو ضمنيا.
كما يشترط
لإعمال الفسخ عدم تقصير طالب الفسخ فى تنفيذ التزامه الذى يرتبه العقد فى ذمته .
فإذا كان طالب الفسخ قد قصر أو أخل بتنفيذ التزامه فإنه يكون ممنوعا من طلب الفسخ
من جهة وينتفى التقصير عن الطرف الأخر .
راجع : محمد كمال عبد العزيز ، التقنين المدنى
فى ضوء
القضاء والفقه ، مصادر الالتزام ، 2003م ، ص
1062 وما بعدها .
وفى دعوانا الماثلة ، نجد أن شروط قيام الحق فى الفسخ غير متوافرة على الإطلاق
، ذلك أن الطالبة لا يمكن أن ينسب إليها أى إخلال أو تأخير فى تنفيذ التزامها
بسداد الأجرة ، وإنما التأخير فى سداد الأجرة يرجع إلى فعل وتقصير المدعية نفسها .
فالمقرر فى قضاء النقض أن
الوفاء بالدين الأصل فيه أن يكون فى محل المدين . عدم اشتراط الوفاء بالأجرة فى
موطن المؤجر . تقاعس الأخير عن السعى إلى موطن المستأجر لاقتضاء الأجرة عند حلول
الأجل وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء بها فى موطنه 0 مؤداه 0 عدم اعتبار المستأجر
مخلا بالتزامه بالوفاء بالأجرة 0 المادتان 347/2 و 586/2 من القانون المدنى .
طعن
1522 لسنة 64 ق ، جلسة 8/1/2001م
طعن
1208 لسنة 67 ق ، جلسة 15/11/1999م
طعن
1517 لسنة 73 ق ، جلسة 26/1/2005م
طعن
1821 لسنة 68 ق ، جلسة 15/3/1999م
وفى دعوانا ،فإن عدم سداد الأجرة فى مواعيدها لا يرجع إلى خطأ أو
تقصير أو مماطلة أو تسويف من الطالبة وإنما يرجع إلى فعل المعلن إليها ( المؤجرة )
، حيث أنها لم تسع إلى الطالبة فى موطنها لاقتضاء الأجرة فى مواعيد استحقاقها ،
وقد خلت الأوراق من ثمة اتفاق بينها وبين الطالبة يعفيها من هذا السعى ، كما أنها
ليس لها محل إقامة بالعقار الكائن فيه الشقة عين النزاع ، كما أنها كانت ترسل نجلها
شهريا إلى العقار الكائن فيه شقة النزاع لتحصيل الأجرة من الطالبة وغيرها من
المستأجرين ، غير أنها منذ عام تقريبا امتنعت عن إرسال نجلها لتحصيل الأجرة ، كما كانت تمتنع عن استلام الأجرة كلما عرضت عليها الطالبة
سدادها ، وذلك كله حتى تضع الطالبة موضع المتأخرة فى سداد الأجرة لكى تتمكن من
إقامة الدعوى الماثلة ضدها والحصول على حكم بإخلائها من الشقة موضوع النزاع .
وعلى ذلك فإن تأخر الطالبة فى الوفاء بالأجرة لم يكن
مرجعه خطأ أو تقصير أو مماطلة من جانبها لا سيما وأن مبلغ الأجرة المتأخر فى ذمته
حتى تاريخ إقامة الدعوى مبلغ قليل القيمة ( أجرة شهرين فقط ) وهو مبلغ لا يمكن
القول بأنها تماطل فى سداده ، بدليل أن الطالبة بعد استلامها للإنذار بالفسخ
المؤرخ 4/7/2010م قامت فى اليوم التالى بتقديم إنذار عرض الأجرة المؤرخ فى
6/7/2010م إلى محضرى رشيد عارضة فيه على المعلن إليها مبلغ 1100
جنيه قيمة الأجرة عن الفترة من مايو عام 2010م حتى نهاية سبتمبر عام 2010م ، كما
قامت بإرسال إنذار عرض أجرة أخر مؤرخ فى
14/7/2010م إلى المعلن إليها بمبلغ 600 جنيه قيمة الأجرة عن الفترة من أكتوبر عام
2010م حتى نهاية ديسمبر عام 2010م وهى بذلك تكون قد عرضت الأجرة مقدما على المعلن إليها لمدة
ستة أشهر غير أن المعلن إليه
لم تتسلم المبالغ المعروضة على نحو ما هو مثبت بهذين الإنذارين المرسلين إليها لرفض زوجها
استلام المبلغ المعروض .
راجع
حافظة مستندات الطالبة المقدمة أمام محكمة أول درجة
وبموجب الإنذار
المؤرخ 18/12/2010م عرضت الطالبة على المعلن إليها مقدما مبلغ قدره 1360 جنيه قيمة
الأجرة عن المدة من 1/1/2011م حنى نهاية يونيو عام 2011م ، غير أن زوجها رفض
الاستلام وسوف تقدم الطالبة ذلك الإنذار أمام
عدالة المحكمة الموقرة حال نظر ذلك الاستئناف .
وعلى ذلك فإنه لا
يمكن اعتبار تأخر الطالبة فى الوفاء بأجرة الشهرين سند الدعوى من 1/5/2010م حنى
نهاية يونيو عام 2010م إخلالا منها بالتزامها بسداد الأجرة لكون التأخير لا يرجع إلى
خطأ أو تقصير أو مماطلة من جانبها وإنما مرجع هذا التأخير إلى فعل المعلن إليها
نفسها ( المؤجرة ) التى لم تسع إليها فى موطنها لاستلام الأجرة فى مواعيدها على
نحو ما ذكرنا سلفا ، وبالتالى فإنه لا يمكن اعتبار الطالبة مخلة بالتزامها بسداد
الأجرة .
وفى هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن : تمسك الطاعن بعدم سعى المطعون ضده إلى موطنه لاقتضاء الأجرة فى مواعيد
استحقاقها ودأبه على رفض استلامها منه فقام بعرضها عليه بموجب إنذارات رسمية مما
يدل على أنه لم يخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة وتدليله على ذلك بالمستندات . إطراح
الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيسا على أنه كان يتعين على
الطاعن لدى رفض المطعون ضده استلام الأجرة السعى للوفاء بها فى مواعيد استحقاقها
بطريق العرض والإيداع وأن تخلفه عن ذلك يوجب الفسخ حتما . خطأ حجبه عن تحقيق دفاع
الطاعن سالف البيان .
الطعن
2940 لسنة 72 ق ، جلسة 10/11/2003م
الطعن 409 لسنة 65 ق ، جلسة 21/2/2001م
الطعن
863 لسنة 74 ق ، جلسة 17/3/2005م
وعلى ذلك ولما كانت المعلن إليها لم تسع إلى الطالبة لاقتضاء الأجرة فى
مواعيدها على النحو السابق إيضاحه وكان المقرر قانونا أن الدين مطلوب وليس محمول ،
وكانت المعلن إليها غير مقيمة بالعقار الكائن فيه عين النزاع ، فانه لا يمكن
اعتبار الطالبة مخلة بالتزامه بسداد الأجرة ، ويكون التأخير فى أداء الأجرة فى
مواعيدها مرجعه هو فعل المعلن إليها نفسها ، مما ينتفى معه شروط الحكم بفسخ عقد
الإيجار سند الدعوى ولا يكون من حق المعلن إليها أن تطالب بفسخ هذا العقد ، مما كان
يتعين معه على محكمة أول درجة القضاء برفض الدعوى وإلزام رافعتها المصروفات
والأتعاب أما وأنها
لم تفعل فإن حكمها المطعون فيه يكون جديرا بالإلغاء .
ثانيا : القصور والفساد فى الاستدلال ومخالفة القانون :
شاب الحكم المطعون فيه عيوب القصور والفساد فى الاستدلال ومخالفة القانون حينما قضى
باعتبار عقد الإيجار
سند الدعوى مفسوخا وإخلاء المدعى عليه من الشقة موضوعه وتسليمها للمعلن إليها
خالية مما يشغلها ، وذلك على
الرغم من وجود العذر المبرر للطالبة للتأخير فى أداء الأجرة وهو توافر عذر المرض
لديها ، فضلا عن أنها لم تخل بالتزامها
بالوفاء بالأجرة على نحو ما أوضحنا بالسبب السابق
.
فالطالبة لم تخل بالتزامها بأداء الأجرة فى مواعيدها خلال مدة الشهرين سند الدعوى وهى الفترة من 1/5/2010م
حتى نهاية يونيو عام 2010م ، حيث أن
تأخرها عن سداد تلك الأجرة لم يكن مرجعه المماطلة أو التسويف من جانبها وإنما كان
مرجعه عذر المرض الذى آلم بها وجعلها ممنوعة من الحركة ، حيث أنها كانت تعانى من مرض
الزئبة الحمراء وهو مرض مزمن يحدث له حالات نشاط وهو منذ 20/4/2010م وهو فى حالة
نشاط متمثل فى حرارة شديدة وآلام روماتيزمية مفصلية شديدة ولا تتمكن من الحركة ،
كما أنها تعانى من خلل بالجهاز المناعى وهو إحدى حالات الدم المزمنة وذلك منذ شهر
مايو عام 2010م .
ويؤكد ذلك الشهادات المرضية وأوراق العلاج التى تثبت بيقين أن الطالبة كان مريضة مرضا شديدا وأن هذا المرض هو
الذى حال بينها وبين أداء الأجرة فى مواعيدها ففى خلال الشهرين اللذين حدث فيهما التأخير
وهما شهرى مايو ويونيو عام 2010م وسوف تقدم الطالبة هذه الشهادات وأوراق العلاج أمام
عدالة المحكمة الموقرة حال تداول ذلك الاستئناف0
وفى
هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن :
(1) تمسك الطاعن بأن تأخره فى سداد الأجرة يبرره المرض
الذى أقعده عن الحركة التى هى قوام حرفته0 تدليله على ذلك بالمستندات وطلبه إحالة
الدعوى إلى التحقيق لإثباته 0 دفاع جوهري 0 قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء
استنادا إلى أسباب لا تفيد بمجردها انتفاء المبرر للتأخير فى سداد الأجرة وبما لا
يواجه هذا الدفاع فساد وقصور 0
الطعن
329 لسنة 68 ق ، جلسة 16/6/1999م
(2) تمسك الطاعنة بأن عذرا قهريا حال دون قيامها بسداد
الأجرة فى مواعيدها لظروف مرض زوجها الخطير وسفرها معه للخارج وانتهى بوفاته خارج
البلاد . تدليلها على ذلك بالمستندات . دفاع جوهرى . إعراض الحكم المطعون فيه عن
هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء دون أن يبين
بأسباب سائغة الدليل الذى اقتنع به لرفض قبول هذا المبرر . قصور وإخلال بحق الدفاع
"0
الطعن 105 لسنة 73 ق ، جلسة 28/4/2004م
لما كان ذلك وكان الذى حال بين الطالبة وبين أداءها
للأجرة فى مواعيدها خلال الشهرين اللذين حدث فيهما التأخير وهما شهرى مايو ويونيو
عام 2010م هو عذر المرض الذى آلم بها ومنعها من الحركة وذلك على نحو ما أوضحنا ،
فإن شروط الحكم بفسخ عقد الإيجار سند الدعوى تكون منتفية ولا يحق للمعلن إليها أن
تطالب بفسخ عقد الإيجار المذكور وبالتالى فانه كان يتعين على محكمة أول درجة قبول
هذا العذر كمبرر للتأخير فى أداء الأجرة و
القضاء برفض الدعوى ، أما وأنها لم تفعل فإن حكمها المطعون فيه يكون جديرا
بالإلغاء .
ثالثا :
الخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق :
أخطا الحكم المطعون
فيه فى تطبيق القانون وشابه عيبا الفساد فى الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق
حينما قضى باعتبار عقد الإيجار سند الدعوى
مفسوخا وإخلاء المدعى عليه من الشقة موضوعه وتسليمها للمعلن إليها خالية مما
يشغلها ، بعد أن فسر الشرط الفاسخ الوارد بالبند رقم (5) من عقد الإيجار سند الدعوى
على أنه شرط فاسخ صريح ، طبقا للمادة 158 من القانون المدنى حين أن هذا الشرط ليس
شرطا فاسخا صريحا وإنما هو شرطا فاسخا ضمنيا يخضع فى إعماله لأحكام المادة 157م من
القانون المدنى.
فالمادة
158 من القانون المدنى تنص على أنه ؛ " يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون
حاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه . وهذا الاتفاق لا
يغنى عن الإعذار إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه " .
ويتضح من هذا النص أن اتفاق المتعاقدان على الفسخ أو ما
يسمى بالفسخ الصريح يجب أن يكون قاطع الدلالة واضحا كل الوضوح فى أن المقصود من
هذا الاتفاق هو استبعاد تدخل القضاء أو تنحية سلطته فى هذا الشأن . فإذا لم يكن قاطعا
فى هذا المعنى وجب حمله على أنه مجرد ترديد للقاعدة العامة التى تقضى بأن الفسخ هو
جزاء عدم التنفيذ ولم يكن من شأنه إعذار المدين أو من رفع دعوى بالفسيخ ولم يكن
سالبا القاضى سلطته فى تقدير ملائمة الحكم بالفسخ أو بالتنفيذ العينى وللمدين
بإمكانه إيقاف دعوى الفسخ بتنفيذ الالتزام .
أنظر : د/ رمضان
أبو السعود ، مصادر الالتزام ،
طبعة 2011م ، دار
لجامعة الجديدة ، ص 304 و 305
وقد قضت
محكمة النقض بأن : "شرط الفسخ الصريح وشرطه الضمنى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة –
يختلفان طبيعة وحكما ، فالشرط الفاسخ الصريح يجب أن تكون صيغته فى العقد صريحة
قاطعة فى الدلالة على وقوع الفسخ حتما ومن تلقاء نفسه بمجرد حصول المخالفة الموجبة
له وهو لذلك يسلب القاضى كل سلطة تقديرية فى صدد الفسخ ولا يستطيع المدين أن
يتفادى الفسخ بأدائه التزامه أو عرضه بعد إقامة دعوى الفسخ ، أما الشرط الضمنى فلا
يستوجب الفسخ حتما إذ هو خاضع لتقدير القاضى . وللقاضى أن يمهل المدين حتى بعد رفع
دعوى الفسخ عليه بأن المدين نفسه له أن يتفادى الفسخ بعرض دينه كاملا قبل أن بصدر
ضده حكم نهائى بالفسخ " .
طعن
872 لسنة 51 ق ، جلسة 13/5/1982م ،
مجموعة
أحكام النقض المدنية ، س 33 ص 517 .
وقضت
محكمة النقض أيضا بأنه : " لا يكون الشرط الفاسخ مقتضيا الفسخ حتما إلا إذا كانت صيغته
صريحة دالة على وجوب الفسخ عند تحققه بغير حاجة إلى تنبيه أو إنذار ، أما
الشرط الضمنى الفاسخ فلا يلزم القاضى به بل هو يخضع لتقديره ، فاللقاضى ألا يحكم
بالفسخ وأن يمكن الملتزم من الوفاء بما تعهد به حتى بعد رفع الدعوى عليه بطلب
الفسخ ".
نقض
مدنى فى 2 ابريل 1936م ، مجموعة عمر 1 رقم 343 ص 1086
وبالرجوع إلى الشرط الفاسخ الوارد بالبند رقم (5) من عقد الإيجار سند
الدعوى نجد أن هذا الشرط قد جاءت صيغته
كالتالى :
" أنه إذا حصل تأخير من المستأجر عن الدفع ولو قسط واحد ، فللمالك
الخيار بإلزامه عدا عن دفع الأجرة والمصاريف أن ينفذ شروط هذا الكونتراتو أو أن
يفسخ الإيجار بدون مرافعة شرعية بل يكتفى فقط بعمل البوروتستو عليه بعدم دفع الأجرة
فى ميعادها وإخراجه حالا من محل سكنه وقد قبل المستأجر بهذه الشروط بدون احتياج
للمرافعة معه بذلك ".
ويتضح من العبارات التى صيغ بها هذا الشرط ( وهى عبارات
نمطية مطبوعة فى الغالب لا يقرأها المتعاقدان ولا يعى أى منهما مضمونها القانونى ) أن نية المتعاقدين لم تتجه عند تحريره إلى
اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه عند إخلال المستأجرة بالتزامها ، كما أن عبارة هذا الشرط الفاسخ لا تدل على
اتجاه إرادة المستأجرة ( الطالبة ) إلى قبول الفسخ الاتفاقى . فصيغة الشرط على هذا
النحو لا تفيد اتفاق الطرفين على انفساخ العقد حتما من تلقاء نفسه فى حالة التأخير
فى الوفاء بالأجرة على نحو ما نصت عليه المادة 158 من القانون المدنى .
فعبارة هذا الشرط قد أعطت المؤجرة الحق فى الخيار بين
إلزام المستأجرة بدفع الأجرة والمصاريف وتنفيذ شروط عقد الإيجار وبين أن يفسخ
الإيجار . والمتفق عليه قانونا أن الصيغة التى يكون فيها حق الخيار بين هذين الأمرين
المتناقضين ممنوحا للمؤجر لا يمكن أن تدل دلالة صريحة وقاطعة على وقوع الفسخ حتما
ومن تلقاء نفسه بمجرد حصول المخالفة الموجبة له ، وإنما تكون ترديدا لحق المؤجر فى
الشرط الفاسخ الضمنى المقرر بحكم القانون فى العقود الملزمة للجانبين والواردة فى
المادة 157 من القانون المدنى وبالتالى لا يغنى الشرط عن الإعذار ولا عن الالتجاء
للقضاء للحصول على حكم بالفسخ ولا يسلب القاضى سلطته التقديرية فلا يتحتم عليه
الحكم بالفسخ وله أن يعطى المدين مهلة لتنفيذ التزامه بل هو لا يسلب المدين حقه فى
توقى الفسخ بتنفيذ الالتزام إلى أن يصدر الحكم النهائى بالفسخ .
وفى
هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن ؛ " النص فى العقد على أنه إذا تأخر الطرف الثانى فى دفع القيمة
الإيجارية يحق للطرف الأول فسخ هذا العقد وتصبح حيازة الطرف الثانى للعين بلا سند
قانونى وبغير حاجة إلى تنبيه بالسداد لا تؤدى إلى فسخ العقد حتما ومن تلقاء نفسه
فور تراخى المستأجر فى الوفاء بالأجرة فى مواعيدها ، إذ جاءت قاصرة على مجرد منح
المؤجر حق فسخ العقد وهو ذات الحق المقرر له فى القانون فى العقود الملزمة
للجانبين أى أنها لا تعدو أن تكون ترديدا للشرط الفاسخ الضمنى المنصوص عليه فى
المادة 157 من القانون المدنى ، ولا يغير من ذلك ما ورد بعبارة الشرط من أن حيازة
المستأجر تصبح بلا سند قانونى إذ أن ذلك أثر محقق لوقوع الفسخ اتفاقا أو قضاء فلا
تنصرف لأحدهما دون أخر . كما أن تقرير حق المؤجر فى الفسخ دون تنبيه ليس إلا مجرد
إعفاء من الإعذار دون إعفاء من اللجوء إلى القضاء فى طلب الفسخ بحكم منشئ له وهو
أمر بدوره جائز فى حالتى الفسخ الاتفاقى أو القضائى ".
نقض 30/10/1985م ، طعن 1952 لسنة 1952م
، مجموعة أحكام النقض المدنية ، س 36 ص 963
وقضت محكمة النقض أيضا بأن : " الشرط الفاسخ لا يقتضى الفسخ بمجرد حصول الإخلال بالالتزام إلا إذا
كانت صيغته صريحة دالة على وجوب الفسخ حتما عند تحققه . وإذا كانت عبارة الشرط
الواردة فى عقد البيع أنه " إذا لم يدفع باقى الثمن فى المدة المحددة به
يعتبر البيع لاغيا " فإن هذا الشرط لا يعدو أن يكون ترديدا للشرط الفاسخ
الضمنى المقرر بحكم القانون فى العقود الملزمة للجانبين ,. ولما كانت محكمة
الموضوع قد رأت فى حدود سلطتها التقديرية ألا تقضى بالفسخ استنادا إلى الشرط
الفاسخ الضمنى الوارد بالعقد لما تبينته من أن الباقى من الثمن بعد استنزال قيمة
العجز فى المبيع قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام فى جملته فإنها لا تكون قد
خالفت القانون " .
طعن
491 لسنة 37 ق ، جلسة 9/1/1973م ،
مجموعة
أحكام النقض المدنية ، س 24 ص 49 .
وعلى ذلك فإن
الشرط الفاسخ الوارد بالبند رقم (5) من عقد الإيجار سند الدعوى هو شرط فاسخ ضمنى و
ليس شرط فاسخ صريح كما ذهبت محكمة أول درجة فى حكمها المطعون فيه وبالتالى تسرى عليه أحكام
الشرط الفاسخ الضمنى الواردة فى المادة 157 من القانون المدنى ، فيكون الإعذار
ضروريا ويكون للقاضى سلطة تقديرية فى أن يقضى بالفسخ من عدمه كما يكون للمدين ( الطالب
) أن يتوقى الفسخ بتنفيذ التزامه عينا حتى تاريخ إقفال باب المرافعة فى الدعوى .
وفى هذا الصدد قضت محكمة النقض بأنه ؛ " متى كان العقد لم يتضمن
شرطا صريحا بفسخ العقد عند التأخير فى
الوفاء بالمبلغ المتفق عليه فإن هذا التأخير لا يترتب عليه حتما فسخ العقد بل يكون
أمر الفسخ فى هذه الحالة خاضعا لتقدير محكمة الموضوع ويشترط للقضاء به أن يظل
المدين متخلفا عن الوفاء حتى صدور الحكم فى الدعوى ".
جلسة
26/1/1967م ، الطعن 337 لسنة 30 ق ، مجموعة
أحكام
النقض ، س 18 ، ص 215 - جلسة 12/3/1970م ،
الطعن
498 لسنة 35 ق ، نفس المجموعة ، س 21 ص 425
وقضت
محكمة النقض بأن ؛ " يتعين لإجابة طلب الفسخ أن يظل الطرف الأخر متخلفا عن الوفاء
بالتزامه حتى صدور الحكم النهائي وله أن يتوقى صدور هذا الحكم بتنفيذ التزامه إلى
ما قبل صدوره ويسوى فى ذلك أن يكون حسن النية أو سيئ النية ".
الطعن 159 لسنة 27 ق ، جلسة 8/11/1964م ،
مجموعة أحكام النقض ، س 13 ص 992
وعلى ذلك ولما كان الشرط الفاسخ الوارد بالبند رقم (5) من عقد الإيجار سند
الدعوى هو شرط فاسخ ضمنى وكانت الطالبة قد قامت بسداد الأجرة للمعلن إليها قبل إقفال
باب المرافعة فى الدعوى أمام محكمة أول درجة مقدما حتى نهاية يونيو عام 2011م بموجب إنذارات عرض الأجرة المؤرخة على التوالى فى 6/7/2010م وفى 14/7/2010م وفى 18/12/2010م والسالف الإشارة إليها ، فانه كان يتعين على محكمة أول درجة أن تقضى برفض
الدعوى وإلزام رافعتها المصروفات والأتعاب ، أما وأنها لم تفعل فإن حكمها المطعون
فيه يكون متعينا إلغاؤه .
رابعا : مخالفة القانون والفساد فى الاستدلال
ومخالفة الثابت بالأوراق :
شاب
الحكم المطعون فيه عيب مخالفة القانون والفساد فى الاستدلال ومخالفة الثابت
بالأوراق حينما قضى باعتبار عقد الإيجار سند الدعوى
مفسوخا وإخلاء المدعى عليه من الشقة موضوعه وتسليمها للمعلن إليها خالية مما
يشغلها ، رغم انتفاء شروط الحكم بفسخ عقد الإيجار سند الدعوى
لعدم قيام المعلن إليها بإعذار الطالبة بالوفاء بتنفيذ التزامها
بالوفاء بالأجرة ، على النحو الذى يشترطه
القانون .
فالمادة 157/1من القانون المدنى على أنه ؛
" فى العقود الملزمة للجانبين ، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز
للمتعاقد الأخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه مع التعويض فى
الحالتين إن كان له مقتض " .وتنص المادة 158 من
القانون المدنى على أنه ؛ " يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء
نفسه دون حاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه . وهذا
الاتفاق لا يغنى عن الإعذار إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه
".
ويتضح من هذين النصين أن يشترط للحكم بالفسخ سواء كان فسخا قضائيا أو
اتفاقيا أن يقوم الدائن بإعذار المدين بتنفيذ التزامه ، فإذا لم يقم بإعذار المدين
امتنع عليه طلب الفسخ وتعين رفض دعواه . وقد استقر الفقه والقضاء على أن رفع دعوى
الفسخ يعد إعذارا كافيا طالما اشتملت صحيفتها على تكليف المدين بالوفاء بالالتزام
.
وقد قضت محكمة النقض بأن ؛
" إعذار المدين هو وضعه قانونا فى حالة المتأخر فى تنفيذ التزامه . والأصل فى
هذا الإعذار أن يكون بورقة رسمية من أوراق المحضرين يبين الدائن فغيها أنه طلب من
المدين تنفيذ الالتزام ، ومن ثم فلا يعد إعذارا إعلان المشترى بصحيفة دعوى فسخ
البيع لإخلاله بتنفيذ التزام من التزاماته إلا إذا اشتملت صحيفتها على تكليفه
بالوفاء بهذا الالتزام " .
الطعن
رقم 544 لسنة 48 ق ، جلسة 25/1/1979م
ولما
كان الشرط الفاسخ الوارد فى البند قم (5) من عقد الإيجار سند الدعوى هو شرط فاسخ
ضمنى محكوم بأحكام المادة 157 مدنى ، فإنه كان يتعين على المعلن إليها أن
تقوم بإعذار الطالبة
قبل طلب الفسخ بأن
تطلب منها وتكلفها بالوفاء بالتزامها بدفع الأجرة
، ولما كانت المعلن إليها لم تقم بإعذار الطالبة قبل طلب الفسخ فانه كان يتعين
على محكمة أول درجة أن تقضى برفض الدعوى .
فالثابت
بالأوراق أن المعلن إليها قد أنذرت الطالبة بالفسخ فحسب بموجب الإنذار المؤرخ 4/7/2010م إلا أنها فى ذلك الإنذار
لم تعذرها
إعذارا قانونيا على النحو الذى يشترطه القانون
، حيث أن ذلك الإنذار قد خلا من طلبها أو تكليفها لها بالوفاء بتنفيذ التزامها بدفع الأجرة . ومطالعة العبارات
التى تم صياغة هذا الإنذار بها تقطع بصحة ما نقول به .
راجع
مشكورا الإنذار بالفسخ المؤرخ 4/7/2010م
كما أن صحيفة الدعوى الماثلة قد خلت هى الأخرى من إعذار الطالبة ، حيث أن هذه الصحيفة لم تشتمل على تكليف الطالبة بالوفاء بالتزامه بدفع الأجرة والتنبيه عليها بذلك ، ومطالعة العبارات إلى تم صياغة هذه الصحيفة بها تقطع بصحة ما نقول به .
وعلى ذلك ولما كانت المعلن إليها لم تقم بإعذار الطالبة على النحو الذى اشترطه القانون على نحو ما أوضحنا ، فإنه كان يتعين على محكمة أول درجة أن تقضى برفض الدعوى ، أما وأنها
قضت باعتبار العقد مفسوخا فإنه يتعين إلغاء
الحكم المطعون فيه .
خامسا : مخالفة
القانون والإخلال بحق الدفاع :
شاب الحكم المطعون فيه عيب مخالفة القانون والإخلال بحق الطالبة فى الدفاع
، حينما رفض طلب الطالبة ( المدعى عليها ) بإحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات أن التأخير فى سداد الأجرة كان بسبب رفض وتحايل
المدعية ( المعلن إليها ) ، وقد استند فى تبرير رفضه لطلب إحالة الدعوى إلى
التحقيق إلى ما أورده بالصفحة الثالثة منه من أن ؛ " هذا الطلب وإن إجابته المحكمة وقضت بإحالة الدعوى للتحقيق وثبت أن المدعية
قد ابتكرت من الحيل ما حال دون سداد المدعى عليها للأجرة المستحقة عن عين التداعى
فلا مجال لاستثناء وقوع الجزاء الذى أوجبه القانون لمخالفة الشرط الفاسخ فى العقد
سند الدعوى إذ أن القانون أوجد المخرج من تلك الحيل أن كانت وهى إيداع الأجرة
المستحقة عن عين التداعى خزينة المحكمة ومن ثم فان ذلك الطلب بإحالة الدعوى
للتحقيق تراه المحكمة غير منتج فى الدعوى ومن ثم تلتفت عنه دون النص فى المنطوق " .
هذا الذى انتهى إليه الحكم على النحو المذكور وما ساقه تبريرا له فيه
مخالفة للقانون وإخلال بحق الطالبة فى الدفاع ذلك أن المقرر قانونا أن الدين مطلوب وليس محمول . كما أن المقرر أيضا أن الوفاء بالدين الأصل فيه أن يكون فى محل المدين وأنه يتعين على المؤجر أن
يسعى إلى المستأجر فى موطنه كى يطالبه بالأجرة واقتضائها عند حلول اجلها طالما انتفى
الشرط على الوفاء بالأجرة فى موطن المؤجر ولا يمكن أن ينسب إلى المستأجر أنه قصر بعدم عرضه الأجرة على المؤجر بطريق العرض
أو الإيداع أو بعدم توجهه إلى حيث إقامة المؤجر لتسليمه الأجرة .
وفى
هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن ؛ " الوفاء بالدين الأصل فيه أن يكون فى محل المدين . عدم اشتراط
الوفاء بالأجرة فى موطن المؤجر . تقاعس الأخير عن السعى إلى موطن المستأجر لاقتضاء
الأجرة عند حلول الأجل وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء بها فى موطنه 0 مؤداه 0 عدم
اعتبار المستأجر مخلا بالتزامه بالوفاء بالأجرة 0 المادتان 347/2 و 586/2 من
القانون المدنى " .
طعن
1522 لسنة 64 ق ، جلسة 8/1/2001مطعن 1208 لسنة 67 ق ، جلسة 15/11/1999م
طعن
1517 لسنة 73 ق ، جلسة 26/1/2005مطعن 1821 لسنة 68 ق ، جلسة 15/3/1999م
وقضت محكمة النقض أيضا بأن : تمسك الطاعن بعدم سعى المطعون ضده إلى موطنه لاقتضاء الأجرة فى مواعيد
استحقاقها ودأبه على رفض استلامها منه فقام بعرضها عليه بموجب إنذارات رسمية مما
يدل على أنه لم يخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة وتدليله على ذلك بالمستندات . إطراح
الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيسا على أنه كان يتعين على
الطاعن لدى رفض المطعون ضده استلام الأجرة السعى للوفاء بها فى مواعيد استحقاقها
بطريق العرض والإيداع وأن تخلفه عن ذلك يوجب الفسخ حتما . خطأ حجبه عن تحقيق دفاع
الطاعن سالف البيان .
الطعن
2940 لسنة 72 ق ، جلسة 10/11/2003مالطعن 409 لسنة 65 ق ،
جلسة
21/2/2001م الطعن 863 لسنة 74 ق ، جلسة 17/3/2005م
ولما كانت
المعلن إليها لم تسع إلى الطالبة فى موطنها لاقتضاء الأجرة فى مواعيد استحقاقها ،
وقد خلت الأوراق من ثمة اتفاق بينها وبين الطالبة يعفيها من هذا السعى ، كما أنها
ليس لها محل إقامة بالعقار الكائن فيه الشقة عين النزاع ، و أنها كانت ترسل نجلها
شهريا إلى العقار الكائن فيه شقة النزاع لتحصيل الأجرة من الطالبة وغيرها من
المستأجرين ، غير أنها منذ عام تقريبا امتنعت عن إرسال نجلها لتحصيل الأجرة ، كما كانت تمتنع عن استلام الأجرة كلما عرضت عليها الطالبة
سدادها ، وذلك كله حتى تضع الطالبة موضع المتأخرة فى سداد الأجرة لكى تتمكن من
إقامة الدعوى الماثلة ضدها والحصول على حكم بإخلائها من الشقة موضوع النزاع . وبالتالى
فإن عدم سداد الأجرة فى مواعيدها لا يرجع إلى خطأ أو تقصير أو مماطلة أو تسويف من الطالبة
وإنما يرجع إلى فعل المعلن إليها ( المؤجرة ).
وكان يتعين والحال كذلك على محكمة أول درجة أن تقضى بإحالة الدعوى إلى
التحقيق حتى تتمكن الطالبة من إثبات ذلك الدفاع الجوهرى ، أما وأنها لم تفعل فان
حكمها يكون مشوبا بعيب مخالفة القانون والإخلال بحق الدفاع مما يتعين معه إلغاؤه.
وعلى ذلك فإن الطالبة تلتمس قبل الفصل
فى الموضوع الحكم بإحالة الدعوى إلى
التحقيق لإثبات أن تأخرها عن الوفاء بالأجرة خلال الشهرين اللذين حدث فيهما
التأخير وهما شهرى مايو ويونيو عام 2010م لا يرجع إلى خطأ أو تقصير أو مماطلة أو تسويف من جانب الطالبة وإنما يرجع
إلى فعل المعلن إليها ( المؤجرة ) وإلى تقصيرها ، حيث أنها لم تسع إلي
الطالبة فى موطنها لاقتضاء الأجرة فى مواعيد استحقاقها لا سيما وأنها لا تقيم فى
العقار الكائن فيه شقة النزاع .
وكذلك لتثبت
الطالبة بكافة طرق الإثبات أن الذى حال بينها
وبين أداءها للأجرة فى مواعيدها فى خلال شهرى مايو ويونيو عام 2010م هو عذر المرض
الذى آلم بها ومنعها من الحركة ، وذلك كله وصولا إلى وجه الحق فى الدعوى0
سادسا : ولغير ذلك من الأسباب التى سيبديها الطالب بجلسات
المرافعة الشفوية والمذكرات المكتوبة .
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر
قد انتقلت حيث إقامة المعلن إليها وسلمتها
صورة من هذه الصحيفة وكلفتها بالحضور أمام محكمة رشيد الكلية - بهيئة استئنافية - بجلستها التى ستنعقد بمشيئة الله تعالى صباح
يوم الموافق / / 2011م فى تمام الساعة الثامنة صباحا وما
بعدها لتسمع الحكم عليه بالطلبات الأتية :
أولا : قبول
الاستئناف شكلا .
ثانيا : و فى موضوع الاستئناف ؛ بإلغاء الحكم المطعون فيه والقضاء مجددا بالأتي :
(1) قبل الفصل فى الموضوع : بإحالة
الدعوى إلى التحقيق لتثبت الطالبة بكافة طرق الإثبات أن تأخرها عن الوفاء بالأجرة خلال
الشهرين اللذين حدث فيهما التأخير وهما شهرى مايو ويونيو عام 2010م لا يرجع إلى خطأ أو تقصير أو مماطلة أو تسويف من جانبها وإنما يرجع إلى فعل
المعلن إليها ( المؤجرة ) وإلى تقصيرها ، حيث أنها لم تسع إلي الطالبة فى موطنها لاقتضاء الأجرة فى مواعيد
استحقاقها لا سيما وأنها لا تقيم فى العقار الكائن فيه شقة النزاع .
وكذلك
لتثبت الطالبة بكافة طرق الإثبات أن الذى حال بينها وبين أداءها للأجرة فى مواعيدها فى خلال شهرى مايو
ويونيو عام 2010م هو عذر المرض الذى آلم بها ومنعها من الحركة ، وذلك كله وصولا
إلى وجه الحق فى الدعوى0
(2) وفى الموضوع : بإلغاء
حكم محكمة أول درجة المطعون فيه والقضاء مجددا برفض الدعوى وإلزام رافعتها
المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتى التقاضى .
ولأجل العلم
،،،،،،،،
بسداد الأجرة
|
إنه فى يوم
الموافق / / 2011م
بناء على طلب السيدة/ ----،
المقيمة برشيد ، شارع
أبو مندور ومحلها المختار مكتب الأستاذ الدكتور/ عطا
سعد حواس ، المحامي برشيد .
أنا
محضر محكمة رشيد
الجزئية قد انتقلت حيث إقامة :
السيدة/ ، المقيمة برشيد شارع التحرير ، ومحلها المختار مكتب الأستاذ/ ----- ،
المحامى برشيد .
مخاطبا مع /
وأعلنتها بالأتى
أقامت المعلن إليها ضد الطالبة ابتداء الدعوى رقم - لسنة
2010م مدنى كلى رشيد ، أمام محكمة رشيد الكلية ، بغية القضاء لها عليها بفسخ عقد
الإيجار المؤرخ 1/5/2001م سند الدعوى وتسليم العين المبينة الحدود والمعالم بصدر الصحيفة وعقد الإيجار لها خالية مما
يشغلها من الأشخاص والشواغل ، مع إلزامها بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .
وذلك على سند من أن الطالبة ( المستأجرة
) امتنعت عن سداد قيمة الأجرة المتفق عليها فى عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ
1/5/2001م وقدرها مائتى جنيه شهريا لمدة شهرين من 1/5/2010م حتى نهاية يونيو 2010م
، وانه لما كان المتفق عليه فى البند الخامس من عقد الإيجار سند الدعوى أنه بمجرد
امتناع المستأجر عن سداد الأجرة لمدة شهر فقط فللمالك الحق فى إلزام المستأجر بدفع
الأجرة والمصروفات أو إلزامه بفسخ العقد ويكتفى فقط بعمل بروتستو عدم الدفع ( إنذار
رسمى ) وإخراجه حالا من الشقة وقد قبل المستأجر بهذه الشروط دون أدنى اعتراض ، ومن
ثم يحق لها طلب فسخ العقد طبقا لنص المادتين 157 و 158 من القانون المدنى وانتهت إلى طلب القضاء لها بالطلبات آنفة البيان .
تحدد لنظر هذه الدعوى جلسة يوم 29/7/2010م وتداولت بالجلسات على نحو ما هو
ثابت بمحاضرها ، وبجلسة 14/10/2010م قدمت الطالبة حافظة مستندات طويت على إنذار
عرض أجرة مؤرخ فى 6/7/2010م موجه من الطالبة إلى المعلن إليها بمبلغ 1100 جنيه
قيمة الأجرة عن الفترة من مايو عام 2010م حتى نهاية سبتمبر عام 2010م وطويت كذلك
على إنذار عرض أجرة مؤرخ فى 14/7/2010م
موجه من الطالبة إلى المعلن إليها بمبلغ 600 جنيه قيمة الأجرة عن الفترة من أكتوبر
عام 2010م حتى نهاية ديسمبر عام 2010م .
وبجلسة يوم 28/10/2010م قضت محكمة رشيد الكلية بعدم اختصاصها قيميا بنظر
الدعوى وإحالتها إلى محكمة رشيد الجزئية .
ونفاذا لذلك القضاء تم إحالة الدعوى إلى محكمة رشيد الجزئية والتى قيدت بجدولها
برقم - لسنة 2010م مدنى جزئى رشيد وتداولت بالجلسات أمامها على نحو ما هو ثابت
بمحاضرها. وحال تداول الدعوى قدمت الطالبة مذكرة بدفاعها طلبت فيها رفض الدعوى أصليا
واحتياطيا إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات أن التأخير كان بسبب رفض وتحايل
المدعية عن استلام الأجرة .
وبجلسة 19/1/2011م قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم ليصدر بجلسة 30/3/2011م
وبتلك الجلسة الأخيرة أصدرت رشيد الجزئية -
الدائرة المدنية حكمها فى موضوع الدعوى والذى قضى بالأتى :
" حكمت المحكمة ؛ باعتبار عقد الإيجار
المؤرخ 1/5/2001م مفسوخا وإخلاء المدعى عليها من الشقة عين التداعى المبينة الحدود
والمعالم بالصحيفة والعقد وتسليمها للمدعية خالية من ثمة شواغل وبالحالة التى كانت
عليها قبل العقد المفسوخ والمصروفات ومبلغ خمسون جنيها مقابل أتعاب المحاماة " .
وحيث أن
ذلك الحكم قد جانبه الصواب وجاء مخالفا لصحيح الواقع والقانون ومجحفا بحقوق الطالب
فانه يطعن فيه بالاستئناف وذلك للأسباب الأتية :
أولا : مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه:
خالف الحكم المطعون فيه القانون واخطأ فى تطبيقه
حينما قضى باعتبار عقد الإيجار سند الدعوى مفسوخا وإخلاء المدعى عليه من الشقة
موضوعه وتسليمها للمعلن إليها خالية مما يشغلها ، وذلك على الرغم من انتفاء شروط المطالبة
بفسخ عقد الإيجار سند الدعوى .
فالمقرر قانونا أن الفسخ هو حل للرابطة العقدية بسبب
إخلال أحد طرفى العقد الملزم للجانبين بالتزام ناشئ عنه . فيشترط إذن لقيام الحق
فى الفسخ - طبقا للمادة 157 من القانون المدنى - أن يخل الطرف المدين بتنفيذ
التزامه الناشئ عن العقد ، وأن يكون تخلف المدين عن تنفيذه راجعا إلى تقصيره أما إذا كان راجعا
إلى استعمال حق مشروع له كحقه فى الدفع بعدم التنفيذ أو الحبس أو إذا كان راجعا إلى فعل
الدائن نفسه ، وكذلك إذا كان المدين
معذورا فى تأخره فى تنفيذ الالتزام ، فلا يتحقق موجب قيام حق الطرف الأخر فى إيقاع
الفسخ سواء كان الفسخ اتفاقيا أو قضائيا وسواء كان الشرط الفاسخ الوارد فى العقد
صريحا أو ضمنيا.
كما يشترط
لإعمال الفسخ عدم تقصير طالب الفسخ فى تنفيذ التزامه الذى يرتبه العقد فى ذمته .
فإذا كان طالب الفسخ قد قصر أو أخل بتنفيذ التزامه فإنه يكون ممنوعا من طلب الفسخ
من جهة وينتفى التقصير عن الطرف الأخر .
راجع : محمد كمال عبد العزيز ، التقنين المدنى
فى ضوء
القضاء والفقه ، مصادر الالتزام ، 2003م ، ص
1062 وما بعدها .
وفى دعوانا الماثلة ، نجد أن شروط قيام الحق فى الفسخ غير متوافرة على الإطلاق
، ذلك أن الطالبة لا يمكن أن ينسب إليها أى إخلال أو تأخير فى تنفيذ التزامها
بسداد الأجرة ، وإنما التأخير فى سداد الأجرة يرجع إلى فعل وتقصير المدعية نفسها .
فالمقرر فى قضاء النقض أن
الوفاء بالدين الأصل فيه أن يكون فى محل المدين . عدم اشتراط الوفاء بالأجرة فى
موطن المؤجر . تقاعس الأخير عن السعى إلى موطن المستأجر لاقتضاء الأجرة عند حلول
الأجل وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء بها فى موطنه 0 مؤداه 0 عدم اعتبار المستأجر
مخلا بالتزامه بالوفاء بالأجرة 0 المادتان 347/2 و 586/2 من القانون المدنى .
طعن
1522 لسنة 64 ق ، جلسة 8/1/2001م
طعن
1208 لسنة 67 ق ، جلسة 15/11/1999م
طعن
1517 لسنة 73 ق ، جلسة 26/1/2005م
طعن
1821 لسنة 68 ق ، جلسة 15/3/1999م
وفى دعوانا ،فإن عدم سداد الأجرة فى مواعيدها لا يرجع إلى خطأ أو
تقصير أو مماطلة أو تسويف من الطالبة وإنما يرجع إلى فعل المعلن إليها ( المؤجرة )
، حيث أنها لم تسع إلى الطالبة فى موطنها لاقتضاء الأجرة فى مواعيد استحقاقها ،
وقد خلت الأوراق من ثمة اتفاق بينها وبين الطالبة يعفيها من هذا السعى ، كما أنها
ليس لها محل إقامة بالعقار الكائن فيه الشقة عين النزاع ، كما أنها كانت ترسل نجلها
شهريا إلى العقار الكائن فيه شقة النزاع لتحصيل الأجرة من الطالبة وغيرها من
المستأجرين ، غير أنها منذ عام تقريبا امتنعت عن إرسال نجلها لتحصيل الأجرة ، كما كانت تمتنع عن استلام الأجرة كلما عرضت عليها الطالبة
سدادها ، وذلك كله حتى تضع الطالبة موضع المتأخرة فى سداد الأجرة لكى تتمكن من
إقامة الدعوى الماثلة ضدها والحصول على حكم بإخلائها من الشقة موضوع النزاع .
وعلى ذلك فإن تأخر الطالبة فى الوفاء بالأجرة لم يكن
مرجعه خطأ أو تقصير أو مماطلة من جانبها لا سيما وأن مبلغ الأجرة المتأخر فى ذمته
حتى تاريخ إقامة الدعوى مبلغ قليل القيمة ( أجرة شهرين فقط ) وهو مبلغ لا يمكن
القول بأنها تماطل فى سداده ، بدليل أن الطالبة بعد استلامها للإنذار بالفسخ
المؤرخ 4/7/2010م قامت فى اليوم التالى بتقديم إنذار عرض الأجرة المؤرخ فى
6/7/2010م إلى محضرى رشيد عارضة فيه على المعلن إليها مبلغ 1100
جنيه قيمة الأجرة عن الفترة من مايو عام 2010م حتى نهاية سبتمبر عام 2010م ، كما
قامت بإرسال إنذار عرض أجرة أخر مؤرخ فى
14/7/2010م إلى المعلن إليها بمبلغ 600 جنيه قيمة الأجرة عن الفترة من أكتوبر عام
2010م حتى نهاية ديسمبر عام 2010م وهى بذلك تكون قد عرضت الأجرة مقدما على المعلن إليها لمدة
ستة أشهر غير أن المعلن إليه
لم تتسلم المبالغ المعروضة على نحو ما هو مثبت بهذين الإنذارين المرسلين إليها لرفض زوجها
استلام المبلغ المعروض .
راجع
حافظة مستندات الطالبة المقدمة أمام محكمة أول درجة
وبموجب الإنذار
المؤرخ 18/12/2010م عرضت الطالبة على المعلن إليها مقدما مبلغ قدره 1360 جنيه قيمة
الأجرة عن المدة من 1/1/2011م حنى نهاية يونيو عام 2011م ، غير أن زوجها رفض
الاستلام وسوف تقدم الطالبة ذلك الإنذار أمام
عدالة المحكمة الموقرة حال نظر ذلك الاستئناف .
وعلى ذلك فإنه لا
يمكن اعتبار تأخر الطالبة فى الوفاء بأجرة الشهرين سند الدعوى من 1/5/2010م حنى
نهاية يونيو عام 2010م إخلالا منها بالتزامها بسداد الأجرة لكون التأخير لا يرجع إلى
خطأ أو تقصير أو مماطلة من جانبها وإنما مرجع هذا التأخير إلى فعل المعلن إليها
نفسها ( المؤجرة ) التى لم تسع إليها فى موطنها لاستلام الأجرة فى مواعيدها على
نحو ما ذكرنا سلفا ، وبالتالى فإنه لا يمكن اعتبار الطالبة مخلة بالتزامها بسداد
الأجرة .
وفى هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن : تمسك الطاعن بعدم سعى المطعون ضده إلى موطنه لاقتضاء الأجرة فى مواعيد
استحقاقها ودأبه على رفض استلامها منه فقام بعرضها عليه بموجب إنذارات رسمية مما
يدل على أنه لم يخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة وتدليله على ذلك بالمستندات . إطراح
الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيسا على أنه كان يتعين على
الطاعن لدى رفض المطعون ضده استلام الأجرة السعى للوفاء بها فى مواعيد استحقاقها
بطريق العرض والإيداع وأن تخلفه عن ذلك يوجب الفسخ حتما . خطأ حجبه عن تحقيق دفاع
الطاعن سالف البيان .
الطعن
2940 لسنة 72 ق ، جلسة 10/11/2003م
الطعن 409 لسنة 65 ق ، جلسة 21/2/2001م
الطعن
863 لسنة 74 ق ، جلسة 17/3/2005م
وعلى ذلك ولما كانت المعلن إليها لم تسع إلى الطالبة لاقتضاء الأجرة فى
مواعيدها على النحو السابق إيضاحه وكان المقرر قانونا أن الدين مطلوب وليس محمول ،
وكانت المعلن إليها غير مقيمة بالعقار الكائن فيه عين النزاع ، فانه لا يمكن
اعتبار الطالبة مخلة بالتزامه بسداد الأجرة ، ويكون التأخير فى أداء الأجرة فى
مواعيدها مرجعه هو فعل المعلن إليها نفسها ، مما ينتفى معه شروط الحكم بفسخ عقد
الإيجار سند الدعوى ولا يكون من حق المعلن إليها أن تطالب بفسخ هذا العقد ، مما كان
يتعين معه على محكمة أول درجة القضاء برفض الدعوى وإلزام رافعتها المصروفات
والأتعاب أما وأنها
لم تفعل فإن حكمها المطعون فيه يكون جديرا بالإلغاء .
ثانيا : القصور والفساد فى الاستدلال ومخالفة القانون :
شاب الحكم المطعون فيه عيوب القصور والفساد فى الاستدلال ومخالفة القانون حينما قضى
باعتبار عقد الإيجار
سند الدعوى مفسوخا وإخلاء المدعى عليه من الشقة موضوعه وتسليمها للمعلن إليها
خالية مما يشغلها ، وذلك على
الرغم من وجود العذر المبرر للطالبة للتأخير فى أداء الأجرة وهو توافر عذر المرض
لديها ، فضلا عن أنها لم تخل بالتزامها
بالوفاء بالأجرة على نحو ما أوضحنا بالسبب السابق
.
فالطالبة لم تخل بالتزامها بأداء الأجرة فى مواعيدها خلال مدة الشهرين سند الدعوى وهى الفترة من 1/5/2010م
حتى نهاية يونيو عام 2010م ، حيث أن
تأخرها عن سداد تلك الأجرة لم يكن مرجعه المماطلة أو التسويف من جانبها وإنما كان
مرجعه عذر المرض الذى آلم بها وجعلها ممنوعة من الحركة ، حيث أنها كانت تعانى من مرض
الزئبة الحمراء وهو مرض مزمن يحدث له حالات نشاط وهو منذ 20/4/2010م وهو فى حالة
نشاط متمثل فى حرارة شديدة وآلام روماتيزمية مفصلية شديدة ولا تتمكن من الحركة ،
كما أنها تعانى من خلل بالجهاز المناعى وهو إحدى حالات الدم المزمنة وذلك منذ شهر
مايو عام 2010م .
ويؤكد ذلك الشهادات المرضية وأوراق العلاج التى تثبت بيقين أن الطالبة كان مريضة مرضا شديدا وأن هذا المرض هو
الذى حال بينها وبين أداء الأجرة فى مواعيدها ففى خلال الشهرين اللذين حدث فيهما التأخير
وهما شهرى مايو ويونيو عام 2010م وسوف تقدم الطالبة هذه الشهادات وأوراق العلاج أمام
عدالة المحكمة الموقرة حال تداول ذلك الاستئناف0
وفى
هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن :
(1) تمسك الطاعن بأن تأخره فى سداد الأجرة يبرره المرض
الذى أقعده عن الحركة التى هى قوام حرفته0 تدليله على ذلك بالمستندات وطلبه إحالة
الدعوى إلى التحقيق لإثباته 0 دفاع جوهري 0 قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء
استنادا إلى أسباب لا تفيد بمجردها انتفاء المبرر للتأخير فى سداد الأجرة وبما لا
يواجه هذا الدفاع فساد وقصور 0
الطعن
329 لسنة 68 ق ، جلسة 16/6/1999م
(2) تمسك الطاعنة بأن عذرا قهريا حال دون قيامها بسداد
الأجرة فى مواعيدها لظروف مرض زوجها الخطير وسفرها معه للخارج وانتهى بوفاته خارج
البلاد . تدليلها على ذلك بالمستندات . دفاع جوهرى . إعراض الحكم المطعون فيه عن
هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء دون أن يبين
بأسباب سائغة الدليل الذى اقتنع به لرفض قبول هذا المبرر . قصور وإخلال بحق الدفاع
"0
الطعن 105 لسنة 73 ق ، جلسة 28/4/2004م
لما كان ذلك وكان الذى حال بين الطالبة وبين أداءها
للأجرة فى مواعيدها خلال الشهرين اللذين حدث فيهما التأخير وهما شهرى مايو ويونيو
عام 2010م هو عذر المرض الذى آلم بها ومنعها من الحركة وذلك على نحو ما أوضحنا ،
فإن شروط الحكم بفسخ عقد الإيجار سند الدعوى تكون منتفية ولا يحق للمعلن إليها أن
تطالب بفسخ عقد الإيجار المذكور وبالتالى فانه كان يتعين على محكمة أول درجة قبول
هذا العذر كمبرر للتأخير فى أداء الأجرة و
القضاء برفض الدعوى ، أما وأنها لم تفعل فإن حكمها المطعون فيه يكون جديرا
بالإلغاء .
ثالثا :
الخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق :
أخطا الحكم المطعون
فيه فى تطبيق القانون وشابه عيبا الفساد فى الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق
حينما قضى باعتبار عقد الإيجار سند الدعوى
مفسوخا وإخلاء المدعى عليه من الشقة موضوعه وتسليمها للمعلن إليها خالية مما
يشغلها ، بعد أن فسر الشرط الفاسخ الوارد بالبند رقم (5) من عقد الإيجار سند الدعوى
على أنه شرط فاسخ صريح ، طبقا للمادة 158 من القانون المدنى حين أن هذا الشرط ليس
شرطا فاسخا صريحا وإنما هو شرطا فاسخا ضمنيا يخضع فى إعماله لأحكام المادة 157م من
القانون المدنى.
فالمادة
158 من القانون المدنى تنص على أنه ؛ " يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون
حاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه . وهذا الاتفاق لا
يغنى عن الإعذار إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه " .
ويتضح من هذا النص أن اتفاق المتعاقدان على الفسخ أو ما
يسمى بالفسخ الصريح يجب أن يكون قاطع الدلالة واضحا كل الوضوح فى أن المقصود من
هذا الاتفاق هو استبعاد تدخل القضاء أو تنحية سلطته فى هذا الشأن . فإذا لم يكن قاطعا
فى هذا المعنى وجب حمله على أنه مجرد ترديد للقاعدة العامة التى تقضى بأن الفسخ هو
جزاء عدم التنفيذ ولم يكن من شأنه إعذار المدين أو من رفع دعوى بالفسيخ ولم يكن
سالبا القاضى سلطته فى تقدير ملائمة الحكم بالفسخ أو بالتنفيذ العينى وللمدين
بإمكانه إيقاف دعوى الفسخ بتنفيذ الالتزام .
أنظر : د/ رمضان
أبو السعود ، مصادر الالتزام ،
طبعة 2011م ، دار
لجامعة الجديدة ، ص 304 و 305
وقد قضت
محكمة النقض بأن : "شرط الفسخ الصريح وشرطه الضمنى – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة –
يختلفان طبيعة وحكما ، فالشرط الفاسخ الصريح يجب أن تكون صيغته فى العقد صريحة
قاطعة فى الدلالة على وقوع الفسخ حتما ومن تلقاء نفسه بمجرد حصول المخالفة الموجبة
له وهو لذلك يسلب القاضى كل سلطة تقديرية فى صدد الفسخ ولا يستطيع المدين أن
يتفادى الفسخ بأدائه التزامه أو عرضه بعد إقامة دعوى الفسخ ، أما الشرط الضمنى فلا
يستوجب الفسخ حتما إذ هو خاضع لتقدير القاضى . وللقاضى أن يمهل المدين حتى بعد رفع
دعوى الفسخ عليه بأن المدين نفسه له أن يتفادى الفسخ بعرض دينه كاملا قبل أن بصدر
ضده حكم نهائى بالفسخ " .
طعن
872 لسنة 51 ق ، جلسة 13/5/1982م ،
مجموعة
أحكام النقض المدنية ، س 33 ص 517 .
وقضت
محكمة النقض أيضا بأنه : " لا يكون الشرط الفاسخ مقتضيا الفسخ حتما إلا إذا كانت صيغته
صريحة دالة على وجوب الفسخ عند تحققه بغير حاجة إلى تنبيه أو إنذار ، أما
الشرط الضمنى الفاسخ فلا يلزم القاضى به بل هو يخضع لتقديره ، فاللقاضى ألا يحكم
بالفسخ وأن يمكن الملتزم من الوفاء بما تعهد به حتى بعد رفع الدعوى عليه بطلب
الفسخ ".
نقض
مدنى فى 2 ابريل 1936م ، مجموعة عمر 1 رقم 343 ص 1086
وبالرجوع إلى الشرط الفاسخ الوارد بالبند رقم (5) من عقد الإيجار سند
الدعوى نجد أن هذا الشرط قد جاءت صيغته
كالتالى :
" أنه إذا حصل تأخير من المستأجر عن الدفع ولو قسط واحد ، فللمالك
الخيار بإلزامه عدا عن دفع الأجرة والمصاريف أن ينفذ شروط هذا الكونتراتو أو أن
يفسخ الإيجار بدون مرافعة شرعية بل يكتفى فقط بعمل البوروتستو عليه بعدم دفع الأجرة
فى ميعادها وإخراجه حالا من محل سكنه وقد قبل المستأجر بهذه الشروط بدون احتياج
للمرافعة معه بذلك ".
ويتضح من العبارات التى صيغ بها هذا الشرط ( وهى عبارات
نمطية مطبوعة فى الغالب لا يقرأها المتعاقدان ولا يعى أى منهما مضمونها القانونى ) أن نية المتعاقدين لم تتجه عند تحريره إلى
اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه عند إخلال المستأجرة بالتزامها ، كما أن عبارة هذا الشرط الفاسخ لا تدل على
اتجاه إرادة المستأجرة ( الطالبة ) إلى قبول الفسخ الاتفاقى . فصيغة الشرط على هذا
النحو لا تفيد اتفاق الطرفين على انفساخ العقد حتما من تلقاء نفسه فى حالة التأخير
فى الوفاء بالأجرة على نحو ما نصت عليه المادة 158 من القانون المدنى .
فعبارة هذا الشرط قد أعطت المؤجرة الحق فى الخيار بين
إلزام المستأجرة بدفع الأجرة والمصاريف وتنفيذ شروط عقد الإيجار وبين أن يفسخ
الإيجار . والمتفق عليه قانونا أن الصيغة التى يكون فيها حق الخيار بين هذين الأمرين
المتناقضين ممنوحا للمؤجر لا يمكن أن تدل دلالة صريحة وقاطعة على وقوع الفسخ حتما
ومن تلقاء نفسه بمجرد حصول المخالفة الموجبة له ، وإنما تكون ترديدا لحق المؤجر فى
الشرط الفاسخ الضمنى المقرر بحكم القانون فى العقود الملزمة للجانبين والواردة فى
المادة 157 من القانون المدنى وبالتالى لا يغنى الشرط عن الإعذار ولا عن الالتجاء
للقضاء للحصول على حكم بالفسخ ولا يسلب القاضى سلطته التقديرية فلا يتحتم عليه
الحكم بالفسخ وله أن يعطى المدين مهلة لتنفيذ التزامه بل هو لا يسلب المدين حقه فى
توقى الفسخ بتنفيذ الالتزام إلى أن يصدر الحكم النهائى بالفسخ .
وفى
هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن ؛ " النص فى العقد على أنه إذا تأخر الطرف الثانى فى دفع القيمة
الإيجارية يحق للطرف الأول فسخ هذا العقد وتصبح حيازة الطرف الثانى للعين بلا سند
قانونى وبغير حاجة إلى تنبيه بالسداد لا تؤدى إلى فسخ العقد حتما ومن تلقاء نفسه
فور تراخى المستأجر فى الوفاء بالأجرة فى مواعيدها ، إذ جاءت قاصرة على مجرد منح
المؤجر حق فسخ العقد وهو ذات الحق المقرر له فى القانون فى العقود الملزمة
للجانبين أى أنها لا تعدو أن تكون ترديدا للشرط الفاسخ الضمنى المنصوص عليه فى
المادة 157 من القانون المدنى ، ولا يغير من ذلك ما ورد بعبارة الشرط من أن حيازة
المستأجر تصبح بلا سند قانونى إذ أن ذلك أثر محقق لوقوع الفسخ اتفاقا أو قضاء فلا
تنصرف لأحدهما دون أخر . كما أن تقرير حق المؤجر فى الفسخ دون تنبيه ليس إلا مجرد
إعفاء من الإعذار دون إعفاء من اللجوء إلى القضاء فى طلب الفسخ بحكم منشئ له وهو
أمر بدوره جائز فى حالتى الفسخ الاتفاقى أو القضائى ".
نقض 30/10/1985م ، طعن 1952 لسنة 1952م
، مجموعة أحكام النقض المدنية ، س 36 ص 963
وقضت محكمة النقض أيضا بأن : " الشرط الفاسخ لا يقتضى الفسخ بمجرد حصول الإخلال بالالتزام إلا إذا
كانت صيغته صريحة دالة على وجوب الفسخ حتما عند تحققه . وإذا كانت عبارة الشرط
الواردة فى عقد البيع أنه " إذا لم يدفع باقى الثمن فى المدة المحددة به
يعتبر البيع لاغيا " فإن هذا الشرط لا يعدو أن يكون ترديدا للشرط الفاسخ
الضمنى المقرر بحكم القانون فى العقود الملزمة للجانبين ,. ولما كانت محكمة
الموضوع قد رأت فى حدود سلطتها التقديرية ألا تقضى بالفسخ استنادا إلى الشرط
الفاسخ الضمنى الوارد بالعقد لما تبينته من أن الباقى من الثمن بعد استنزال قيمة
العجز فى المبيع قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام فى جملته فإنها لا تكون قد
خالفت القانون " .
طعن
491 لسنة 37 ق ، جلسة 9/1/1973م ،
مجموعة
أحكام النقض المدنية ، س 24 ص 49 .
وعلى ذلك فإن
الشرط الفاسخ الوارد بالبند رقم (5) من عقد الإيجار سند الدعوى هو شرط فاسخ ضمنى و
ليس شرط فاسخ صريح كما ذهبت محكمة أول درجة فى حكمها المطعون فيه وبالتالى تسرى عليه أحكام
الشرط الفاسخ الضمنى الواردة فى المادة 157 من القانون المدنى ، فيكون الإعذار
ضروريا ويكون للقاضى سلطة تقديرية فى أن يقضى بالفسخ من عدمه كما يكون للمدين ( الطالب
) أن يتوقى الفسخ بتنفيذ التزامه عينا حتى تاريخ إقفال باب المرافعة فى الدعوى .
وفى هذا الصدد قضت محكمة النقض بأنه ؛ " متى كان العقد لم يتضمن
شرطا صريحا بفسخ العقد عند التأخير فى
الوفاء بالمبلغ المتفق عليه فإن هذا التأخير لا يترتب عليه حتما فسخ العقد بل يكون
أمر الفسخ فى هذه الحالة خاضعا لتقدير محكمة الموضوع ويشترط للقضاء به أن يظل
المدين متخلفا عن الوفاء حتى صدور الحكم فى الدعوى ".
جلسة
26/1/1967م ، الطعن 337 لسنة 30 ق ، مجموعة
أحكام
النقض ، س 18 ، ص 215 - جلسة 12/3/1970م ،
الطعن
498 لسنة 35 ق ، نفس المجموعة ، س 21 ص 425
وقضت
محكمة النقض بأن ؛ " يتعين لإجابة طلب الفسخ أن يظل الطرف الأخر متخلفا عن الوفاء
بالتزامه حتى صدور الحكم النهائي وله أن يتوقى صدور هذا الحكم بتنفيذ التزامه إلى
ما قبل صدوره ويسوى فى ذلك أن يكون حسن النية أو سيئ النية ".
الطعن 159 لسنة 27 ق ، جلسة 8/11/1964م ،
مجموعة أحكام النقض ، س 13 ص 992
وعلى ذلك ولما كان الشرط الفاسخ الوارد بالبند رقم (5) من عقد الإيجار سند
الدعوى هو شرط فاسخ ضمنى وكانت الطالبة قد قامت بسداد الأجرة للمعلن إليها قبل إقفال
باب المرافعة فى الدعوى أمام محكمة أول درجة مقدما حتى نهاية يونيو عام 2011م بموجب إنذارات عرض الأجرة المؤرخة على التوالى فى 6/7/2010م وفى 14/7/2010م وفى 18/12/2010م والسالف الإشارة إليها ، فانه كان يتعين على محكمة أول درجة أن تقضى برفض
الدعوى وإلزام رافعتها المصروفات والأتعاب ، أما وأنها لم تفعل فإن حكمها المطعون
فيه يكون متعينا إلغاؤه .
رابعا : مخالفة القانون والفساد فى الاستدلال
ومخالفة الثابت بالأوراق :
شاب
الحكم المطعون فيه عيب مخالفة القانون والفساد فى الاستدلال ومخالفة الثابت
بالأوراق حينما قضى باعتبار عقد الإيجار سند الدعوى
مفسوخا وإخلاء المدعى عليه من الشقة موضوعه وتسليمها للمعلن إليها خالية مما
يشغلها ، رغم انتفاء شروط الحكم بفسخ عقد الإيجار سند الدعوى
لعدم قيام المعلن إليها بإعذار الطالبة بالوفاء بتنفيذ التزامها
بالوفاء بالأجرة ، على النحو الذى يشترطه
القانون .
فالمادة 157/1من القانون المدنى على أنه ؛
" فى العقود الملزمة للجانبين ، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز
للمتعاقد الأخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه مع التعويض فى
الحالتين إن كان له مقتض " .وتنص المادة 158 من
القانون المدنى على أنه ؛ " يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء
نفسه دون حاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه . وهذا
الاتفاق لا يغنى عن الإعذار إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه
".
ويتضح من هذين النصين أن يشترط للحكم بالفسخ سواء كان فسخا قضائيا أو
اتفاقيا أن يقوم الدائن بإعذار المدين بتنفيذ التزامه ، فإذا لم يقم بإعذار المدين
امتنع عليه طلب الفسخ وتعين رفض دعواه . وقد استقر الفقه والقضاء على أن رفع دعوى
الفسخ يعد إعذارا كافيا طالما اشتملت صحيفتها على تكليف المدين بالوفاء بالالتزام
.
وقد قضت محكمة النقض بأن ؛
" إعذار المدين هو وضعه قانونا فى حالة المتأخر فى تنفيذ التزامه . والأصل فى
هذا الإعذار أن يكون بورقة رسمية من أوراق المحضرين يبين الدائن فغيها أنه طلب من
المدين تنفيذ الالتزام ، ومن ثم فلا يعد إعذارا إعلان المشترى بصحيفة دعوى فسخ
البيع لإخلاله بتنفيذ التزام من التزاماته إلا إذا اشتملت صحيفتها على تكليفه
بالوفاء بهذا الالتزام " .
الطعن
رقم 544 لسنة 48 ق ، جلسة 25/1/1979م
ولما
كان الشرط الفاسخ الوارد فى البند قم (5) من عقد الإيجار سند الدعوى هو شرط فاسخ
ضمنى محكوم بأحكام المادة 157 مدنى ، فإنه كان يتعين على المعلن إليها أن
تقوم بإعذار الطالبة
قبل طلب الفسخ بأن
تطلب منها وتكلفها بالوفاء بالتزامها بدفع الأجرة
، ولما كانت المعلن إليها لم تقم بإعذار الطالبة قبل طلب الفسخ فانه كان يتعين
على محكمة أول درجة أن تقضى برفض الدعوى .
فالثابت
بالأوراق أن المعلن إليها قد أنذرت الطالبة بالفسخ فحسب بموجب الإنذار المؤرخ 4/7/2010م إلا أنها فى ذلك الإنذار
لم تعذرها
إعذارا قانونيا على النحو الذى يشترطه القانون
، حيث أن ذلك الإنذار قد خلا من طلبها أو تكليفها لها بالوفاء بتنفيذ التزامها بدفع الأجرة . ومطالعة العبارات
التى تم صياغة هذا الإنذار بها تقطع بصحة ما نقول به .
راجع
مشكورا الإنذار بالفسخ المؤرخ 4/7/2010م
كما أن صحيفة الدعوى الماثلة قد خلت هى الأخرى من إعذار الطالبة ، حيث أن هذه الصحيفة لم تشتمل على تكليف الطالبة بالوفاء بالتزامه بدفع الأجرة والتنبيه عليها بذلك ، ومطالعة العبارات إلى تم صياغة هذه الصحيفة بها تقطع بصحة ما نقول به .
وعلى ذلك ولما كانت المعلن إليها لم تقم بإعذار الطالبة على النحو الذى اشترطه القانون على نحو ما أوضحنا ، فإنه كان يتعين على محكمة أول درجة أن تقضى برفض الدعوى ، أما وأنها
قضت باعتبار العقد مفسوخا فإنه يتعين إلغاء
الحكم المطعون فيه .
خامسا : مخالفة
القانون والإخلال بحق الدفاع :
شاب الحكم المطعون فيه عيب مخالفة القانون والإخلال بحق الطالبة فى الدفاع
، حينما رفض طلب الطالبة ( المدعى عليها ) بإحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات أن التأخير فى سداد الأجرة كان بسبب رفض وتحايل
المدعية ( المعلن إليها ) ، وقد استند فى تبرير رفضه لطلب إحالة الدعوى إلى
التحقيق إلى ما أورده بالصفحة الثالثة منه من أن ؛ " هذا الطلب وإن إجابته المحكمة وقضت بإحالة الدعوى للتحقيق وثبت أن المدعية
قد ابتكرت من الحيل ما حال دون سداد المدعى عليها للأجرة المستحقة عن عين التداعى
فلا مجال لاستثناء وقوع الجزاء الذى أوجبه القانون لمخالفة الشرط الفاسخ فى العقد
سند الدعوى إذ أن القانون أوجد المخرج من تلك الحيل أن كانت وهى إيداع الأجرة
المستحقة عن عين التداعى خزينة المحكمة ومن ثم فان ذلك الطلب بإحالة الدعوى
للتحقيق تراه المحكمة غير منتج فى الدعوى ومن ثم تلتفت عنه دون النص فى المنطوق " .
هذا الذى انتهى إليه الحكم على النحو المذكور وما ساقه تبريرا له فيه
مخالفة للقانون وإخلال بحق الطالبة فى الدفاع ذلك أن المقرر قانونا أن الدين مطلوب وليس محمول . كما أن المقرر أيضا أن الوفاء بالدين الأصل فيه أن يكون فى محل المدين وأنه يتعين على المؤجر أن
يسعى إلى المستأجر فى موطنه كى يطالبه بالأجرة واقتضائها عند حلول اجلها طالما انتفى
الشرط على الوفاء بالأجرة فى موطن المؤجر ولا يمكن أن ينسب إلى المستأجر أنه قصر بعدم عرضه الأجرة على المؤجر بطريق العرض
أو الإيداع أو بعدم توجهه إلى حيث إقامة المؤجر لتسليمه الأجرة .
وفى
هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن ؛ " الوفاء بالدين الأصل فيه أن يكون فى محل المدين . عدم اشتراط
الوفاء بالأجرة فى موطن المؤجر . تقاعس الأخير عن السعى إلى موطن المستأجر لاقتضاء
الأجرة عند حلول الأجل وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء بها فى موطنه 0 مؤداه 0 عدم
اعتبار المستأجر مخلا بالتزامه بالوفاء بالأجرة 0 المادتان 347/2 و 586/2 من
القانون المدنى " .
طعن
1522 لسنة 64 ق ، جلسة 8/1/2001مطعن 1208 لسنة 67 ق ، جلسة 15/11/1999م
طعن
1517 لسنة 73 ق ، جلسة 26/1/2005مطعن 1821 لسنة 68 ق ، جلسة 15/3/1999م
وقضت محكمة النقض أيضا بأن : تمسك الطاعن بعدم سعى المطعون ضده إلى موطنه لاقتضاء الأجرة فى مواعيد
استحقاقها ودأبه على رفض استلامها منه فقام بعرضها عليه بموجب إنذارات رسمية مما
يدل على أنه لم يخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة وتدليله على ذلك بالمستندات . إطراح
الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيسا على أنه كان يتعين على
الطاعن لدى رفض المطعون ضده استلام الأجرة السعى للوفاء بها فى مواعيد استحقاقها
بطريق العرض والإيداع وأن تخلفه عن ذلك يوجب الفسخ حتما . خطأ حجبه عن تحقيق دفاع
الطاعن سالف البيان .
الطعن
2940 لسنة 72 ق ، جلسة 10/11/2003مالطعن 409 لسنة 65 ق ،
جلسة
21/2/2001م الطعن 863 لسنة 74 ق ، جلسة 17/3/2005م
ولما كانت
المعلن إليها لم تسع إلى الطالبة فى موطنها لاقتضاء الأجرة فى مواعيد استحقاقها ،
وقد خلت الأوراق من ثمة اتفاق بينها وبين الطالبة يعفيها من هذا السعى ، كما أنها
ليس لها محل إقامة بالعقار الكائن فيه الشقة عين النزاع ، و أنها كانت ترسل نجلها
شهريا إلى العقار الكائن فيه شقة النزاع لتحصيل الأجرة من الطالبة وغيرها من
المستأجرين ، غير أنها منذ عام تقريبا امتنعت عن إرسال نجلها لتحصيل الأجرة ، كما كانت تمتنع عن استلام الأجرة كلما عرضت عليها الطالبة
سدادها ، وذلك كله حتى تضع الطالبة موضع المتأخرة فى سداد الأجرة لكى تتمكن من
إقامة الدعوى الماثلة ضدها والحصول على حكم بإخلائها من الشقة موضوع النزاع . وبالتالى
فإن عدم سداد الأجرة فى مواعيدها لا يرجع إلى خطأ أو تقصير أو مماطلة أو تسويف من الطالبة
وإنما يرجع إلى فعل المعلن إليها ( المؤجرة ).
وكان يتعين والحال كذلك على محكمة أول درجة أن تقضى بإحالة الدعوى إلى
التحقيق حتى تتمكن الطالبة من إثبات ذلك الدفاع الجوهرى ، أما وأنها لم تفعل فان
حكمها يكون مشوبا بعيب مخالفة القانون والإخلال بحق الدفاع مما يتعين معه إلغاؤه.
وعلى ذلك فإن الطالبة تلتمس قبل الفصل
فى الموضوع الحكم بإحالة الدعوى إلى
التحقيق لإثبات أن تأخرها عن الوفاء بالأجرة خلال الشهرين اللذين حدث فيهما
التأخير وهما شهرى مايو ويونيو عام 2010م لا يرجع إلى خطأ أو تقصير أو مماطلة أو تسويف من جانب الطالبة وإنما يرجع
إلى فعل المعلن إليها ( المؤجرة ) وإلى تقصيرها ، حيث أنها لم تسع إلي
الطالبة فى موطنها لاقتضاء الأجرة فى مواعيد استحقاقها لا سيما وأنها لا تقيم فى
العقار الكائن فيه شقة النزاع .
وكذلك لتثبت
الطالبة بكافة طرق الإثبات أن الذى حال بينها
وبين أداءها للأجرة فى مواعيدها فى خلال شهرى مايو ويونيو عام 2010م هو عذر المرض
الذى آلم بها ومنعها من الحركة ، وذلك كله وصولا إلى وجه الحق فى الدعوى0
سادسا : ولغير ذلك من الأسباب التى سيبديها الطالب بجلسات
المرافعة الشفوية والمذكرات المكتوبة .
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر
قد انتقلت حيث إقامة المعلن إليها وسلمتها
صورة من هذه الصحيفة وكلفتها بالحضور أمام محكمة رشيد الكلية - بهيئة استئنافية - بجلستها التى ستنعقد بمشيئة الله تعالى صباح
يوم الموافق / / 2011م فى تمام الساعة الثامنة صباحا وما
بعدها لتسمع الحكم عليه بالطلبات الأتية :
أولا : قبول
الاستئناف شكلا .
ثانيا : و فى موضوع الاستئناف ؛ بإلغاء الحكم المطعون فيه والقضاء مجددا بالأتي :
(1) قبل الفصل فى الموضوع : بإحالة
الدعوى إلى التحقيق لتثبت الطالبة بكافة طرق الإثبات أن تأخرها عن الوفاء بالأجرة خلال
الشهرين اللذين حدث فيهما التأخير وهما شهرى مايو ويونيو عام 2010م لا يرجع إلى خطأ أو تقصير أو مماطلة أو تسويف من جانبها وإنما يرجع إلى فعل
المعلن إليها ( المؤجرة ) وإلى تقصيرها ، حيث أنها لم تسع إلي الطالبة فى موطنها لاقتضاء الأجرة فى مواعيد
استحقاقها لا سيما وأنها لا تقيم فى العقار الكائن فيه شقة النزاع .
وكذلك
لتثبت الطالبة بكافة طرق الإثبات أن الذى حال بينها وبين أداءها للأجرة فى مواعيدها فى خلال شهرى مايو
ويونيو عام 2010م هو عذر المرض الذى آلم بها ومنعها من الحركة ، وذلك كله وصولا
إلى وجه الحق فى الدعوى0
(2) وفى الموضوع : بإلغاء
حكم محكمة أول درجة المطعون فيه والقضاء مجددا برفض الدعوى وإلزام رافعتها
المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن درجتى التقاضى .
ولأجل العلم
،،،،،،،،
» "خواطر "يا حبيبتي
» خواطر "يا حياتي "
» الطريق الى الجنة
» الحديث الاول من الأربعين النووية "الاخلاص والنية "
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015