الرئيسية
أحدث الصور
من طرف الدكتور
عطا سعد حواس
المحامى
مذكرة بدفاع
السيد/ .
" مدعى عليه
"0
ضد
السيد/ .
" مدعية
"0
وذلك
فى الدعوى رقم لسنة
2010م مدنى جزئى رشيد والمحجوزة للحكم من جلسة / /2011م ليصدر بجلسة / /2011م مع التصريح بإيداع مذكرات فى خلال ستة
أيام تبدأ بالمدعية .
الطلبات
يلتمس المدعى عليه من عدالة المحكمة الموقرة القضاء له بالأتى
:
(1) أصليا : برفض الدعوى
وإلزام رافعتها بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة 0
(2) احتياطيا : إحالة الدعوى
للتحقيق لإثبات أن تأخر المدعى عليه عن الوفاء بالأجرة يرجع إلى فعل المدعية نفسها
وإلى تقصيرها وأنها هى التى أخلت بالتزاماتها التى يفرضها عقد الإيجار فى ذمتها وأن عدم سداد الأجرة فى مواعيدها لا يرجع إلى خطأ أو
تقصير أو مماطلة أو تسويف من المدعى عليه و إنما يرجع إلى فعل المدعية ( المؤجرة )
، حيث أنها لم تسع إليه فى موطنه لاقتضاء الأجرة فى مواعيد استحقاقها لا سيما وأنها لا تقيم فى العقار الكائن فيه شقة النزاع
.
أولا : الوقائع
نحيل بشأنها إلى ما جاء بالأوراق
منعا للإطالة و التكرار حتى لا نثقل أو نطيل على عدالة المحكمة الموقرة حرصا على
وقت عدالتها الثمين 0
ثانيا : الدفاع
أولا
: عن طلب رفض الدعوى :
يؤسس
المدعى عليه طلبه برفض الدعوى وإلزام رافعتها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة على
ما يلى:
(1) انتفاء شروط
المطالبة بفسخ عقد الإيجار :
المقرر قانونا أن
الفسخ هو حل للرابطة العقدية بسبب إخلال أحد طرفى العقد الملزم للجانبين بالتزام
ناشئ عنه . فيشترط إذن لقيام الحق فى الفسخ - طبقا للمادة 157 من القانون المدنى -
أن يخل الطرف المدين بتنفيذ التزامه الناشئ عن العقد ، وأن يكون تخلف المدين عن تنفيذ
ه راجعا إلى تقصيره أما إذا كان راجعا إلى استعمال حق مشروع له كحقه فى الدفع بعدم
التنفيذ أو الحبس أو إذا كان راجعا إلى
فعل الدائن نفسه ، وكذلك إذا كان المدين
معذورا فى تأخره فى تنفيذ الالتزام ، فلا يتحقق موجب قيام حق الطرف الأخر فى إيقاع
الفسخ سواء كان الفسخ اتفاقيا أو قضائيا وسواء كان الشرط الفاسخ الوارد فى العقد
صريحا أو ضمنيا.
كما يشترط لإعمال الفسخ عدم تقصير
طالب الفسخ فى تنفيذ التزامه الذى يرتبه العقد فى ذمته . فإذا كان طالب الفسخ قد
قصر أو اخل بتنفيذ التزامه فإنه يكون ممنوعا من طلب الفسخ من جهة وينفى التقصير عن
الطرف الأخر .
راجع : محمد كمال عبد العزيز ، التقنين المدنى
فى ضوء
القضاء والفقه ، مصادر الالتزام ، 2003م ، ص
1062 وما بعدها .
فالمقرر قانونا أن الفسخ هو حل للرابطة العقدية بسبب إخلال أحد طرفى العقد
الملزم للجانبين بالتزام ناشئ عنه . فيشترط إذن لقيام الحق فى الفسخ - طبقا للمادة
157 من القانون المدنى - أن يخل الطرف المدين بتنفيذ التزامه الناشئ عن العقد ،
وأن يكون تخلف المدين عن تنفيذ ه راجعا
إلى تقصيره أما إذا كان راجعا إلى استعمال حق مشروع له كحقه فى الدفع بعدم التنفيذ أو الحبس أو إذا كان راجعا إلى فعل الدائن نفسه ، وكذلك إذا كان المدين معذورا فى تأخره فى
تنفيذ الالتزام ، فلا يتحقق موجب قيام حق الطرف الأخر فى إيقاع الفسخ سواء كان
الفسخ اتفاقيا أو قضائيا وسواء كان الشرط الفاسخ الوارد فى العقد صريحا أو ضمنيا.
كما يشترط لإعمال
الفسخ عدم تقصير طالب الفسخ فى تنفيذ التزامه الذى يرتبه العقد فى ذمته . فإذا كان
طالب الفسخ قد قصر أو أخل بتنفيذ التزامه فإنه يكون ممنوعا من طلب الفسخ من جهة
وينتفى التقصير عن الطرف الأخر .
راجع : محمد كمال
عبد العزيز ، التقنين المدنى فى ضوء
القضاء والفقه ، مصادر الالتزام ، 2003م ، ص
1062 وما بعدها .
وفى دعوانا الماثلة ، نجد أن شروط قيام الحق فى الفسخ غير متوافرة على الإطلاق ، ذلك أن المدعية
قد أخلت بالتزاماتها التى يفرضها عليها عقد الإيجار سند الدعوى وقصرت فى تنفيذها ،
كما أن المدعى عليه لا يمكن أن ينسب إليه أى إخلال أو تأخير فى تنفيذ التزامه
بسداد الأجرة ، وإنما التأخير فى سداد الأجرة - فضلا عما سبق - يرجع إلى فعل
وتقصير المدعية نفسها .
ويتضح
ذلك من الأتى :
أولا : المقرر- طبقا للقواعد العامة فى
الإيجار فى القانون المدنى - أن المؤجر يقع على عاتقه التزام عام بتمكين المستأجر
من الانتفاع بالعين المؤجرة انتفاعا هادئا كاملا .
وقد
نصت المادة 571 من القانون المدنى على أنه ؛
" 1- على المؤجر أن يمتنع عن كل ما من شأنه أن يحول دون انتفاع المستأجر
بالعين المؤجرة ولا يجوز له أن يحدث بالعين أو بملحقاتها أى تغيير يخل بهذا
الانتفاع " .
وطبقا
لهذا النص يضمن المؤجر للمستأجر تعرضه الشخصى فى الانتفاع بالعين المؤجرة سواء كان
هذا التعرض ماديا أو مبنيا على سبب قانونى .
وفى دعوانا قام المدعى عليه بإبرام عقد
الإيجار سند الدعوى مع زوج المدعية ( المالك السابق للعقار ) لمدة ثمانية عشرة
عاما على فترتين متتاليتين كل فترة مدتها تسع سنوات ، تبدأ الفترة الأولى من
1/5/2001م وتنتهى فى 30/4/2010م والفترة الثانية تبدأ من 1/5/2010م وتنتهى فى
30/4/2019م مع احتساب زيادة فى الأجرة قدرها 10% سنويا وذلك على نحو ما يتضح من
البند الأول من عقد الإيجار سالف الذكر.
وقد
أخلت المدعية بالتزامها بتمكين المدعى عليه من الانتفاع بالعين المؤجرة انتفاعا
هادئا كاملا ، وبعدم تعرضها له فى انتفاعه بتلك العين سواء كان هذا التعرض ماديا
أو مبنيا على سبب قانونى وذلك طوال مدة الإيجار المتفق عليها .
فقد تعرضت المدعية للمدعى فى انتفاعه بالعين المؤجرة تعرضا قانونيا حيث
أقامت ضده الدعوى رقم 149 لسنة 2010م مدنى كلى رشيد التى قيدت فيما بعد برقم 279
لسنة 2010م طالبة الحكم بطرده من العين المؤجرة على زعم من أن مدة الإيجار هى تسع
سنوات فقط تنتهى فى 30/4/2010م على الرغم من أن البند الأول من عقد الإيجار سند
الدعوى صريح فى أن مدة الإيجار هى 18 عام على فترتين نهايتهما هى 30/4/2019م .
وقد تداولت الدعوى سالفة الذكر أمام محكمة رشيد الكلية ثم أمام محكمة رشيد
الجزئية بعد قضاء المحكمة الكلية بعدم اختصاصها قيميا بنظرها وقضى فيها بجلسة
30/11/2010م برفض الدعوى وإلزام رافعتها المصروفات ولم تستأنف المدعية ذلك الحكم .
راجع حافظة مستندات المدعى عليه المقدمة بجلسة 20/4/2011م
والمدعية بذلك تكون قد أخلت بالتزامها الذى يفرضه عقد
الإيجار فى ذمتها وهو عدم التعرض للمدعى عليه (المستأجر) وتمكينه من الانتفاع
بالعين المؤجرة طوال مدة الإيجار انتفاعا هادئا كاملا . ويكون للمدعى عليه بالتالى
أن يحبس الأجرة إعمالا للدفع بعدم التنفيذ حتى يتم الفصل نهائيا فى هذه الدعوى ولا يمكن أن ينسب
إليه فى هذه الحالة إخلالا أو تقصيرا فى تنفيذ التزامه وتكون المدعية كذلك هى التى
تسببت بخطئها فى عدم تنفيذ الطالب لالتزامه بدفع الأجرة فى مواعيدها . وبالتالى
يمتنع على المدعية أن تطالب بفسخ عقد الإيجار سند الدعوى .
وفى هذا الصدد قضت محكمة النقض بأنه ؛ "
إذا تمسك المستأجر بالبقاء فى العين المؤجرة تنفيذا لعقد الإيجار ولم يرضخ لإرادة
المؤجر فى أن يستقل بفسخ العقد فإنه يستعمل حقا له استعمالا مشروعا ومن ثم فلا
يمكن أن يتخذ من مسلكه هذا دليلا على التعسف فى استعمال الدفع بعدم التنفيذ ، فإن
دلل الحكم المطعون فيه على إساءة المستأجر استعمال الدفع بعدم التنفيذ بالامتناع
عن الوفاء بالأجرة لقيام المؤجر بأعمال التعرض بأنه لم يستجب لرغبة المؤجر فى
إخلاء مسكنه وأصر على البقاء وتنفيذ العقد فإن هذا التدليل يكون فاسدا منطويا على
مخالفة القانون " .
أنظر الطعن 350 لسنة 30 ق ، جلسة 11/11/1965م
،
مجموعة أحكام النقض المدنية ، س 16 ص 1018
ونقض
جلسة 7/4/1975م ، نفس المجموعة ، س 26 ص 766
وقضت
محكمة النقض كذلك بأنه ؛ " لا يكفى للحكم بالفسخ
أن يكون الفسخ واردا على عقد ملزم للجانبين وأن يكون عدم التنفيذ راجعا إلى غير
السبب الأجنبى وإنما يشترط أيضا أن يكون طالب التنفيذ مستعدا للقيام بالتزامه الذى
نشأ عن العقد والمتفق على المبادرة إلى تنفيذه من يوم تحريره ، فإذا كان قد أخل هو
بالتزامه هذا فلا يحق له أن يطلب فسخ العقد لعدم قيام الطرف الأخر بتنفيذ ما فى
ذمه من التزام ".
طعن 148 لسنة 35 ق ، جلسة 8/4/1969م ،
مجموعة أحكام النقض المدنية ، س 20 ص 571 .
وإذا كان المقرر
قانونا أن طلب إخلاء العين المؤجرة استنادا إلى انتهاء عقد الإيجار لا يشكل تعرضا
للمستأجر بل هو استعمال من المؤجر لحقه الذى خوله له القانون
(جلسة 12/3/1975م ، الطعن رقم 474 لسنة 40 ق ، مجموعة
أحكام النقض ، س 26 ، ص 580 )
، فإن ذلك لا
يمكن القول به فى دعوانا الماثلة كانت المدعية سيئة النية وتعسفت فى استعمال حقها
، لكون عقد الإيجار سند الدعوى لم تنتهى مدته بعد حتى يجوز للمدعية أن تقيم الدعوى
سالفة الذكر بطرد المدعى عليه لانتهاء عقد الإيجار ، حيث أن مدة العقد هى 18 سنة
على نحو ما هو ثابت بالبند رقم (1) منه وقد أقامت هذه الدعوى تعسفا وهى تعلم أن
مدة العقد لم تنته بعد وبالتالى يتعين أن يرد عليها قصدها السيئ ويمتنع عليها طلب
فسخ العقد موضوع الدعوى.
وعلى ذلك فإن المدعية لا يكون لها
أن تطالب بفسخ عقد الإيجار سند الدعوى حيث أنها قد أخلت بالتزامها الذى يفرضه عقد
الإيجار فى ذمتها بتمكين المدعى عليه ( المستأجر ) من الانتفاع بالعين المؤجرة
انتفاعا هادئا وكاملا وبعدم التعرض له خلال مدة الإيجار ، وينتفى بذلك التقصير
والإخلال بالالتزام فى جانب المدعى عليه حيث أنه قد حبس الأجرة حتى يتم الفصل
نهائيا فى الدعوى الماثلة وبعد أن أعلن بالإنذار بالفسخ قام على الفور بسداد الأجرة بموجب إنذار العرض المقدم منه فى
الدعوى وبالتالى تكون الدعوى الماثلة جديرة بالرفض .
ثانيا
: المقرر فى قضاء النقض أن الوفاء بالدين الأصل فيه أن يكون فى محل المدين .
عدم اشتراط الوفاء بالأجرة فى موطن المؤجر . تقاعس الأخير عن السعى إلى موطن
المستأجر لاقتضاء الأجرة عند حلول الأجل وتمسك المستأجر بأن يكون الوفاء بها فى
موطنه 0 مؤداه 0 عدم اعتبار المستأجر مخلا بالتزامه بالوفاء بالأجرة 0 المادتان
347/2 و 586/2 من القانون المدنى .
طعن 1522 لسنة 64
ق ، جلسة 8/1/2001م
طعن 1208 لسنة 67
ق ، جلسة 15/11/1999م
طعن 1517 لسنة 73
ق ، جلسة 26/1/2005م
طعن 1821 لسنة 68
ق ، جلسة 15/3/1999م
وفى دعوانا الماثلة ،فإن عدم سداد
الأجرة فى مواعيدها لا يرجع إلى خطأ أو تقصير أو مماطلة أو تسويف من المدعى عليه و
إنما يرجع إلى فعل المدعية ( المؤجرة ) ، حيث أنها لم تسع إلى المدعى عليه فى
موطنه لاقتضاء الأجرة فى مواعيد استحقاقها ، وقد خلت الأوراق من ثمة اتفاق بينها
وبين المدعى عليه يعفيها من هذا السعى ، كما أنه ليس لها محل إقامة بالعقار الكائن
فيه الشقة عين النزاع ، كما أنها كانت ترسل ابنها شهريا إلى العقار الكائن فيه شقة
النزاع لتحصيل الأجرة من المدعى عليه وغيره من المستأجرين ، غير أنها منذ عام تقريبا
امتنعت عن إرسال ابنها لتحصيل الأجرة ، كما كانت تمتنع عن استلام الأجرة كلما عرض
عليها المدعى عليه سدادها ، وذلك كله حتى تضع المدعى عليه موضع المتأخر فى سداد الأجرة
لكى تتمكن من إقامة الدعوى الماثلة.
فالذى كان يحدث هو أن
المدعية كانت ترسل ابنها شهريا إلى العقار الكائن فيه شقة النزاع لتحصيل الأجرة من
المدعى عليه ومن باقى المستأجرين فى ذلكم العقار ، إلا أنها فى الفترة الأخيرة امتنعت عن إرسال
ابنها إلى المدعى عليه والى باقى المستأجرين
لاستلام الأجرة حتى تضعه موضع المتأخر فى سداد الأجرة وحتى تتمكن من إخلاءها من الشقة
عين النزاع .
وعلى ذلك فإن تأخر المدعى عليه فى
الوفاء بالأجرة لم يكن مرجعه خطأ أو تقصير أو مماطلة من جانبه لا سيما وأن مبلغ
الأجرة المتأخر فى ذمته حتى تاريخ إقامة الدعوى مبلغ قليل القيمة وهو مبلغ لا يمكن
القول بأنه يماطل فى سداده ، وإنما مرجع هذا التأخير إلى فعل المدعية نفسها (
المؤجرة ) التى لم تسع إليه فى موطنه لاستلام الأجرة فى مواعيدها على نحو ما ذكرنا
سلفا ، وبالتالى فإنه لا يمكن اعتبار المدعى عليه مخلا بالتزامه بسداد الأجرة ،
مما يتعين معه القضاء برفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات و الأتعاب 0
وفى هذا الصدد قضت
محكمة النقض بأن : تمسك الطاعن بعدم سعى المطعون ضده إلى موطنه لاقتضاء الأجرة فى مواعيد
استحقاقها ودأبه على رفض استلامها منه فقام بعرضها عليه بموجب إنذارات رسمية مما
يدل على انه لم يخل بالتزامه بالوفاء بالأجرة وتدليله على ذلك بالمستندات 0 إطراح
الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء تأسيسا على انه كان يتعين على
الطاعن لدى رفض المطعون ضده استلام الأجرة السعى للوفاء بها فى مواعيد استحقاقها
بطريق العرض والإيداع وأن تخلفه عن ذلك يوجب الفسخ حتما 0 خطأ حجبه عن تحقيق دفاع
الطاعن سالف البيان 0
الطعن 2940 لسنة
72 ق ، جلسة 10/11/2003م
الطعن 409 لسنة
65 ق ، جلسة 21/2/2001م
الطعن 863 لسنة
74 ق ، جلسة 17/3/2005م
وعلى ذلك ولما كان المدعية لم تسع إلى المدعى عليه لاقتضاء الأجرة فى
مواعيدها على النحو السابق إيضاحه وكان المقرر قانونا أن الدين مطلوب وليس محمول ،
وكانت المدعية غير مقيمة بالعقار الكائن فيه عين النزاع ، فانه لا يمكن اعتبار
المدعى عليه مخلا بالتزامه بسداد الأجرة ، ويكون التأخير فى أداء الأجرة فى
مواعيدها مرجعه هو فعل المدعية نفسها ، مما ينتفى معه شروط الحكم بفسخ عقد الإيجار
سند الدعوى ، مما يتعين معه القضاء برفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات والأتعاب
.
ثانيا :
أن الشرط الفاسخ الوارد بعقد الإيجار سند الدعوى هو شرط فاسخ ضمنى وليس شرط
فاسخ صريح :
تنص المادة 158 من القانون المدنى على أنه ؛ " يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى
حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه . وهذا الاتفاق لا يغنى عن
الإعذار إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه " .
ويتضح من هذا النص أن اتفاق المتعاقدان على الفسخ
أو ما يسمى بالفسخ الصريح يجب أن يسكون قاطع الدلالة واضحا كل الوضوح فى أن
المقصود من هذا الاتفاق هو استبعاد تدخل القضاء أو تنحية سلطته فى هذا الشأن .
فإذا لم قاطعا فى هذا المعنى وجب حمله على أنه مجرد ترديد للقاعدة العامة التى تقضى
بان الفسخ هو جزاء عدم التنفيذ ولم يكن من شأنه إعذار المدين أو من رفع دعوى
بالفسيخ ولم يكن سالبا القاضى سلطته فى تقدير ملائمة الحكم بالفسخ أو بالتنفيذ
العينى وللمدين بإمكانه إيقاف دعوى الفسخ بتنفيذ الالتزام .
أنظر : د/ رمضان أبو السعود ، مصادر الالتزام ،
طبعة 2011م ، دار
لجامعة الجديدة ، ص 304 و 305
وقضت
محكمة النقض أنه ؛ " وإن كان القانون لا يشترط ألفاظاً معينه للشرط الفاسخ الصريح الذى يسلب
المحكمة كل سلطة فى تقدير أسباب الفسخ إلا أنه يلزم أن تكون صيغته قاطعة فى
الدلالة على وقوع الفسخ حتماً من تلقاء نفسه بمجرد حصول المخالفة الموجبة له . (
المادة 158 مدنى )
الطعن 2247 لسنة 66 ق جلسة 27/ 4/ 1997 س 48 ج 1 ص 701
وبالرجوع إلى الشرط
الفاسخ الوارد بالبند رقم (5) من عقد الإيجار سند الدعوى نجد أن هذا الشرط قد جاءت
صيغته كالتالى :
" إذا تأخر المستأجر عن
دفع الإيجار فى المواعيد المحددة لمدة شهر واحد ، فللمالك الحق أن يلزمه بدفع الأجرة
والمصاريف ويفسخ العقد بدون الحصول على حكم قضائى بعد التنبيه عليه كتابة وقد قبل
المستأجر بهذه الشروط ".
ويتضح من العبارات التى
صيغ بها هذا الشرط ( وهى عبارات نمطية مطبوعة فى الغالب لا يقراها المتعاقدان ولا
يعى أى منهما مضمونها القانونى ) أن
نية المتعاقدين لم تتجه عند تحريره إلى اعتبار العقد مفسوخا من تلقاء نفسه عند
إخلال المستأجر بالتزامه ، كما أن عبارة
هذا الشرط الفاسخ لا تدل على اتجاه إرادة المستأجر ( الطالب ) إلى قبول الفسخ
الاتفاقى . فصيغة الشرط على هذا النحو لا تفيد اتفاق الطرفين على انفساخ العقد
حتما من تلقاء نفسه فى حالة التأخير فى الوفاء بالأجرة على نحو ما نصت عليه المادة
158 من القانون المدنى ولا تعدو أن تكون ترديدا لحق المؤجر فى الشرط الفاسخ الضمنى
المقرر بحكم القانون فى العقود الملزمة للجانبين . والواردة فى المادة 157 من
القانون المدنى وبالتالى لا يغنى الشرط عن الإعذار ولا عن الالتجاء للقضاء للحصول
على حكم بالفسخ ولا يسلب القاضى سلطته التقديرية فلا يتحتم عليه الحكم بالفسخ وله
أن يعطى المدين مهلة لتنفيذ التزامه بل هو لا يسلب المدين حقه فى توقى الفسخ
بتنفيذ الالتزام إلى أن يصدر الحكم النهائى بالفسخ .
وفى هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن ؛ " النص فى العقد على أنه إذا تأخر الطرف الثانى فى
دفع القيمة الإيجارية يحق للطرف الأول فسخ هذا العقد وتصبح حيازة الطرف الثانى
للعين بلا سند قانونى وبغير حاجة إلى تنبيه بالسداد لا تؤدى إلى فسخ العقد= حتما
ومن تلقاء نفسه فور تراخى المستأجر فى الوفاء بالأجرة فى مواعيدها ، إذ جاءت قاصرة
على مجرد منح المؤجر حق فسخ العقد وهو ذات الحق المقرر له فى القانون فى العقود
الملزمة للجانبين أى أنها لا تعدو أن تكون ترديدا للشرط الفاسخ الضمنى المنصوص
عليه فى المادة 157 من القانون المدنى ، ولا يغير من ذلك ما ورد بعبارة الشرط من
أن حيازة المستأجر تصبح بلا سند قانونى إذ أن ذلك أثر محقق لوقوع الفسخ اتفاقا أو
قضاء فلا تنصرف لأحدهما دون أخر . كما أن تقرير حق المؤجر فى الفسخ دون تنبيه ليس
إلا مجرد إعفاء من الإعذار دون إعفاء من اللجوء إلى القضاء فى طلب الفسخ بحكم منشئ
له وهو أمر بدوره جائز فى حالتى الفسخ الاتفاقى أو القضائى ".
نقض 30/10/1985م ، طعن 1952 لسنة 1952م
، مجموعة أحكام النقض المدنية ، س 36 ص 963
وقضت
محكمة النقض أيضا بأن : " الشرط الفاسخ لا يقتضى الفسخ بمجرد حصول الإخلال بالالتزام إلا إذا
كانت صيغته صريحة دالة على وجوب الفسخ حتما عند تحققه . وإذا كانت عبارة الشرط
الواردة فى عقد البيع أنه " إذا لم يدفع باقى الثمن فى المدة المحددة به
يعتبر البيع لاغيا " فإن هذا الشرط لا يعدو أن يكون ترديدا للشرط الفاسخ
الضمنى المقرر بحكم القانون فى العقود الملزمة للجانبين ,. ولما كانت محكمة
الموضوع قد رأت فى حدود سلطتها التقديرية ألا تقضى بالفسخ استنادا إلى الشرط
الفاسخ الضمنى الوارد بالعقد لما تبينته من أن الباقى من الثمن بعد استنزال قيمة
العجز فى المبيع قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام فى جملته فإنها لا تكون قد
خالفت القانون " .
طعن 491 لسنة 37 ق ، جلسة 9/1/1973م ،
مجموعة أحكام النقض المدنية ، س 24 ص 49 .
*ومما يقطع بأن إرادة الطرفين ( المعلن إليها والطالب) لم
تتجه عند تحرير الشرط الفاسخ الوارد بالبند قم (5) إلى اعتبار العقد مفسوخا من
تلقاء نفسه عند إخلال المستأجر (المدعى عليه ) بالتزامه وأن صيغة الشرط لا تعدو أن
تكون ترديدا لحق المؤجر فى الشرط الفاسخ الضمنى المقرر بحكم القانون فى العقود
الملزمة للجانبين والواردة فى المادة 157 من القانون المدنى أن المدعية استندت فى إنذارها المؤرخ 6/12/2010م وفى صحيفة الدعوى الماثلة ليس
إلى ما ورد بالبند رقم (5) منه فحسب وإنما إلى نص المادة 157 من القانون المدنى
أيضا ولم تورد أى ذكر أو إشارة للمادة 158 مدنى ، كما لم تذكر أنها تستند إلى هذه
المادة فى فسخ العقد.
فقد أوردت المدعية فى الإنذار
المؤرخ 6/12/2010م بالنص الأتى :
" وحيث أن المعلن إليه
امتنع عن سداد قيمة الأجرة الثابتة بمبلغ مائة جنيه شهريا تزاد بنسبة 10% من تاريخ
التوقف من تاريخ 30/4/2010م وحتى تاريخه امتنع المنذر إليه عن سداد القيمة الإيجارية
وبالتالى حق للطالبة إلزام المستأجر بدفع الأجرة ولمصروفات أو إلزامه بفسخ العقد
سيما وقد قبل المنذر إليه بهذه الشروط دون أدنى اعتراض .
وحيث أن الطالبة ترغب
فى فسخ العقد طبقا للعقد المبرم بينهما جزاء إخلال المنذر إليه بالتزامات العقد باعتبار
أن العقد شريعة المتعاقدين .
واستنادا إلى نص
المادة 157 من القانون المدنى والتى تنص على أنه فى العقود الملزمة للجانبين إذا
لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الأخر بعد إعذاره المدين أن يطالب
بتنفيذ العقد أو بفسخه مع التعويض فى الحالتين إن كان له مقتض ".
وقد جاءت صحيفة الدعوى الماثلة على
ذات النهج .
*وعلى ذلك فإن
الشرط الفاسخ الوارد بالبند رقم (5) من عقد الإيجار سند الدعوى هو شرط فاسخ ضمنى و
ليس شرط فاسخ صريح وبالتالى تسرى عليه أحكام الشرط الفاسخ الضمنى الواردة فى
المادة 157 من القانون المدنى ، فيكون الإعذار ضروريا ويكون للقاضى سلطة تقديرية
فى أن يقضى بالفسخ من عدمه كما يكون للمدين ( المدعى عليه ) أن يتوقى الفسخ بتنفيذ
التزامه عينا .
وفى هذا الصدد
قضت محكمة النقض بأنه ؛ "
متى كان العقد لم يتضمن شرطا صريحا بفسخ العقد عند التأخير فى الوفاء بالمبلغ المتفق عليه فإن هذا
التأخير لا يترتب عليه حتما فسخ العقد بل يكون أمر الفسخ فى هذه الحالة خاضعا
لتقدير محكمة الموضوع ويشترط للقضاء به أن يظل المدين متخلفا عن الوفاء حتى صدور
الحكم فى الدعوى وذلك سواء كان الدائن قد اعذره بالوفاء أو لم يعذره ".
جلسة 26/1/1967م ، الطعن 337 لسنة 30 ق ، مجموعة
أحكام النقض ، س 18 ، ص 215 - جلسة 12/3/1970م ،
الطعن 498 لسنة 35 ق ، نفس المجموعة ، س 21 ص
425
وقضت محكمة النقض بأن ؛
" يتعين لإجابة طلب الفسخ أن يظل الطرف الأخر
متخلفا عن الوفاء بالتزامه حتى صدور الحكم النهائي وله أن يتوقى صدور هذا الحكم
بتنفيذ التزامه إلى ما قبل صدوره ويسوى فى ذلك أن يكون حسن النية أو سيئ النية
".
الطعن 159 لسنة 27 ق ، جلسة 8/11/1964م ،
مجموعة أحكام النقض ، س 13 ص 992
ثالثا : عدم إعذار المدعية للمدعى عليه بالوفاء بتنفيذ التزامه بالوفاء بالأجرة
:
تنص المادة 157/1من القانون المدنى على أنه ؛ " فى العقود الملزمة للجانبين ، إذا لم يوف أحد
المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الأخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد
أو بفسخه مع التعويض فى الحالتين إن كان له مقتض " .وتنص المادة 158 من القانون المدنى على أنه ؛ "
يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائى عند
عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه . وهذا الاتفاق لا يغنى عن الإعذار إلا إذا
اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه ".
ويتضح من
هذين النصين أن يشترط للحكم بالفسخ سواء كان
فسخا قضائيا أو اتفاقيا أن يقوم الدائن بإعذار المدين بتنفيذ التزامه ، فإذا لم
يقم بإعذار المدين امتنع عليه طلب الفسخ وتعين رفض دعواه . وقد استقر الفقه
والقضاء على أن رفع دعوى الفسخ يعد إعذارا كافيا طالما اشتملت صحيفتها على تكليف
المدين بالوفاء بالالتزام .
وقد قضت محكمة النقض بأن ؛
" إعذار المدين هو وضعه قانونا فى حالة المتأخر فى تنفيذ التزامه . والأصل فى
هذا الإعذار أن يكون بورقة رسمية من أوراق المحضرين يبين الدائن فغيها أنه طلب من
المدين تنفيذ الالتزام ، ومن ثم فلا يعد إعذارا إعلان المشترى بصحيفة دعوى فسخ
البيع لإخلاله بتنفيذ التزام من التزاماته إلا إذا اشتملت صحيفتها على تكليفه
بالوفاء بهذا الالتزام " .
الطعن
رقم 544 لسنة 48 ق ، جلسة 25/1/1979م
ولما كان الشرط الفاسخ
الوارد فى البند قم (5) من عقد الإيجار سند الدعوى هو شرط فاسخ ضمنى محكوم بأحكام
المادة 157 مدنى ، فإنه كان يتعين على المدعية أن تقوم بإعذار المدعى عليه قبل طلب
الفسخ بأن تطلب منه وتكلفه بالوفاء بالتزامه بدفع الأجرة ، ولما كانت المدعية لم
تقم بإعذار المدعى عليه قبل طلب الفسخ فانه يتعين القضاء برفض الدعوى .
فالثابت بالأوراق أن المدعية
قد أنذرت المدعى عليه بالفسخ بموجب الإنذار المؤرخ 6/12/2010م إلا أنها فى ذلك
الإنذار لم تعذره إعذارا قانونيا على النحو الذى يشترطه القانون ، حيث أن ذلك
الإنذار قد خلا من طلبها أو تكليفها له بالوفاء بتنفيذ التزامه بدفع الأجرة .
ومطالعة العبارات التى تم صياغة هذا الإنذار بها تقطع بصحة ما نقول به .
كما أن صحيفة الدعوى
الماثلة قد خلت هى الأخرى من إعذار المدعى عليه ، حيث أن هذه الصحيفة لم تشتمل على
تكليف المدعى عليه بالوفاء بالتزامه بدفع الأجرة ، ومطالعة العبارات إلى تم صياغة
هذه الصحيفة بها تقطع بصحة ما نقول به .
وعلى ذلك ولما كانت المدعية
لم تقم بإعذار المدعى عليه على النحو الذى اشترطه القانون فإنه يتعين القضاء برفض
الدعوى لانتفاء احد الشروط الجوهرية للمطالبة بالفسخ.
وعلى ذلك
فانه يتعين القضاء برفض الدعوى وإلزام رافعتها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .
ثانيا : عن طلب
إحالة الدعوى إلى التحقيق :
يلتمس المدعى عليه احتياطيا إحالة الدعوى للتحقيق لإثبات
أن تأخره عن الوفاء بالأجرة يرجع إلى فعل المدعية نفسها وإلى تقصيرها وأنها هى
التى أخلت بالتزاماتها التى يفرضها عقد الإيجار فى ذمتها وأن عدم سداد الأجرة فى مواعيدها لا يرجع إلى خطأ أو
تقصير أو مماطلة أو تسويف من المدعى عليه و إنما يرجع إلى فعل المدعية ( المؤجرة )
، حيث أنها لم تسع إليه فى موطنه لاقتضاء الأجرة فى مواعيد استحقاقها لا سيما
وأنها لا تقيم فى العقار الكائن فيه شقة النزاع .
فلهذا
و لما تراه عدالة المحكمة الموقرة
من أسباب أعدل وإسناد احكم يصمم المدعى عليه على طلباته الواردة بصدر هذه المذكرة
0
والله ولى التوفيق وهو الهادى إلى سواء السبيل
وكيل المدعى عليه
دكتور/ عطا سعد حواس
المحامى
» "خواطر "يا حبيبتي
» خواطر "يا حياتي "
» الطريق الى الجنة
» الحديث الاول من الأربعين النووية "الاخلاص والنية "
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015