الجوانب القانونية للرهن التأميني
إحدى ضمانات التسهيلات المصرفية
تمهيد
تعتبر القروض
القصيرة والطويلة الأجل التي
تمنحها البنوك لمعتمديها
سواء أكانوا أفرادا كقروض تشطيب
السكن والقروض الشخصية والقروض
الزراعية ، وسواءً أكانوا شركات
ومؤسسات كقروض المشاريع الصغيرة والاعتمادات
التجارية من العمليات البنكية
التمويلية الأساسية التي على
أساسها تقوم البنوك بمنح القروض للمعتمدين بشتى أنواعها.
ولكي يستطيع
البنك منح القروض فان ذلك
يتطلب من المعتمد تقديم
كفالات وضمانات تضمن
تسديده لأقساط القرض ، وغالباً ما تتطلب من المعتمدين
تقديم ضمانة عقارية وغير عقارية ، حيث تتنوع تلك
الضمانات فمنها ما يكون عبارة
عن أسهم
مرهونة في شركة أو كفيل شخصي محول راتبه
للبنك او رهن مركبة ومنها ما يكون
عبارة عن رهن عقاري ,
سوف نبين في هذا
البحث الجوانب القانونية والفنية لهذا
النوع من الضمانة كركيزة أساسية
وهامة في منح وتنفيذ القروض
والتسهيلات المصرفية المرتكزة على الرهن
العقاري.
حيث يتم
تقسيم هذا الباب إلى
أربعة فصول نعرف الرهن العقاري
في الفصل الأول , ونبين خصائصه أما الفصل الثاني فيتم
تخصيصه للحديث عن إنشاء الرهن العقاري والجوانب العملية
ذات الأهمية في كيفية إنشاؤه , والشروط اللازمة لذلك , أما
الفصل الثالث فسوف
نخصصه للحديث عن آثار الرهن
العقاري فيما يتعلق بالراهن والدائن
المرتهن والغير, أما الفصل
الرابع فسوف
يتم تخصيصه للحديث عن حق
التقدم والتتبع كركيزتين ذاتا
أهمية كبيرة في الحفاظ على حقوق
الدائن المرتهن , اما عن الفصل الخامس والأخير فسوف نفرده للحديث عن : انقضاء
الرهن الرسمي.
.
الفصل
الأول
تعريف الرهن التأميني وخصائصه
هو عقد بين المدين الراهن والدائن
المرتهن، والراهن هو المدين الأصلي، وقد يكون من الغير
(الكفيل العيني) ويرتب العقد للدائن حق عيني تبعي هو
الرهن. ويطلق
الرهن على العقد الذي بين الراهن والمرتهن، وعلى الحق العيني التبعي الذي يخول للدائن سلطة التقدم على سائر الدائنين العاديين
والمرتهنين التالين له في المرتبة وإيضاً تتبع العين
المرهونة في يد الغير.
وللعقد الرهن الرسمي أو التأميني خصائص، فهو أولاً حق عيني تابع للالتزام، فلا
يقوم على استقلال بل مرتبط بالدين الأصلي فيقوم
مع قيام الدين ويزول مع زواله بالانقضاء أو
البطلان أو
الإبطال. ويتميز الرهن الرسمي ثانياً بأنه حق عيني عقاري فلا ينشأ ولا ينعقد إلا على عقار وإن ارتبط الدين الأصلي بمنقول، وأخيراً
يتميز الرهن الرسمي بأنه حق غير قابل للتجزئة
من ناحيتين، من ناحية العقار المرهون ومن ناحية الدين
المضمون
ويخضعان لقاعدة (كل جزء من العقار ضامن لكل الدين وكل جزء من الدين مضمون بكل العقار)، وتفسير هذه القاعدة أن كل جزء من العقار ضامن لكل
الدين، أي أن الدائن يستطيع أن يستوفي كل الدين
من أي جزء من العقار في حالة توزيعه أو اقتسامه. وكل جزء
من الدين
مضمون بكل العقار، تعني مثلاُ في حال توفي الدائن المرتهن فإن الحق الشخصي يوزع على الورثة لذلك لكل وارث الحق في أن يستولي على العقار,
وينفذ عليه لاستيفاء حقه فقط حتى لو كانت قيمة
العقار أكبر من قيمة الدين، ولا يكون للراهن ان يعارض
باعتبار أنه
جزء من الدين، وإذا كان هذا هو الأصل فيجب مراعاة عدم التعسف من الدائن في حقه وإلا كان للقضاء أن يتدخل.
وسوف نقوم بتقسيم
هذا الفصل الى
مبحثين الأول نخصصه للتعريف
بالرهن التأميني أما
الثاني فسوف نفرده
لبيان خصائص حق الرهن الرسمي على النحو التالي :
المبحث
الأول / تعريف الرهن التأميني
تعريف الرهن
: هو جعل
مال محبوس وموقوف مقابل
حق يمكن استيفاؤه من ذلك المال وكما
يقال له مرهون يقال له
أيضا رهن . (1)
ويعد الرهن من التأمينات
العينية التي تجعل للدائن
الذي يتمتع بها يتقدم على الدائن
العادي بان يتقاضى حقه من هذه
التأمينات ، متقدماً في ذلك على
الدائن العادي . كما أن الدائن ذو التأمينات العينية ليس له فحسب حق التقدم
بل له أيضا حق التتبع ، فإذا باع مالك
التامين العيني المرهونة كان للدائن ان يتتبعه
في يد من يشتريه وينفذ عليه بحقه . (2)
وتختلف التأمينات
العينية عن التأمينات
الشخصية ، ويمكن تقسيم التأمينات
العينية إلى نوعين الأول يقوم على الحيازه والنوع الثاني لا يقوم
عليها ، أما الأول الذي يقوم على الحيازة
كان ينقل
حيازة التامين العيني إلى يد الدائن ، ويبقى هذا الدائن
الحائز مرتهناً للعين إلى أن
يحل الدين ، فإما ان يستوفيه
من المدين او ان يبيع التامين العيني طبقاً للإجراءات التي حددها
القانون .
أما النوع
الثاني فلا يقوم على الحيازة
ويبقى التامين العيني في يد المدين إلى أن
يحل الدين ، فيستوفي الدائن
دينه من المدين ، أو يبيع التامين العيني
طبقاً للإجراءات القانونية ليستوفي الدين من ثمنه ، وهذا النوع من التامين هو
الدارج في الحياة العملية
لسهولة تنفيذه ولإبقاء التامين في يد المدين لاستغلاله وجني ثماره .
التأمينات
عينية شخصية " الكفالة
الشخصية "
رهن حيازي رهن
رسمي (تأميني )
1) مجلة الاحكام
العدلية م/701 منشور على موقع الكتروني
WWW.Qnoun.com.
2-
د. عبد الرزاق السنهوري ,الوسيط في شرح القانون المدني الجديد , المجلد العاشر, دار النهضة
العربية , القاهرة , ص262.
كإبقاء العقار
المرهون بيد المدين
الراهن ، وإبقاء المركبة
المرهونة بيد المدين
الراهن ، واكتفاء الدائن
المرتهن بالحصول على صك الرهن والتنفيذ
عليه في الوقت الذي يراه
مناسباً ، وقد جرى العمل في البنوك
بمثل هذا النوع من الرهونات
كضمانة للتسهيلات الممنوحة للمعتمدين
والعملاء.وهو الموضوع الذي
سيحظى باهتمامنا في هذا البحث .
وقد عرف المشرع الأردني
في المادة (1322) من القانون المدني الرهن التأميني بأنه (عقد به
يكسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقا عينياً يكون له
بمقتضاه ، أن يتقدم على الدائنين
العاديين والدائنين التاليين
له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن
ذلك العقار في أي يد
يكون ) وليس بالضرورة أن يكون
الراهن هو المدين ، بل يمكن أن
يكون أيضا شخصاً آخر ككفيل المدين الذي عقاره رهنا لمصلحة
المدين لدى مديرية تسجيل الأراضي ، سندا لأحكام المادة
السادسة من قانون وضع الأموال
غير المنقولة تأميناً للدين رقم 46 لسنة 1953 .
ويترتب للدائن
حقاً عينياً ضماناً لوفاء دينه على العقار
المخصص لوفاء الدين يتقدم في استيفائه
من ثمن ذلك العقار ، حيث
لا يتقدم الدائن بموجب هذا الحق العيني فحسب على
الدائنين العاديين كمالك العقار المرهون ، بل أيضا على الدائنين
الذين لهم حق عيني آخر
على ذلك العقار من دائنين مرتهنين
وأصحاب حقوق اختصاص
وأصحاب حقوق امتياز إذا كان هؤلاء الدائنون متأخرين
في المرتبة أي مقيدين بعد تاريخ
قيد الدائن المرتهن.
وينتقل حق الدائن المرتهن إلى قيمة
هذا العقار – كمبلغ التعويض - في حالة
تعدي الغير على العقار
المرهون أو مبلغ التامين
في حالة التامين على العقار عند إحدى شركات التامين .
*المبحث
الثاني خصائص حق الرهن الرسمي:
من خصائص حق الرهن الرسمي
انه حق عيني عقاري وحق تبعي وحق قابل للتمييز وهو حق شكلي وملزم لجانب واحد وهو
أخيرا عقد بمقابل .
1- الرهن الرسمي حق عيني عقاري
:
ويعني ذلك أن
يعطي هذا الحق العيني للدائن حق التقدم على جميع
الدائنين العاديين والدائنين المتأخرين في المرتبة ، وكما
يعطي حق
التتبع في يد من تنتقل إليه ملكية العقار المرهون .
2- الرهن الرسمي حق تبعي : إذ لا يقوم هذا الحق
إلا بقيام الدين المضمون
به ويسير مع الدين وجوداً
وعدماً .
3- الرهن الرسمي حق غير قابل للتجزئة :
وهو حق غير قابل للتجزئة سواء بالنسبة إلى العقار
المرهون أو بالنسبة إلى الدين
المضمون ، أما بالنسبة إلى العقار المرهون فانه وعلى فرض انتقاله إلى ورثة مالكه , وأصبح الوارث
مسؤولاً عن جزء من الدين فان جزءاً
من العقار الذي يملكه هذا الوارث يبقى
مرهوناً مقابل كامل الدين ، فإذا
أدى الوارث جزءاً من الدين الذي هو
يعتبر مسؤولاً عنه يبقي الجزء المتبقي من العقار الذي أصبح في ملكه
مسؤولاً عن باقي الدين , ولا يجوز
شطب الرهن عن هذا الجزء من العقار الا بعد
سداد كامل الدين .
4- هو عقد شكلي : لان المشرع لم يكتف في انعقاده
بتوافق الإرادتين بل تطلب
تسجيل العقد في دائرة التسجيل.
5- وهو عقد ملزم
لجانب واحد : لأنه لا ينشىء
التزامات إلا في ذمة الراهن.
6- وهو عقد بمقابل : ذلك لان الراهن لا يتبرع به للمرتهن بل يقدمه له لقاء
مقابل , وهو قيام الدائن
بإقراض المدين أو منحه
أجلا .
وعليه فان ما
يعنينا في هذا المجال هو بيان
كيفية إنشاء الرهن التأميني وآثاره
وانقضاؤه, وهذا ما سوف نتطرق الية
بالتفصيل في الفصول الثلاثة القادمة إنشاء الله تعالى:-
___________________________________________________________
-1-راجع
القانون المدني الأردني رقم 43 لسنة 1976
المنشور على موقع الالكتروني WWW.Qnoun.com.
الفصل الثاني
: إنشاء
الرهن الرسمي " التأميني "
وسوف نتحدث
في هذا الفصل عن موضوع إنشاء الرهن التأميني من ناحية الشكل والموضوع في مبحثين اثنين , وعن تخصيص الرهن من حيث العقار المرهون في
مبحث ثالث, أما المبحث
الرابع فسوف تخصصه للحديث عن تخصيص الرهن
من حيث الدين المرهون.
المبحث الاول:- إنشاء الرهن التأميني من ناحية
الشكل :
وتظهر أهميه
الرسمية لانعقاد الرهن الرسمي بإدراجه
في ورقة رسمية والتي تتقرر
لمصلحة المدين الراهن و الدائن المرتهن
ولمصلحة الائتمان ، والمقصود بالرسمية
هنا أن تكون هناك ورقة رسمية يفرغ فيها عقد الرهن الرسمي
حتى يصبح العقد صحيحاً ، ويسمى (سند تأمين الدين مقابل اموال غير
منقولة) وهو يتبع في احكامه وشروطه قانون وضع الأموال غير المنقولة تأميناً للدين
رقم 46 لسنة 1953 الأردني الساري المفعول . واذا لم يفرغ عقد
الرهن الرسمي في ورقة
رسمية فإنه يكون عقداً باطلاً لأنه
عقد شكلي ولا يكون صحيحاً الا اذا
كتب في ورقة رسمية .(1)
ولإتمام مثل
هذا
النوع من المعاملات (معاملات التأمين
أو الرهن العقاري) تتخذ الخطوات
التالية لدى دائرة تسجيل الأراضي ويلتزم كل من الدائن
المرتهن والمدين الراهن بالتعليمات والشروط
التالي ذكرها وهي على النحو التالي
:
أ-
يتقدم أي من أصحاب العلاقة
الدائن أو المدين بطلب التامين وختم المعاملة لدى مدير التسجيل ، مبيناً فيه
اسم القرية و الحوض والقطعة والمساحة
والحصص, ومقدار الدين واسم الدائن والمدين والمدة , وإذا كان المدين
قاصرا يجب الحصول على
إذن بالتامين من القاضي
الشرعي او المحكمة الكنسية صاحبة الإختصاص .
ب-
يدقق طلب التأمين بعد استيفاء
شروطه من قبل الموظف المختص لبيان
ما إذا كان هناك أية عوائق تمنع
إجراء المعاملة أم وفق الشروط التالية :-
__________________________________________________________
(1)
راجع قانون وضع الأموال
غير المنقولة تأمينا للدين رقم 46
لسنة 1953 الأردني .
1-
إلصاق الطوابع
القانونية .
2-
شهادة
براءة ذمة من دائرة المالية
والمعارف والبلدية .
3-
شهادة
تسجيل الشركة سارية المفعول إذا كان
المدين شركة.
4- سند وكالة معتمدة من قبل مدير التسجيل إذا كان
المدين أو الدائن موكلاً والوكالة منظمة لدى أحد
كتاب العدل في الأراضي التابعة
للسلطة الوطنية الفلسطينية, أو
السفارات الفلسطينية وبعكس ذلك تعتمد من
قبل سلطة الأراضي اذا كانت منظمة لدى
كتاب العدل لإحدىالدول الأجنبية والعربية في الخارج وتم
تصديقها من قبل
وزارة العدل الفلسطينية
حسب الأصول .
ج-
يتم تنظيم سندات التامين على خمس
نسخ من قبل الموظف
المختص حسب ( نموذج الأراضي
المعتمد ) وإذا كان الدائن
أجنبيا يجب إفهامه
بأنه لا يحق له الشراء
إلا بموافقة مجلس الوزراء
ويثبت ذلك في خانة الشروط , وكذلك الحال إذا
كان الشخص معنوي كالبنوك والشركات
المصرح لها .
د-
تحقق رسوم التامين والبالغة 1% من
قيمة الدين اذا كان
العقار شقة سكنية و / او
قطعة اراضي مقام
عليها إنشاءات او
بناء قائم , و
1.% في حال كون
العقار قطعة أراضي خالية
من البناء .
هـ-
يتم استماع إقرار المتعاقدين ويأخذ توقيعهما
على نسخ
عقد التامين أمام مدير التسجيل
أو الموظف المفوض , والشهود على
دفتر التامين الموجود
لدى مديرية التسجيل ، والذي يحمل أرقام سنوية متسلسلة
وأرقام معاملات شهرية متسلسلة
كذلك يشترط أن يكون
الطرفين بالغين عاقلين.
و-
يقوم الموظف المختص
بإدراج رقم سند التأمين وتاريخه والحصص المؤمنة على صحيفة
العقار , وكذلك على جدول الوقوعات ويرسل لمركز المديرية
لتنفيذها على الصحيفة
الحمراء.
ل-
يعطى كل من الدائن والمدين نسخة من
عقد التامين وتحفظ النسخة الثالثة لدى مدير التسجيل وترسل
النسخة الرابعة وبشكل دوري لمركز المديرية
.(1)
_____________________________________________________
-1-
راجع التعليمات الصادرة عن سلطة
الأراضي والمساحة .
التوكيل في
الرهن التأميني –العقاري-
إذا كان القانون
يشترط وجود كل من الدائن
والمرتهن والمدين الراهن
عند توقيع معاملة تامين الدين
, فانه يثور التساؤل فيما إذا
كان يجوز لأحد الأطراف
توكيل الغير للقيام
بمثل هذه التصرفات نيابة عن احد أطراف سند تامين
الدين .. ؟ الأمر الذي يتطلب منا توضيح
ما هي الوكالة المطلوبة لهذه الغاية وما هي شروطها
على النحو التالي :-
يجب أن يكون التوكيل بالرهن العقاري رسمياً حتى لو
كان المالك هو الدائن المرتهن ، ولما كان الرهن الرسمي من أعمال التصرف وليس من أعمال
الإدارة , لذا يلزم النص في عقد
الوكالة المخصصة لذلك التصرف
بما يشير إلى حق الوكيل
إجراء الرهن ، حيث
يشترط القانون المدني بكل عمل ليس من أعمال الحفظ والإدارة أن يكون التوكيل خاصاً فيه , ولما كان
الرهن الرسمي لا يعتبر من أعمال
التبرعات بل هو من أعمال التصرف , وعليه
فإنه ليس من الضروري في التوكيل
به أن يعين العقار
الذي يكون محلاً للرهن
، بل يكفي التوكيل في الرهن وعند ذلك
يجوز للوكيل أن يرهن
أي عقار مملوك للموكل
رهنا رسميا ،ويدخل ذلك في
دائرة توكيله .
وهذا كله على
فرض أن الموكل هو نفس
المدين . أما إذا كان الموكل ليس المدين بل هو
كفيل عيني " والغالب أن يكون
متبرعاً " ومن ثم إذا ثبت عنده نية
التبرع فانه يجب عليه أن يحدد في توكيله بالرهن
(العقار بالذات الذي خول
الوكيل أن يرهنه ) وعليه فان واجباً يقع على موظف
البنك بالتأكد من صحة الوكالة ورسميتها ومدى شمول
نصوصها على حق الوكيل برهن العقار نيابة
عن موكله – المدين الراهن عند قيامه بهذه
المهمة .وزيادة في ذلك يتم الحصول على الرأي الإستشاري القانوني
بمدى صحة وسلامة الوكالة بهذا الخصوص
.
المبحث
الثاني :- إنشاء الرهن الرسمي من ناحية
الموضوع
عقد الرهن
الرسمي كسائر العقود الأخرى يتوجب في
إنشائه من ناحية الموضوع
توافر
الرضا والمحل والسبب.
· أما
عن الرضا فيتوجب أن يصدر
من المتعاقدين وهما المدين الراهن والدائن
المرتهن , ويشترط أن يكون كل من
الدائن المرتهن و المدين الراهن أهلا لمباشرة
عقد الرهن الرسمي.
و حيث أن عقد
الرهن يعتبر من أعمال التصرف الدائرة
بين النفع والضرر إذا كان
صادراً من المدين الراهن ، لأنه
يرهن عقاره وفاء لالتزام
عليه ، وعلى ذلك يكون الرهن قابلاً للإبطال
إذا ما صدر من
المدين وكان حينذاك صبيا مميزا أو من في
حكمه. اما اذا كان الرهن الرسمي صادراً
من كفيل عيني فهو بحسب الأصل متبرع فيكون رهن الصبي المميز
ومن في حكمه باطلاً .
واذا كان الرهن العقاري عقد ملزم
لجانب واحد فهو يلزم الراهن، اما المرتهن
فلا يلتزم بمقتضى عقد الرهن
ولذا تختلف الأهلية
اللازمة في كل من طرفي العقد , فبالنسبة للراهن
فيلزم أن يكون مالكاً للعقار المرهون
وأهلا للتصرف فيه , فإذا كان الراهن
قاصراً يتوجب الحصول على إذن بالرهن من القاضي الشرعي أو المحكمة الكنسية , ويكون الراهن
أهلا للتعاقد طبقاً لإحكام
القانون إذا ما بلغ
الثمانية عشر عاماً من العمر
ولم يكن محجوراً عليه لأي
سبب من الأسباب .
اما عن أهلية المرتهن فيشترط
الفقه توافر أهلية الاغتناء
لدى المرتهن نظراً لان الرهن بالنسبة إليه عمل
نافعاً نفعاً محضاً لما يترتب عليه
من حفظ
للدين .
وفي معرض تطرقنا لمحل عقد الرهن نرى انه يعتبر بمثابة إنشاء حق عيني على
عقار مملوك للراهن , لضمان الوفاء بالتزام
يترتب في ذمة الراهن نفسه أو
في ذمة غيره .
اما عن "
السبب " في عقد الرهن الرسمي – ضمان
الدين - فيلزم ابتداءً
أن يكون هناك دين مضمون قد
نشأ صحيحاً ، ثم بقي قائماً
إلى حين انقضاء الرهن ،
ويجوز ان يكون
الدين المضمون بالرهن معلقا على شرط أو مستقبلاً أو احتمالياً, وعلى ذلك
يجوز تقرير الرهن ضماناً
لقرض لم يتم تنفيذه
أو " لاعتماد مفتوح "
او لحساب جار , ويجب على
الأقل أن يكون ذلك الدين معينا تعيينا
كافيا من حيث مصدره وتاريخه
ومحله ومقداره , كما يتوجب على الأقل أن يعين الحد الأقصى للدين في
الاعتماد المفتوح وفي الحساب
الجاري , وإذا عين ميعاد يقفل
فيه الاعتماد المفتوح أو الحساب
الجاري لم يضمن الرهن الا المبالغ المستحقة في هذا الميعاد
, ولو لم
تصل إلى الحد الأقصى المتفق عليه ،
وتكون مرتبة هذا الرهن
من يوم قيده لا من يوم
تحقق الدين .
المبحث الثالث :- تخصيص الرهن من حيث
العقار المرهون
يجب
ان يقع الرهن على عقار
يصح التعامل فيه ويجوز بيعه بالمزاد العلني ويجب تعيينه تعييناً دقيقاً في عقد الرهن من
حيث طبيعته وموقعه ويشمل
ذلك ملحقات العقار
وثماره. فيجوز رهن العقار رهنا
رسميا سواء اكان هذا العقار " حق ملكية في
عقار " كملكية ارض او ملكية
منزل او حق انتفاع
عقاري كذلك يجوز رهن
حق الحكر ورهن الارتفاق
.
ويجب ان يكون العقار المرهون رهنا رسميا
مما يجوز التعامل فيه ومما
يجوز بيعه بالمزاد
العلني فلا يجوز رهن الوقف ،
كذلك لايجوز رهن مالا يجوز
التعامل فيه محافظة
على النظام العام والاداب
كرهن العقار المستعمل للمقامره
اولاً :- تعيين العقار المرهون تعيينا
دقيقاً من حيث طبيعته وموقعة:
فلا يجوز رهن المالك
لجميع مايملك من العقارات او جميع
عقاراته الموجوده في جهة كذا ،
ويجب تحديد العقار المرهون تحديداً دقيقاً من حيث طبيعته
كارض او منزل او شقة في عماره ويجب ذكر حدود هذا
العقار ومساحة رقعته ، وما يحمله من
ميزات كذلك يلزم تحديد موقعه
فتذكر الجهة التي يوجد بها
العقار وما يحيط به من جيران وعقارات
اخرى بحيث لايلتبس
بالغير من العقارت المجاورة.
·
ثانياً :- شمول الرهن لملحقات العقار
المرهون –
ويمتد الرهن ليشمل جميع
ملحقات العقار المرهون
لان هذه الملحقات تابعة للعقار
فتكون مرهونة مثله ومن
الامثلة على ذلك .
أ- حقوق الارتفاق.
ويمتد الرهن الى حقوق الارتفاق المقررة لخدمة
العقار المرهونة سواء اقررت هذه الحقوق
عند انشاء الرهن او بعده لانهاء تعد من
حيث المبدأ من ملحقات العقار المرهون .
ب- العقارات بالتخصيص : وهو المنقول الذي
يملكه مالك العقار ولكن هذا المالك رصده وفقاً على خدمة
العقار واستغلاله ، وهو يلازم العقار ويتبعه بيعاً ورهنا ولايجوز
فصله عن العقار، كالماشية والالات الزراعية
وادوات النقل والمفروشات المخصصة لخدمة الفندق
، والالات المخصصة لخدمة المصنع .
ج- التحسينات
والانشاءات *
وهي
ما يصفه صاحب العقار المرهون بنفسه كتوزيع
غرف المنزل وإعداد
حديقة له وتيسير سبيل لمرور اليه
من الطريق العام وكذلك الإنشاءات التي يزيدها صاحب العقار
المرهون كبنائه لطابق جديد او
ملاحق جديدة.
ويشمل الرهن المجرد جميع التحسينات
والإنشاءات التي ترد على العقار سواء عند نشوء الرهن او بعده ، وسواء أكانت حاصلة بفعل الرهن
ذاته ام بفعل الغير كالحائز.
وقد
حرص قانون وضع الأموال
غير المنقولة تأمنياً للدين سنة 1953 على سبيل الاحتياط على أن
لا يكون العقار المرهون عند بيعه مؤجراً , وعلى هذا
نصت المادة الخامسة منه بقولها "
عندما يطلب وضع عقار تأمينا
لدين ،يجب أن تقدم
وثيقة مصدقة من مرجع مختص تتضمن بيان ما
اذا كان العقار مأجوراً ام لا ، مع بيان
مدة الايجار فاذ كان ماجوراً وكانت مدة ايجاره
تزيد على مدة المداينة
فانه يترتب على المستأجر ان يعطي
تعهداً باخلاء العقار عند حلول اجل المداينة
او ان يعطي الدائن
تعهداً بان لايطلب
بيع ذلك المال الا
عند انتهاء مدة الايجار
فاذا اعطى احدهما ماذكر
ينظم سند تأمين الدين
حسب الأصول .
المبحث
الرابع :- تخصيص الرهن من
حيث الدين المضمون
ذلك لان الدين
المضمون هو الأصل والرهن
ليس ألا تأمينا لهذا الدين , وحيث
ان حق الرهن الرسمي
حق تابع للدين المضمون لا
يقوم إلا بقيام الدين المضمون ،فلا
بد أن يكون هذا الدين
التزاماً مدنياً صحيحاً حتى
يكون الرهن الرسمي صحيحاً ، أما إذا كان الدين المضمون باطلاً او قابلاً للإبطال او النقض فان
الرهن الرسمي يختفي باختفاء الدين المضمون، وعلى ذلك إذا كان الدين المضمون
باطلاً لعيب في الشكل او لانعدام الرضاء
او لعدم توافر شروط المحل او لعدم مشروعية السبب كان الرهن الرسمي باطلاً مثله ، ولكل ذي مصلحة ان يتمسك هذا البطلان
فيتمسك به المدين الراهن
وخلفه العام وخلفه الخاص وكل دائن مرتهن متأخر في
المرتبة ، وكل حائز للعقار وللمدين الراهن
ان يتمسك بابطال عقد الرهن
وكذلك يجوز للمدين
الراهن ان يتمسك بانقضاء
الدين المضمون فيكون الرهن
قد انقضى كانقضاء الدين . فاذا انقضى الدين بالوفاء او بالوفاء بمقابل او باستحالة
التنفيذ او بالتقادم جاز للراهن ان
يتمسك بانقضاء الرهن تبعاً لانقضاء الدين .
إحدى ضمانات التسهيلات المصرفية
تمهيد
تعتبر القروض
القصيرة والطويلة الأجل التي
تمنحها البنوك لمعتمديها
سواء أكانوا أفرادا كقروض تشطيب
السكن والقروض الشخصية والقروض
الزراعية ، وسواءً أكانوا شركات
ومؤسسات كقروض المشاريع الصغيرة والاعتمادات
التجارية من العمليات البنكية
التمويلية الأساسية التي على
أساسها تقوم البنوك بمنح القروض للمعتمدين بشتى أنواعها.
ولكي يستطيع
البنك منح القروض فان ذلك
يتطلب من المعتمد تقديم
كفالات وضمانات تضمن
تسديده لأقساط القرض ، وغالباً ما تتطلب من المعتمدين
تقديم ضمانة عقارية وغير عقارية ، حيث تتنوع تلك
الضمانات فمنها ما يكون عبارة
عن أسهم
مرهونة في شركة أو كفيل شخصي محول راتبه
للبنك او رهن مركبة ومنها ما يكون
عبارة عن رهن عقاري ,
سوف نبين في هذا
البحث الجوانب القانونية والفنية لهذا
النوع من الضمانة كركيزة أساسية
وهامة في منح وتنفيذ القروض
والتسهيلات المصرفية المرتكزة على الرهن
العقاري.
حيث يتم
تقسيم هذا الباب إلى
أربعة فصول نعرف الرهن العقاري
في الفصل الأول , ونبين خصائصه أما الفصل الثاني فيتم
تخصيصه للحديث عن إنشاء الرهن العقاري والجوانب العملية
ذات الأهمية في كيفية إنشاؤه , والشروط اللازمة لذلك , أما
الفصل الثالث فسوف
نخصصه للحديث عن آثار الرهن
العقاري فيما يتعلق بالراهن والدائن
المرتهن والغير, أما الفصل
الرابع فسوف
يتم تخصيصه للحديث عن حق
التقدم والتتبع كركيزتين ذاتا
أهمية كبيرة في الحفاظ على حقوق
الدائن المرتهن , اما عن الفصل الخامس والأخير فسوف نفرده للحديث عن : انقضاء
الرهن الرسمي.
.
الفصل
الأول
تعريف الرهن التأميني وخصائصه
هو عقد بين المدين الراهن والدائن
المرتهن، والراهن هو المدين الأصلي، وقد يكون من الغير
(الكفيل العيني) ويرتب العقد للدائن حق عيني تبعي هو
الرهن. ويطلق
الرهن على العقد الذي بين الراهن والمرتهن، وعلى الحق العيني التبعي الذي يخول للدائن سلطة التقدم على سائر الدائنين العاديين
والمرتهنين التالين له في المرتبة وإيضاً تتبع العين
المرهونة في يد الغير.
وللعقد الرهن الرسمي أو التأميني خصائص، فهو أولاً حق عيني تابع للالتزام، فلا
يقوم على استقلال بل مرتبط بالدين الأصلي فيقوم
مع قيام الدين ويزول مع زواله بالانقضاء أو
البطلان أو
الإبطال. ويتميز الرهن الرسمي ثانياً بأنه حق عيني عقاري فلا ينشأ ولا ينعقد إلا على عقار وإن ارتبط الدين الأصلي بمنقول، وأخيراً
يتميز الرهن الرسمي بأنه حق غير قابل للتجزئة
من ناحيتين، من ناحية العقار المرهون ومن ناحية الدين
المضمون
ويخضعان لقاعدة (كل جزء من العقار ضامن لكل الدين وكل جزء من الدين مضمون بكل العقار)، وتفسير هذه القاعدة أن كل جزء من العقار ضامن لكل
الدين، أي أن الدائن يستطيع أن يستوفي كل الدين
من أي جزء من العقار في حالة توزيعه أو اقتسامه. وكل جزء
من الدين
مضمون بكل العقار، تعني مثلاُ في حال توفي الدائن المرتهن فإن الحق الشخصي يوزع على الورثة لذلك لكل وارث الحق في أن يستولي على العقار,
وينفذ عليه لاستيفاء حقه فقط حتى لو كانت قيمة
العقار أكبر من قيمة الدين، ولا يكون للراهن ان يعارض
باعتبار أنه
جزء من الدين، وإذا كان هذا هو الأصل فيجب مراعاة عدم التعسف من الدائن في حقه وإلا كان للقضاء أن يتدخل.
وسوف نقوم بتقسيم
هذا الفصل الى
مبحثين الأول نخصصه للتعريف
بالرهن التأميني أما
الثاني فسوف نفرده
لبيان خصائص حق الرهن الرسمي على النحو التالي :
المبحث
الأول / تعريف الرهن التأميني
تعريف الرهن
: هو جعل
مال محبوس وموقوف مقابل
حق يمكن استيفاؤه من ذلك المال وكما
يقال له مرهون يقال له
أيضا رهن . (1)
ويعد الرهن من التأمينات
العينية التي تجعل للدائن
الذي يتمتع بها يتقدم على الدائن
العادي بان يتقاضى حقه من هذه
التأمينات ، متقدماً في ذلك على
الدائن العادي . كما أن الدائن ذو التأمينات العينية ليس له فحسب حق التقدم
بل له أيضا حق التتبع ، فإذا باع مالك
التامين العيني المرهونة كان للدائن ان يتتبعه
في يد من يشتريه وينفذ عليه بحقه . (2)
وتختلف التأمينات
العينية عن التأمينات
الشخصية ، ويمكن تقسيم التأمينات
العينية إلى نوعين الأول يقوم على الحيازه والنوع الثاني لا يقوم
عليها ، أما الأول الذي يقوم على الحيازة
كان ينقل
حيازة التامين العيني إلى يد الدائن ، ويبقى هذا الدائن
الحائز مرتهناً للعين إلى أن
يحل الدين ، فإما ان يستوفيه
من المدين او ان يبيع التامين العيني طبقاً للإجراءات التي حددها
القانون .
أما النوع
الثاني فلا يقوم على الحيازة
ويبقى التامين العيني في يد المدين إلى أن
يحل الدين ، فيستوفي الدائن
دينه من المدين ، أو يبيع التامين العيني
طبقاً للإجراءات القانونية ليستوفي الدين من ثمنه ، وهذا النوع من التامين هو
الدارج في الحياة العملية
لسهولة تنفيذه ولإبقاء التامين في يد المدين لاستغلاله وجني ثماره .
التأمينات
عينية شخصية " الكفالة
الشخصية "
رهن حيازي رهن
رسمي (تأميني )
1) مجلة الاحكام
العدلية م/701 منشور على موقع الكتروني
WWW.Qnoun.com.
2-
د. عبد الرزاق السنهوري ,الوسيط في شرح القانون المدني الجديد , المجلد العاشر, دار النهضة
العربية , القاهرة , ص262.
كإبقاء العقار
المرهون بيد المدين
الراهن ، وإبقاء المركبة
المرهونة بيد المدين
الراهن ، واكتفاء الدائن
المرتهن بالحصول على صك الرهن والتنفيذ
عليه في الوقت الذي يراه
مناسباً ، وقد جرى العمل في البنوك
بمثل هذا النوع من الرهونات
كضمانة للتسهيلات الممنوحة للمعتمدين
والعملاء.وهو الموضوع الذي
سيحظى باهتمامنا في هذا البحث .
وقد عرف المشرع الأردني
في المادة (1322) من القانون المدني الرهن التأميني بأنه (عقد به
يكسب الدائن على عقار مخصص لوفاء دينه حقا عينياً يكون له
بمقتضاه ، أن يتقدم على الدائنين
العاديين والدائنين التاليين
له في المرتبة في استيفاء حقه من ثمن
ذلك العقار في أي يد
يكون ) وليس بالضرورة أن يكون
الراهن هو المدين ، بل يمكن أن
يكون أيضا شخصاً آخر ككفيل المدين الذي عقاره رهنا لمصلحة
المدين لدى مديرية تسجيل الأراضي ، سندا لأحكام المادة
السادسة من قانون وضع الأموال
غير المنقولة تأميناً للدين رقم 46 لسنة 1953 .
ويترتب للدائن
حقاً عينياً ضماناً لوفاء دينه على العقار
المخصص لوفاء الدين يتقدم في استيفائه
من ثمن ذلك العقار ، حيث
لا يتقدم الدائن بموجب هذا الحق العيني فحسب على
الدائنين العاديين كمالك العقار المرهون ، بل أيضا على الدائنين
الذين لهم حق عيني آخر
على ذلك العقار من دائنين مرتهنين
وأصحاب حقوق اختصاص
وأصحاب حقوق امتياز إذا كان هؤلاء الدائنون متأخرين
في المرتبة أي مقيدين بعد تاريخ
قيد الدائن المرتهن.
وينتقل حق الدائن المرتهن إلى قيمة
هذا العقار – كمبلغ التعويض - في حالة
تعدي الغير على العقار
المرهون أو مبلغ التامين
في حالة التامين على العقار عند إحدى شركات التامين .
*المبحث
الثاني خصائص حق الرهن الرسمي:
من خصائص حق الرهن الرسمي
انه حق عيني عقاري وحق تبعي وحق قابل للتمييز وهو حق شكلي وملزم لجانب واحد وهو
أخيرا عقد بمقابل .
1- الرهن الرسمي حق عيني عقاري
:
ويعني ذلك أن
يعطي هذا الحق العيني للدائن حق التقدم على جميع
الدائنين العاديين والدائنين المتأخرين في المرتبة ، وكما
يعطي حق
التتبع في يد من تنتقل إليه ملكية العقار المرهون .
2- الرهن الرسمي حق تبعي : إذ لا يقوم هذا الحق
إلا بقيام الدين المضمون
به ويسير مع الدين وجوداً
وعدماً .
3- الرهن الرسمي حق غير قابل للتجزئة :
وهو حق غير قابل للتجزئة سواء بالنسبة إلى العقار
المرهون أو بالنسبة إلى الدين
المضمون ، أما بالنسبة إلى العقار المرهون فانه وعلى فرض انتقاله إلى ورثة مالكه , وأصبح الوارث
مسؤولاً عن جزء من الدين فان جزءاً
من العقار الذي يملكه هذا الوارث يبقى
مرهوناً مقابل كامل الدين ، فإذا
أدى الوارث جزءاً من الدين الذي هو
يعتبر مسؤولاً عنه يبقي الجزء المتبقي من العقار الذي أصبح في ملكه
مسؤولاً عن باقي الدين , ولا يجوز
شطب الرهن عن هذا الجزء من العقار الا بعد
سداد كامل الدين .
4- هو عقد شكلي : لان المشرع لم يكتف في انعقاده
بتوافق الإرادتين بل تطلب
تسجيل العقد في دائرة التسجيل.
5- وهو عقد ملزم
لجانب واحد : لأنه لا ينشىء
التزامات إلا في ذمة الراهن.
6- وهو عقد بمقابل : ذلك لان الراهن لا يتبرع به للمرتهن بل يقدمه له لقاء
مقابل , وهو قيام الدائن
بإقراض المدين أو منحه
أجلا .
وعليه فان ما
يعنينا في هذا المجال هو بيان
كيفية إنشاء الرهن التأميني وآثاره
وانقضاؤه, وهذا ما سوف نتطرق الية
بالتفصيل في الفصول الثلاثة القادمة إنشاء الله تعالى:-
___________________________________________________________
-1-راجع
القانون المدني الأردني رقم 43 لسنة 1976
المنشور على موقع الالكتروني WWW.Qnoun.com.
الفصل الثاني
: إنشاء
الرهن الرسمي " التأميني "
وسوف نتحدث
في هذا الفصل عن موضوع إنشاء الرهن التأميني من ناحية الشكل والموضوع في مبحثين اثنين , وعن تخصيص الرهن من حيث العقار المرهون في
مبحث ثالث, أما المبحث
الرابع فسوف تخصصه للحديث عن تخصيص الرهن
من حيث الدين المرهون.
المبحث الاول:- إنشاء الرهن التأميني من ناحية
الشكل :
وتظهر أهميه
الرسمية لانعقاد الرهن الرسمي بإدراجه
في ورقة رسمية والتي تتقرر
لمصلحة المدين الراهن و الدائن المرتهن
ولمصلحة الائتمان ، والمقصود بالرسمية
هنا أن تكون هناك ورقة رسمية يفرغ فيها عقد الرهن الرسمي
حتى يصبح العقد صحيحاً ، ويسمى (سند تأمين الدين مقابل اموال غير
منقولة) وهو يتبع في احكامه وشروطه قانون وضع الأموال غير المنقولة تأميناً للدين
رقم 46 لسنة 1953 الأردني الساري المفعول . واذا لم يفرغ عقد
الرهن الرسمي في ورقة
رسمية فإنه يكون عقداً باطلاً لأنه
عقد شكلي ولا يكون صحيحاً الا اذا
كتب في ورقة رسمية .(1)
ولإتمام مثل
هذا
النوع من المعاملات (معاملات التأمين
أو الرهن العقاري) تتخذ الخطوات
التالية لدى دائرة تسجيل الأراضي ويلتزم كل من الدائن
المرتهن والمدين الراهن بالتعليمات والشروط
التالي ذكرها وهي على النحو التالي
:
أ-
يتقدم أي من أصحاب العلاقة
الدائن أو المدين بطلب التامين وختم المعاملة لدى مدير التسجيل ، مبيناً فيه
اسم القرية و الحوض والقطعة والمساحة
والحصص, ومقدار الدين واسم الدائن والمدين والمدة , وإذا كان المدين
قاصرا يجب الحصول على
إذن بالتامين من القاضي
الشرعي او المحكمة الكنسية صاحبة الإختصاص .
ب-
يدقق طلب التأمين بعد استيفاء
شروطه من قبل الموظف المختص لبيان
ما إذا كان هناك أية عوائق تمنع
إجراء المعاملة أم وفق الشروط التالية :-
__________________________________________________________
(1)
راجع قانون وضع الأموال
غير المنقولة تأمينا للدين رقم 46
لسنة 1953 الأردني .
1-
إلصاق الطوابع
القانونية .
2-
شهادة
براءة ذمة من دائرة المالية
والمعارف والبلدية .
3-
شهادة
تسجيل الشركة سارية المفعول إذا كان
المدين شركة.
4- سند وكالة معتمدة من قبل مدير التسجيل إذا كان
المدين أو الدائن موكلاً والوكالة منظمة لدى أحد
كتاب العدل في الأراضي التابعة
للسلطة الوطنية الفلسطينية, أو
السفارات الفلسطينية وبعكس ذلك تعتمد من
قبل سلطة الأراضي اذا كانت منظمة لدى
كتاب العدل لإحدىالدول الأجنبية والعربية في الخارج وتم
تصديقها من قبل
وزارة العدل الفلسطينية
حسب الأصول .
ج-
يتم تنظيم سندات التامين على خمس
نسخ من قبل الموظف
المختص حسب ( نموذج الأراضي
المعتمد ) وإذا كان الدائن
أجنبيا يجب إفهامه
بأنه لا يحق له الشراء
إلا بموافقة مجلس الوزراء
ويثبت ذلك في خانة الشروط , وكذلك الحال إذا
كان الشخص معنوي كالبنوك والشركات
المصرح لها .
د-
تحقق رسوم التامين والبالغة 1% من
قيمة الدين اذا كان
العقار شقة سكنية و / او
قطعة اراضي مقام
عليها إنشاءات او
بناء قائم , و
1.% في حال كون
العقار قطعة أراضي خالية
من البناء .
هـ-
يتم استماع إقرار المتعاقدين ويأخذ توقيعهما
على نسخ
عقد التامين أمام مدير التسجيل
أو الموظف المفوض , والشهود على
دفتر التامين الموجود
لدى مديرية التسجيل ، والذي يحمل أرقام سنوية متسلسلة
وأرقام معاملات شهرية متسلسلة
كذلك يشترط أن يكون
الطرفين بالغين عاقلين.
و-
يقوم الموظف المختص
بإدراج رقم سند التأمين وتاريخه والحصص المؤمنة على صحيفة
العقار , وكذلك على جدول الوقوعات ويرسل لمركز المديرية
لتنفيذها على الصحيفة
الحمراء.
ل-
يعطى كل من الدائن والمدين نسخة من
عقد التامين وتحفظ النسخة الثالثة لدى مدير التسجيل وترسل
النسخة الرابعة وبشكل دوري لمركز المديرية
.(1)
_____________________________________________________
-1-
راجع التعليمات الصادرة عن سلطة
الأراضي والمساحة .
التوكيل في
الرهن التأميني –العقاري-
إذا كان القانون
يشترط وجود كل من الدائن
والمرتهن والمدين الراهن
عند توقيع معاملة تامين الدين
, فانه يثور التساؤل فيما إذا
كان يجوز لأحد الأطراف
توكيل الغير للقيام
بمثل هذه التصرفات نيابة عن احد أطراف سند تامين
الدين .. ؟ الأمر الذي يتطلب منا توضيح
ما هي الوكالة المطلوبة لهذه الغاية وما هي شروطها
على النحو التالي :-
يجب أن يكون التوكيل بالرهن العقاري رسمياً حتى لو
كان المالك هو الدائن المرتهن ، ولما كان الرهن الرسمي من أعمال التصرف وليس من أعمال
الإدارة , لذا يلزم النص في عقد
الوكالة المخصصة لذلك التصرف
بما يشير إلى حق الوكيل
إجراء الرهن ، حيث
يشترط القانون المدني بكل عمل ليس من أعمال الحفظ والإدارة أن يكون التوكيل خاصاً فيه , ولما كان
الرهن الرسمي لا يعتبر من أعمال
التبرعات بل هو من أعمال التصرف , وعليه
فإنه ليس من الضروري في التوكيل
به أن يعين العقار
الذي يكون محلاً للرهن
، بل يكفي التوكيل في الرهن وعند ذلك
يجوز للوكيل أن يرهن
أي عقار مملوك للموكل
رهنا رسميا ،ويدخل ذلك في
دائرة توكيله .
وهذا كله على
فرض أن الموكل هو نفس
المدين . أما إذا كان الموكل ليس المدين بل هو
كفيل عيني " والغالب أن يكون
متبرعاً " ومن ثم إذا ثبت عنده نية
التبرع فانه يجب عليه أن يحدد في توكيله بالرهن
(العقار بالذات الذي خول
الوكيل أن يرهنه ) وعليه فان واجباً يقع على موظف
البنك بالتأكد من صحة الوكالة ورسميتها ومدى شمول
نصوصها على حق الوكيل برهن العقار نيابة
عن موكله – المدين الراهن عند قيامه بهذه
المهمة .وزيادة في ذلك يتم الحصول على الرأي الإستشاري القانوني
بمدى صحة وسلامة الوكالة بهذا الخصوص
.
المبحث
الثاني :- إنشاء الرهن الرسمي من ناحية
الموضوع
عقد الرهن
الرسمي كسائر العقود الأخرى يتوجب في
إنشائه من ناحية الموضوع
توافر
الرضا والمحل والسبب.
· أما
عن الرضا فيتوجب أن يصدر
من المتعاقدين وهما المدين الراهن والدائن
المرتهن , ويشترط أن يكون كل من
الدائن المرتهن و المدين الراهن أهلا لمباشرة
عقد الرهن الرسمي.
و حيث أن عقد
الرهن يعتبر من أعمال التصرف الدائرة
بين النفع والضرر إذا كان
صادراً من المدين الراهن ، لأنه
يرهن عقاره وفاء لالتزام
عليه ، وعلى ذلك يكون الرهن قابلاً للإبطال
إذا ما صدر من
المدين وكان حينذاك صبيا مميزا أو من في
حكمه. اما اذا كان الرهن الرسمي صادراً
من كفيل عيني فهو بحسب الأصل متبرع فيكون رهن الصبي المميز
ومن في حكمه باطلاً .
واذا كان الرهن العقاري عقد ملزم
لجانب واحد فهو يلزم الراهن، اما المرتهن
فلا يلتزم بمقتضى عقد الرهن
ولذا تختلف الأهلية
اللازمة في كل من طرفي العقد , فبالنسبة للراهن
فيلزم أن يكون مالكاً للعقار المرهون
وأهلا للتصرف فيه , فإذا كان الراهن
قاصراً يتوجب الحصول على إذن بالرهن من القاضي الشرعي أو المحكمة الكنسية , ويكون الراهن
أهلا للتعاقد طبقاً لإحكام
القانون إذا ما بلغ
الثمانية عشر عاماً من العمر
ولم يكن محجوراً عليه لأي
سبب من الأسباب .
اما عن أهلية المرتهن فيشترط
الفقه توافر أهلية الاغتناء
لدى المرتهن نظراً لان الرهن بالنسبة إليه عمل
نافعاً نفعاً محضاً لما يترتب عليه
من حفظ
للدين .
وفي معرض تطرقنا لمحل عقد الرهن نرى انه يعتبر بمثابة إنشاء حق عيني على
عقار مملوك للراهن , لضمان الوفاء بالتزام
يترتب في ذمة الراهن نفسه أو
في ذمة غيره .
اما عن "
السبب " في عقد الرهن الرسمي – ضمان
الدين - فيلزم ابتداءً
أن يكون هناك دين مضمون قد
نشأ صحيحاً ، ثم بقي قائماً
إلى حين انقضاء الرهن ،
ويجوز ان يكون
الدين المضمون بالرهن معلقا على شرط أو مستقبلاً أو احتمالياً, وعلى ذلك
يجوز تقرير الرهن ضماناً
لقرض لم يتم تنفيذه
أو " لاعتماد مفتوح "
او لحساب جار , ويجب على
الأقل أن يكون ذلك الدين معينا تعيينا
كافيا من حيث مصدره وتاريخه
ومحله ومقداره , كما يتوجب على الأقل أن يعين الحد الأقصى للدين في
الاعتماد المفتوح وفي الحساب
الجاري , وإذا عين ميعاد يقفل
فيه الاعتماد المفتوح أو الحساب
الجاري لم يضمن الرهن الا المبالغ المستحقة في هذا الميعاد
, ولو لم
تصل إلى الحد الأقصى المتفق عليه ،
وتكون مرتبة هذا الرهن
من يوم قيده لا من يوم
تحقق الدين .
المبحث الثالث :- تخصيص الرهن من حيث
العقار المرهون
يجب
ان يقع الرهن على عقار
يصح التعامل فيه ويجوز بيعه بالمزاد العلني ويجب تعيينه تعييناً دقيقاً في عقد الرهن من
حيث طبيعته وموقعه ويشمل
ذلك ملحقات العقار
وثماره. فيجوز رهن العقار رهنا
رسميا سواء اكان هذا العقار " حق ملكية في
عقار " كملكية ارض او ملكية
منزل او حق انتفاع
عقاري كذلك يجوز رهن
حق الحكر ورهن الارتفاق
.
ويجب ان يكون العقار المرهون رهنا رسميا
مما يجوز التعامل فيه ومما
يجوز بيعه بالمزاد
العلني فلا يجوز رهن الوقف ،
كذلك لايجوز رهن مالا يجوز
التعامل فيه محافظة
على النظام العام والاداب
كرهن العقار المستعمل للمقامره
اولاً :- تعيين العقار المرهون تعيينا
دقيقاً من حيث طبيعته وموقعة:
فلا يجوز رهن المالك
لجميع مايملك من العقارات او جميع
عقاراته الموجوده في جهة كذا ،
ويجب تحديد العقار المرهون تحديداً دقيقاً من حيث طبيعته
كارض او منزل او شقة في عماره ويجب ذكر حدود هذا
العقار ومساحة رقعته ، وما يحمله من
ميزات كذلك يلزم تحديد موقعه
فتذكر الجهة التي يوجد بها
العقار وما يحيط به من جيران وعقارات
اخرى بحيث لايلتبس
بالغير من العقارت المجاورة.
·
ثانياً :- شمول الرهن لملحقات العقار
المرهون –
ويمتد الرهن ليشمل جميع
ملحقات العقار المرهون
لان هذه الملحقات تابعة للعقار
فتكون مرهونة مثله ومن
الامثلة على ذلك .
أ- حقوق الارتفاق.
ويمتد الرهن الى حقوق الارتفاق المقررة لخدمة
العقار المرهونة سواء اقررت هذه الحقوق
عند انشاء الرهن او بعده لانهاء تعد من
حيث المبدأ من ملحقات العقار المرهون .
ب- العقارات بالتخصيص : وهو المنقول الذي
يملكه مالك العقار ولكن هذا المالك رصده وفقاً على خدمة
العقار واستغلاله ، وهو يلازم العقار ويتبعه بيعاً ورهنا ولايجوز
فصله عن العقار، كالماشية والالات الزراعية
وادوات النقل والمفروشات المخصصة لخدمة الفندق
، والالات المخصصة لخدمة المصنع .
ج- التحسينات
والانشاءات *
وهي
ما يصفه صاحب العقار المرهون بنفسه كتوزيع
غرف المنزل وإعداد
حديقة له وتيسير سبيل لمرور اليه
من الطريق العام وكذلك الإنشاءات التي يزيدها صاحب العقار
المرهون كبنائه لطابق جديد او
ملاحق جديدة.
ويشمل الرهن المجرد جميع التحسينات
والإنشاءات التي ترد على العقار سواء عند نشوء الرهن او بعده ، وسواء أكانت حاصلة بفعل الرهن
ذاته ام بفعل الغير كالحائز.
وقد
حرص قانون وضع الأموال
غير المنقولة تأمنياً للدين سنة 1953 على سبيل الاحتياط على أن
لا يكون العقار المرهون عند بيعه مؤجراً , وعلى هذا
نصت المادة الخامسة منه بقولها "
عندما يطلب وضع عقار تأمينا
لدين ،يجب أن تقدم
وثيقة مصدقة من مرجع مختص تتضمن بيان ما
اذا كان العقار مأجوراً ام لا ، مع بيان
مدة الايجار فاذ كان ماجوراً وكانت مدة ايجاره
تزيد على مدة المداينة
فانه يترتب على المستأجر ان يعطي
تعهداً باخلاء العقار عند حلول اجل المداينة
او ان يعطي الدائن
تعهداً بان لايطلب
بيع ذلك المال الا
عند انتهاء مدة الايجار
فاذا اعطى احدهما ماذكر
ينظم سند تأمين الدين
حسب الأصول .
المبحث
الرابع :- تخصيص الرهن من
حيث الدين المضمون
ذلك لان الدين
المضمون هو الأصل والرهن
ليس ألا تأمينا لهذا الدين , وحيث
ان حق الرهن الرسمي
حق تابع للدين المضمون لا
يقوم إلا بقيام الدين المضمون ،فلا
بد أن يكون هذا الدين
التزاماً مدنياً صحيحاً حتى
يكون الرهن الرسمي صحيحاً ، أما إذا كان الدين المضمون باطلاً او قابلاً للإبطال او النقض فان
الرهن الرسمي يختفي باختفاء الدين المضمون، وعلى ذلك إذا كان الدين المضمون
باطلاً لعيب في الشكل او لانعدام الرضاء
او لعدم توافر شروط المحل او لعدم مشروعية السبب كان الرهن الرسمي باطلاً مثله ، ولكل ذي مصلحة ان يتمسك هذا البطلان
فيتمسك به المدين الراهن
وخلفه العام وخلفه الخاص وكل دائن مرتهن متأخر في
المرتبة ، وكل حائز للعقار وللمدين الراهن
ان يتمسك بابطال عقد الرهن
وكذلك يجوز للمدين
الراهن ان يتمسك بانقضاء
الدين المضمون فيكون الرهن
قد انقضى كانقضاء الدين . فاذا انقضى الدين بالوفاء او بالوفاء بمقابل او باستحالة
التنفيذ او بالتقادم جاز للراهن ان
يتمسك بانقضاء الرهن تبعاً لانقضاء الدين .
الخميس سبتمبر 08, 2016 10:34 am من طرف د.خالد محمود
» "خواطر "يا حبيبتي
الجمعة أبريل 08, 2016 8:25 am من طرف د.خالد محمود
» خواطر "يا حياتي "
الجمعة أبريل 08, 2016 8:15 am من طرف د.خالد محمود
» الطريق الى الجنة
الأحد مارس 06, 2016 4:19 pm من طرف د.خالد محمود
» الحديث الاول من الأربعين النووية "الاخلاص والنية "
الأحد مارس 06, 2016 4:02 pm من طرف د.خالد محمود
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
الأربعاء سبتمبر 16, 2015 1:04 am من طرف معهد تيب توب للتدريب
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
الأربعاء سبتمبر 16, 2015 1:04 am من طرف معهد تيب توب للتدريب
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
الأربعاء سبتمبر 16, 2015 1:04 am من طرف معهد تيب توب للتدريب
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
الأربعاء سبتمبر 16, 2015 1:03 am من طرف معهد تيب توب للتدريب