الرهن

الرهن





المبحث
الأول :ــ


تعريف
الرهن :ــ


عقد به يكسب الدائن
على عقار فخصص لوفاء دينه حقا عينيا يكون له بمقتضاة أن يتقدم على الدائنين العاديين والدائنين التالين له في المترتبة
في استيفاء حقة من ثمن ذلك العقار في أي يد يكون.





المبحث
الثاني:ــ


شروط المال المرهون:ــ


1ــ أن يكون المال
عقاريا .


2ــ يجب أن يكون
العقار مما التعامل فيه وبيعه بالمزاد العلني.


3ــ يجب
أن يكون العقار مملوكا للراهن ملكية حاضرة.





المبحث
الثالث:ــ


أنواع
الرهن


1ــ الرهن التأميني.


2ــ
الرهن الحيازي.


3ــ حق الاميتاز.





الفصل الثالث


رهن العقار المملوك على الشيوع
وتقساماته


تنص المادة 1039 مدني
على ما يأتي :ــ


"1ــ يبقى نافذا
الرهن الصادر من جميع الملاك لعقار شائع, أيا كانت النتيجة التي تترتب على قسمه
العقار فيما بعد أو على بيعة لعدم امكانه قسمته".


"2ــ وإذا رهن
احد الشركاء حصته الشائعة في العقار أو جزءا مفرزا من هذا العقار , ثم وقع في
نصيبه عند القسمة أعيان غير التي رهنها, انتقل الرهن بمرتبتة إلى قدر من هذه
الأعيان يعادل قيمة العقار الذي كان مرهونا في الأصل.
ويعين هذا القدر بأمر على عريضة , ويقوم الدائن المرتهن بأجراء قيد جديد يبين فيه
القدر الذي انتقل إليه الرهن خلال تسعين يوما من الوقت الذي يخطره فيه اى شان
بتسجيل القسمة, ولا يضر انتقال الرهن على هذا الوجه برهن صدر من جميع الشركاء,ولا
بامتياز المتقاسمين".











ويستخلص من هذا النص
انه كان هناك عقار شائع , فيمكن أن يرهنه جميع الشركاء . ويكون الرهن فاقدا في حق
الجميع , أيا كانت النتيجة التي تترتب على قسمه العقار أو على بيعه لعدم أمكانة
قسمته . ويمكن أيضا أن يرهن العقار الشائع احد الشركاء . وهذا الشريك الراهن أما أن يرهن حصته الشائعة
في العقار, أو يرهن جزءا مقرر في هذا العقار يقدر عاده انه هو الجزء المفرز الذي
سيبيعه من قسمه العقار , أو يرهن جميع العقار الشائع وهذا الفرض الأخير لم يتعرض
له النص .





فنبحث إذن :(1) رهن
جميع الشركاء للعقار الشائع . (2) رهن احد الشركاء لحصته الشائعة في العقار الشائع
. (3) رهن احد الشركاء لجزء مفرز من العقار الشائع . (4) رهن احد الشركاء لجميع
العقار الشائع .





1-
رهن جميع الشركاء للعقار الشائع :


تنص
المادة 1039 مدى على انه " يبغى نافذا الرهن الصادر من جميع الملاك لعقار
شائع , أيا كانت النتيجة التي تترتب على قسمه العقار فيما بعد أو على بيعه لعدم
أمكان قسمته " . فالنص يفرض أن هناك عقارا شائعا بين عدة شركاء , ثلاثة مثلا
,وان هؤلاء الثلاثة رهنوا هذا العقار الشائع .


فالرهن الصادر من هؤلاء الثلاثة , وهم جميع الشركاء المشتاعين , يكون
رهناً صحيحاً نافذا في حق
الجميع , سواء كان ذلك قبل القسمة , أو بعد البيع لعدم أمكان القسمة .


قبل القسمه :


فالرهن
يكون صحيحا نافذا قبل القسمة , لأنه صدر من الثلاثة الشركاء وهم جميع الشركاء المشتاعين , فإذا باع هؤلاء العقار الشائع بعد رهنه ,
فانه ينتقل إلى المشترى مثقلا بالرهن , ويتبع الدائن المرتهن العقار الشائع في يد
المشترى وهو الحائز العقار . وإذا بقى العقار الشائع في ملكيه الشركاء , وأراد احد
دائني شريك منهم التنفيذ عليه , فان الدائن المرتهن يتقدم على هذا الدائن العادي
لأنه دائن مرتهن . ولذل مات بعض الثلاثة الشركاء أو كلهم , انتقل العقار مرهونا
إلى الورثة . وعلى ذلك يسرى الرهن في حق الشركاء الثلاثة , وفى حق دائينهم , وفى
حق الخلف الخاص والخلف العام .


بعد القسمه :


والرهن
يكون صحيحا نافذا أيضا بعد القسمة .


بعد البيع :


وهنا
أيضا يكون الرهن صحيحا لعدم أمكان القسمة عينا.











فإذا
اقتسم الثلاثة الشركاء العقار الشائع, واخذ كل منهم حصه مفرزه من هذا العقار فان
هذه الحصه المفرزه من هذا العقار ,فان هذه الحصه المفرزه التي تقع في نصيب كل من
الشركاء الثلاثة تكون مثقله بحق الرهن , لان الشركاء الثلاثة كلهم قد رهنوا العقار
عندما كان شائعا , فينبغي مرهونا عند إفرازه, إما إذا وقع العقار الشائع في نصيب
احد الشركاء الثلاثة , واخذ كل من الشريكين الآخرين نصيبه مفرزا في العقار أو
عقارات أخرى شائعة بين الثلاثة فان العقار الشائع المرهون ينتقل مرهونا إلى الشريك
الذي وقع في نصيبه , وقد يعترض على ذلك بان العقار كله وقع في نصيب واحد من
الثلاثة الشركاء ,وهذا الشريك لم يرهن هند الشيوع الانصيبه شائعا , فيجب أن ينتقل
اليه العقار مثقلا بالرهن بمقدار نصيبه في الشيوع فحسب, فاذا كانت حصص الشركاء
الثلاثه متساويه وجب ان ينتقل العقار مثقلا بالرهن في ثلثه على الشيوع فقط, لان
هذا الثلث هو الذى رهنه من وقع في نصيبه العقار , اما الشريكان الاخر ان فلم يرهنا
شيئا بحكم الاثر الرجعي القسمة اذ يعتبر انهما لم يملكا العقار اصلا . وهذا
الاعتراض يتمشى مع فكرة الاثر الرجعي للقسمة اذا اخذت على اطلاقها , وكان القضاء
الفرنسى يسير على هذا النحو فيقض بان العقار ينتقل كله الى احد الشركاء الثلاثه
مثقلا بالرهن في ثلثه على الشيوع فقط. ولكن المرتقين في فرنسااعترضوا على قضاء
محكمة النقض, وذهبوا الى ان جميع الشركاء قد وافقواعلى رهن العقار الشائع ,فوجب ان
يبقى الرهن صحيحا نافذا في حقهم حتى بعد القسمة, وحتى لو كانت نتيجة القسمة ان اخذ
كل العقار الشائع احد الشركاء المشتاعيين وحدة. فصدر
في فرنسا قانون31 ديسمبر سنة1910يضيف فقرة الى المادة 2125مدنى فرنسي تنص على ان
الرهن الذى يقرره جميع الشركاء يبقى اثره القانوني مهما كانت نتيجة البيع بالمزاد
والقسمة الحاصله بعد ذلك.


وينتقل
العقار مرهونا كله حتى لو لم تمكن قسمته عينا فييع , فاذا وقع البيع لاحد الشركاء
الثلاثه ,فان العقار ينتقل اليه كله كما قدمنا , ومن باب اولى اذا بيع العقار
لاجنبي فقد الثلاثه , الشركاء العقار كله , ثم باعوه الى اجنبي فينتقل العقار
مرهونا الى المشترى .


وقد
يقع ان يرهن احد الشركاء حصته الشائعه او جزءا مفرزا من المال الشائع ثم يرهن جميع
الشركاء بما فيهم الشريك الراهن جميع العقار الشائع.ثم يقسم العقار الشائع ,فيقع
في نصيب الشريك الراهن جزء مفرز من هذا العقار الشائع غير الجزء المفرز الذى دهنه.
وسنرى ان الدائن المرتهن من هذا الشريك يستطيع باجراءات معينه ان ينتقل رهنه الى
الجزء المفرز بفضل الحلول العيني , وان يحتفط بمرتبة رهنه كما كان . فيسبق هذا
الرهن في مرتبة الرهن الصادر من جميع الشركاء على العقار الشائع , لان الرهن الاول
سبق الاخير . وكان هذا يقتضى ان الدائن المرتهن من الشريك الراهن يتقدم على الدائن
المرتهن من جميع الشركاء, اذا هو سبق في المرتبة.























وعلى ذلك يتقدم
الدائن المرتهن من جميع الشركاء,وهو متاخر في المرتبة, على الدائن المرتهن من
الشريك الراهن,لانه ارتهن العقار كله من جميع الشركاء , فاصبح امنا على رهنة.


وما قدمناه في الرهن
الرسمي ينطق على الرهن الحيازي,ولو انه لايوجد نص في
هذا المعنى في نصوص الرهن الحيازي. على انه رهن جميع الشركاء المشتاعين العقار
الشائع رهنا حيازيا, فان الرهن يبقى نافذا ايا كانت النتيجة التى تترتب على قسمة
العقار فيما بعد او على بيعة لعدم امكان قسمته. فالرهن الحيازي قد صدر من جميع الشركاء
الشائعين ,فهو نافذ بطبيعة الحال قبل قسمه العقار . ثم هو نافذ اذا حصلت القسمة
ووقع العقار كله في نصيب احد الشركاء , فان هذا الشريك يعتبر مالكا للعقار منذ
البداية وقد اشترك في الرهن مع سائر الشركاء فينتقل اليه العقار مرهونا كله. وكذلك
اذا بيع العقار لعدم امكان قسمته فرسا مزاده على احد الشركاء , كان هذا البيع قسمة
واعتبر الشريك الذى رسا عليها ا لمزاد مالكا للعقار منذ البداية كما في الفرص
السابق .اما اذا رسا المزاد على اجنبي , فانه يكون بيعا من جميع الشركاء الراهنين
للعقار, فينتقل الى المشتري مرهونا كما تنقضى القواعد العامة.





هذا وقد
قضت المادة 832 مدنى على ان "للشركاء الذين يملكون على الاقل ثلاثة ارباع
المال الشائع ان يقرروا التعرف فيه اذا استندوا في ذلك اسباب قوية, على ان يعلنوا
قراراتهم الى باقي الشركاء. ولمن خالف من هؤلاء حق الرجوع الى المحكمة , خلال شهرين من وقت الاعلان .
وللمحكمة, عندما تكون قسمة المال الشائع ضاره بمالح الشركاء , ان تقدر تبعا للظروف
مااذا كان التعرف واجبا". فاذا قرر الشركاء الذين يملكون على الاقل ثلاثة
ارباع العقار الشائع, وليس كله , رهن طبقا للمادة 832 مدنى , ولم يعارض باقي الشركاء
او عارضوا وقدرت المحكمة ان قسمة العقار الشائع ضاره بمصالح الشركاء وان رهن هذا
القعار تعرف مناسب . كان الرهن صحيحا نافذا في حق الجميع, وذلك بالرغم من معارضة
اقليه الشركاء في الرهن . فاذا بدا بعد ذلك للشركاء او لبعضهم قسمة العقار وقسمته
كما هو مفروض ضاره بمصالح الشركاء ,فيبع العقار ورسا مزاده على احد الشركاء او على
اجنبي, فانه ينتقل الى المشترى مرهونا.





2ــ رهن احد الشركاء لحصتة الشائعه في العقار الشائع:ــ


لاشك في
ان كل شريك مشتاع يملك حصته الشائعه ، وله حق التعرف فيها فلة ان يرهنها , ويكون
رهنة صحيحا مادام العقار شائعا , واذا اقتصر على الرهن , واقتسم الشركاء العقار
بعد ذلك فوقع كله او جزء منه في نصيب هذا الشريك فانه ينتقل مرهونا , او ينتقل
مرهونا بعضه في الشيوع بمقدار حصه الشريك فيما اذا وقع العقار كله في نصيبه. وفي
هذا المعنى تقول المذكرة الايضاحيه للمشروع التمهيدي:ــ " يجوز رهن العقار
الشائع : فاذا رهن المالك نصيبة شائعا كان


الرهن صحيحا , حتى اذا افرز النصيب الشائع من ذلك انتقل الرهن الى
النصيب المفرز".


ولكن قد
ينتج عن القسمة ان في نصيب الشريك الراهن لاالعقار المرهون ولاجزء منه , وانما يقع
في نصيبه عقارا اخر كان هو ايضا شائعا ودخل في القسمة فوقع في نصيب الشريك الراهن
. وفي هذا تقول الفقرة الثانية من المادة 1039 مدنى كما راينا , ماياتى :"
واذا رهن احد الشركاء حصته الشائعة في العقار... ثم وقع في نصيبه عند القسمه اعيان
غير التى رهنها ,


انتقل
الرهن بمرتبته الى قدر من هذه يعادل قيمة العقار الذى كان مرهونا في الاصل . وبين
هذا القدر بامر على عريضه, ويقوم ادائن المرتهن بإجراء قيد جديد بين فيه القدر
الذى انتقل اليه خلال تسعين يوما من الوقت الذى يخطره فيه اى ذى شان بتسجيل
القسمه. ولا يغر انتقال الرهن على هذا الوجه برهن صدر من جميع الشركاء ولا بامتياز
المتقاسمين". وهذا هو الحلول العيني ,فقد وقع في نصيب الشريك الراهن بالقسمة
عقار اخرغير العقار الذى رهنه , فحل هذا العقار الاخر محل العقار الاول المرهون ,
وينتقل مرهونا بدلا من العقار الاول ويتبع الدائن المرتهن اجراءات معينة في قيد
رهنة الجديد حتى يحتفظ بمرتبة الرهن الاول . ولولا الحلول العيني , لقيل ان العقار
الاخر الذى وقع في نصيب الشريك الراهن لم يسبق رهنه من هذا الشريك , وبذلك لاينتقل
الرهن الى هذا العقار , واما العقار الذى رهنه الشريك فيعتبران هذا لم يكن مالكا
له من مبدا الامر ويكون الرهن صادرا من غير مالك , فيكون قابلا للابطال ولاينفذ في
حق المالك الذى وقع في نصيبه العقار المرهون.





والاجراءات
التى يتبعها الدائن المرتهن في قيد رهنه
الجديد حتى يحتفظ بمرتبة الرهن الاول تبدا بان ياخذ هذا الدائن من القاضى امرا على
عريضه يخول للدائن اجراء قيد جديد ويعين في هذا الامر القدر الذى انتقل اليه الرهن
بموجب الحلول العيني . فاذا وقع في نصيب الشريك الراهن عقار اخر غير الذى رهنه
يساوى في قيمته ما رهنه من العقار الاول انتقل الرهن الى محل هذا العقار الاخر .
ويبين ذلك في الامرعلى عريضه. اما اذا وقع في نصيب الشريك الراهن عقار اخر يزيد في
القيمة كما رهنه من العقار الاول , وقددت قيمة مارهنه , واقتطع من العقار الاخر
جزء مفرز يساوى هذه القيمة , ويستعان في ذلك نجبير عند الحاجه, ويبين ذلك في الامر
على عريضه . ويجب على الدائن المرتهن الحصول على الامر على عريضه واجراء القيد
الجديد خلال تسعين يوما من الوقت الذى يخطره فيه , فيصبح ان يكون هذا الاخطار على
يد محضر او ان يكون بكتاب مسجل او غير مسجل , بل يصح ان يكون اخطارا سنويا على ان
يثبتة من قام به . فاذا قام الدائن المرتهن بهذه الاجراءات , واجرى القيد الجديد
في خلال التسعين اليوم المبين ذكرها, احتفظ الرهن بمرتبته الاولى من وقت ان قيد
اول مره , وهذا هو المقصود من هذه الاجراءات . اما اذا اجره الدائن المرتهن بعد
الميعاد , فان الرهن الجديد تكون مرتبته من تاريخ القيد الجديد, ويتقدم على هذا
الدائن المرتهن دائن مرتهن اخر يكون الشريك الراهن قد رهن له ماوقع في نصيبه من
عقار وقيد الدائن المؤتهن الاخر رهنه قبل قيد الرهن الاول.





واذا وقع
في نصيب الشريك الراهن , لا العقار المرهون ولا عقار اخر يحل محلة, بل منقول , فان
الدائن المرتهن يفقد حق رهنه على العقار المرهون لانه وقع في نصيب شريك لم يرهنه ,
وكذلك لا ينتقل رهنه الرسمي الى المنقول الذى ةقع في نصيب الشريك الراهن لان
المنقول لا يصح ان يكون محلا للرهن الرسمي , وعاى ذلك يفقد الدائن المرتهن حقه في
الرهن نتيجة للقسمة, هو الراى السائد.


واذا وقع
في نصيب الشريك الراهن مبلغ من النقود , فان الدائن المرتهن يحتفظ بحق التقدم في
استيفاء من هذه النقود.








هذا واذا
انتقل الرهن من العقار المرهون الى عقار اخر وقع في نصيب الشريك الراهن .فالدائن
المرتهن من احد الشركاء في الشيوع الذى انتقل رهنه الى عقار اخر يتاخر على الدائن
المرتهن من جميع الشركاء لهذا العقار الاخر , حتى لو كانت مرتبه الدائن الاول
متقدمة على مرتبة الدائن الاخير وذلك احتراما
لحق الرهن الصادر من جميع الشركاء . وكذلك يكون للشركاء حق امتياز المتقاسم
هذا يتقدم هو ايضا على الرهن الذى انتقل الى العقار حتى لو كان حق الامتياز متاخرا
في المرتبة.





3ــرهن احد الشركاء لجزء مفرز من العقار الشائع:ــ


ولما كان الشريك في الشيوع لايملك ملكية خالصة
اى جزء مفرز في العقار الشائع , فانه اذا رهن جزءا لم ينفذ هذا الرهن حق الشركاء
الاخرين , ولهؤلاء ان يتمسكون بحقوقهم في هذا الجزء المفرز باعتبار شائعا بينهم
جميعا. اما الدائن المرتهن فانه اذا كان لايعلم ان الجزء المفرز الذى ارتهنه هو
شائع بين الراهن وسائر شركائه , يستطيع ان يبطل عند الرهن للغلط . واذا كان يعلم
بشيوع الجزء المفرزه فانه لايستطيع ابطال الرهن للغلط.ويكون الرهن فيما بين الشريك
الراهن والدائن المرتهن صحيحا على اعتبار ان الدائن المرتهن قد رضي بانتظار نتيجة
القسمة .


فاذا
اقتسم الشركاء العقار الشائع ووقع الجزء المفرز في نصيب الشريك الراهن , فان الرهن
يكون باقا اذ يتبين ان الشريك كان يملك هذا الجزء المفرز من بداية الامر وقد رهنة
, فيكون رهنة صحيحا باتا.


اما لم
يقم الجزء المفرز المرهون في نصيب الشريك الراهن , بل وقع في نصيبه جزء مفرز اخر
من نفس العقار او من عقار اخر , انتقل الرهن الى الجزء المفرز لاخر. ووجب على
الدائن المرتهن , اذا اراد الاحتفاظ بمرتبة رهنة , ان يقوم بنفس الاجراءات التى
بسطناها في الفقرة السابقة.


وقد ورد
نص اخر يقرر انتقال حق الرهن الى جزء المفرز الذى وقع في نصيب الشريك الراهن ,
فنصت المادة 826/2 مدنى على انه" اذا كان تصرف الشريك في الشيوع ويدخل في
التصرف الرهن , منصبا على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة
في نصيب المتصرف , انتقل حق المتصرف اليه من وقت التصرف الى الجزء الذى ال الى
المتصرف بطريق القسمة . وللمتصرف اليه , اذل كان يجهل ان المتصرف لايملك العين
المتصرف فيها مفرزه , الحق في ابطال التصرف . ومتى قان الدائن المرتهن بالاجراءات
التى سبق ذكرها في المواعيد المقرره , فانه يحتفظ بمرتبة رهنة كما كانت , بالرغم
من انه قد مضت مده قبل القيد الجديد قد تصل الى التسعين يوما كما سبق القول.اما
اذا لم يقم بالاجراءات في المواعيد المقرره , ولكنه مع ذلك قيد الرهن الذى انتقل
قيد جديد , فان مرتبة هذا الرهن تكون من يوم اجراء القيد الجديد.


واذا وقع
نصيب الشريك الراهن فنقول بدلا من العقار فقد الدائن المرتهن حقه فى الرهن كما فى
الفرص السايق , وكما الفرض السلبق ايضا يحتفظ الدائن المرتهن بحقه في التقدم , اذا
وقع فى نصيب الشريك الراهن مبلغ من النقود.


واذا
انتقل الرهن من الجزء المفرز المدهون الى جزء مفرز اخر لم يضر انتقال الرهن على
هذا الوجه برهن صدر من جميع الشركاء ولا بامتياز المتقاسمين.


4ــ رهن احد الشركاء لجميع
العقار الشائع:ــ


ولما كان
العقار الشائع مملوكا لعدد من الشركاء , فان ملكيتة لاتخلص لواحد منهم فقط.فاذا
رهن احد الشركاء جميع العقار الشائع , امكن للدائن المرتهن ابطال عقد الرهن للغلط
اذا كان يعتقد ان الشريك الراهن يملك كان العقار الشائع ملكيه مفرزة خالصته . اما
اذا كان الدائن المرتهن يعرف الحقيقة , ويعلم ان الشريك الراهن لا يملك العقار الا
في الشيوع , فان الرهن يكون صحيحا , لان الدائن المرتهن لا يستطيع ابطالة للغلط. ولكن هذا الرهن لا ينفذ في حق سائر
الشركاء الشائعين ويجب انتظار نتيجة
القسمة .


فاذا
حلصت القسمة , ووقع كل العقار في نصيب الشريك الراهن الى نتيجة القسمة او للبيع
لعدم امكان القسمة عينا, اصبح الرهن باتا , وصار نافذا في حق الشريك الراهن بعد ان
اصبح هذا مالكا لكل العقار المرهون .


واذا
امكنت قسمة العقار اجزاء مفرزة , ووقع فى نصيب الشريك الراهن جزء مفرز من هذا
العقار الشائع , فان الدائن المرتهن . وكان على بينه من هذا الامر , يتركز حق رهنة
فى الجزء المفرز الذى وقع في نصيب الشريك الراهن . وذلك مالم يمن هناك اتفاق ,
صريح او ضمنى بين الشريك الراهن والدائن المرتهن على شى اخر .


فقد
يتفقان على انة اذا لم يقع محل العقار الشائع في نصيب الشريك الراهن , جاز للدائن المرتهن أبطال الرهن . وقد يتفقان
على ان الرهن يبقى على الجزء المفرز الذى تقع في نصيب الشريك الراهن , ولكن على
هذا الشريك ان يستكمل الرهن باي ضمان اخر , رهن رسمي حيازه اوكفالة.


واذا لم
يقع في نصيب الشريك الراهن شي من العقار المرهون , ووقع بدلا منه منقول , فقد
الدائن المرتهن حق رهنه لان العقار المرهون لم يقع في نصيب الشريك الراهن ولان
المنقول الذى وقع في نصيب هذا الشريك لايصلح ان يكون محلا للرهن الرسمي .


واذا وقع
في نصيب الشريك الراهن , لاالعقار المرهون ولاشي منه ولامنقول , ولكن وقع في نصيبه
مبلغ من النقود, كان للدائن المرتهن حق التقدم على هذا المبلغ بمالة من حق الرهن
الرسمي.


علاوة
على ماسبق ذكره في العقار المملوك الشيوع لابد وان تتوافر اهلية في الراهن لتتعرف
في العقار المرهون واهلية في الدائن المرتهن . فيجب ان يبحث اذن في المسائل الاتية
:ــ


1ــ أهلية المدين الراهن.


2ــ أهلية الدائن المرتهن.


3ــ الولاية فيما يتعلق بالمدين الراهن.


4ــ الولاية فيما يتعلق بالدائن المرتهن.


5ــ الأهلية والولاية فيما يتعلق بالكفيل
العيني.

1ــ اهلية المدين
الراهن:ــ


يجب ان
يكون المدين الراهن بالغ سن الرشد غير محجور عليه لسفة او غفلة.فاذا لم يبلغ سن
الرشد او كان محجورا عليه , جاز لوليه او لوصيه او ااقيم عليه عقد الرهن الرسمي ,
وذلك بعد اخذ اذن المحكمة فيما يتعلق بالوحد والقيم وفيما يتعلق بالجد اذا كان
وليا.


اما اذا
عقد المدين الراهن عقد الرهن الرسمي بنفسة. فان كان فاقد التمييز بان كان صبيا غير
مميزا او مجنونا او معتوها لا تمييزلة , كان عقدة باطلا بطلانا مطلقا . اما اذا
كان مميزا بان كان صبيا توافر عنده التمييز او كان محجورا عليه لسفة اوغفلة فان
العقد يكون قابلا للابطال , ولا يكون باطلا لان الرهن من اعمال التصرف لامن اعمال
التبرع. وفي هذه الحالة يجوز للاب ان يقر الرهن فينقلب صحيحا اذا كان العقار
المرهون لاتزيد قيمته على ثلثمائة جنية والافلا بد من اذن المحكمة.





ويجوز
للجد او للوحى او للقيم ان يحصل على اذن المحكمة لاقرار الرهن .فان لم يحصل ذلك
وبقى الرهن قابلا للابطال , جاز للولى او الوحى او القيم ابطال الرهن .


جاز
ايضا للمدير الراهن عند بلوغه سن الرشد ان الرهن او ان يقرة حسبما يرى ويجوز
لدائنى المدين الراهن,اذا لم يكن المدين الراهن قد اقر الرهن , ان يتسمكوا بطريق
الدعوى غير المباشره بحق مدينهم ويطالبوا بإبطال الرهن.


واذا
باع القاصر عقاره المرهون بيعا صحيحا ,بان باعه بعد بلوغه سن الرشد او باعه قبل
ذلك عن طريق النائب عنه وبإذن المحكمة , ثم اجاز بعد ذلك فإن هذه الاجازه لاتسرى
في حق المشترى لان الملكية تكون قد انتقلت اليه بالبيع فتكون اجازه المدين الراهن
صادره من غير مالك.


يسقط
حق عقد الرهن الرسمي بالتقادم بمعنى ثلاث سنوات من اليوم الذى يزول فيه نقص
الاهليه , فيصبح الرهن صحيحا باثر رجعي منذ نشوئه ويجتج به على كل من كسب حقا
عينيا على العقار المدهون كمدائن مرتهن اخر كسب حقه بعد نفاذ الرهن الاول ولو كان
ذلك قبل تمام التقادم.


2ــ أهلية الدائن المرتهن:ــ


يجوز
ان يكون الدائن المرتهن بالغا سن الرشد غير محجور عليه , كما يجوز ان يكون قاصرا
مادام متوافرا على التمييز حتى يستطيع التعاقد, ويجوز ان يكون محجورا عليه لسفه او
غلفه لانه يكون في هذه الحاله متوافرا على التمييز. فاهليه التصرف غير لازمه في
الدائن المرتهن , ويكفى ان تتوافر في الدائن المرتهن اهلية التعاقد.


3ــ الولاية فيما يتعلق بالمدين الراهن:ــ


اذا
كان من له الولاله هو وكيل يفوص له المدين الراهن رهن عقاره , فالرهن هنا يعتبر من
اعمال التصرف لامن اعمال الادارة , ومن ثم يجب ان يصدر من المدين الراهن توكيل
خاص, وريكفى التوكيل العام. وتنص على ذلك الفقرة الاولى والثانية من المادة702 على
انه :ــ"1ــ لابد من وكالة خاصه في كل عمل ليس من
اعمال الادارة , ويوجه خاص فى البيع والرهن والتبرعات والصلح والاقرار والتحكيم
وتوجيه اليمين ولموافقة امام القضاء 2ــ والوكالة الخاصه في نوع معين من
الاعمال القانونية يصح ولو لم يعين محل هذا العمل على وجه التخصيص , الا اذا كان
العمل من التبرعات".


واذا
كان الذى له الولاية هو الولى او الوحى او القيم , فان كان الاب هو الولى , كان له
ان يرهن عقار القاصر دون اذن المحكمة اذا لم تزد قيمة العقار على 300 جنيه , والا
فلا بد من


اذن المحكمة , ويجوز للاب اذا كان العقار المراد
رهنه قد ال الى الصغير عن طريقالتبرع من الاب , ان يرهن هذا العقار دون اذن
المحكمة ايا كانت قيمتة , لانه لايقدم الى المحكمة حسابا عنه . واذا كان الذى له
الولايه هو الجد او الوصي او القيم لم يجز لاي منهم رهن عقار القاصر , ايا كانت
قيمتة , الاباذن المحكمة .


4ــ الولاية فيما يتعلق بالدائن المرتهن:ــ


يستطيع الدائن المرتهن اذا ارادت ان يوكل شخصا اخر في ارتهان عقار الغير
, ان يصدر له توكيلا عاما ,لان الرهن الرسمي النسبه الى الدائن المرتهن ليس من
اعمال التصرف حتى يستلزم توكيلا خاصا .


اما اذا كان الدائن المرتهن قاصرا مميزا او محجورا عليه لسفة او
لغفلة فانه يجوز له ان يرتهن عقار الغير , فيجوز له ان يصدر توكيلا عاما للغير
بالارتهان . ويجوز لكل من الولى او الوصي او القيم ان يرتهن عقار الغير نيابة عن القاصراو المحجور
عليه , دون حاجه الى اذن المحكمة وتكون له الولاله في ذلك.





5ــ الاهلية والولاية فيما يتعلق بالكفيل
العيني:ـ


يجب
في الكفيل العيني لن يكون مالكا للعقار المرهون وان يكون اهلا للتصرف فيه , ولكن
التصرف هنا لايكون عادة بمقابل .


الكفيل
العيني لا ينتفع شخصيا بالرهن الذى يقدمه صمانا للوفاء بدين في ذمة غيره بل هو
ينفع المدين برهنه هذا . لذلك يغتبر الرهن الذى يقدمه الكفيل العيني في العاده من
اعمال التبرع , لامجرد عمل من اعمال التصرف.


ولذلك
يجب ان يتوافر في الكفيل العيني اهلية التبرع . ومن ثم يجب ان يكون بالغا سن الرشد
غير محجور عليه . فاذا كان قاصرا مميزا اوغير مميز, او كان محجورا عليه ولو لسفه
او غفله ورهن عقاره ككفيل عيني , كان الرهن باطلا لا قابلا للابطال , لان الكفيل
العيني يقوم بعمل من اعمال التبرع وهو لا يملكه . ولا يجوز وهو قاصر او محجورا
عليه ان يرهن وليه او وصيه او القيم عليه عقاره ضمانا للوفاء بالتزام في ذمه غيره.
وان فعل كان الرهن باطلا بطلانا مطلقا لا قابلا للابطال. ولوكان ذلك باذن المحكمة
. ويجوز ان يتمسك بالبطلان المطلق كل ذو مصلحه , فيتمسك به نفس الكفيل العيني بعد
بلوغه سن الرشد والدائن المرتهن والوالى والوصي , والقيم ودائنو الكفيل العيني ومن
اشترى العقار المرهون او ارتهنه مدة ثانية وكان الشراء او الرهن الثاني صحيحا .


واذا
لم يباشر الكفيل العيني الرهن الرسمي بنفسه , بل باشره غيره, وجب ان يكون هذا
الغير وكيلا عن الكفيل العيني, ويجب ان يكون الولى الوكاله خاصة لعمل اعمال
التبرع,


فلا
تكفى والوكاله العامة للادارة ولاالوكاله الخاصة لعمل من اعمال التصرف, ولذلك يجب
ان يكون الكفيل بالغا سن الرشد غير محجور عليه , حتى يستطيع ان يصدر هذه الوكاله .


ويجب
ان يكون التوكيل بالرهن الرسمي الصادر من الكفيل العيني مذكورا فيه العقار المراد
رهنه والدين الذى يرهن العقار ضمانا للوفاء به, والاكان الوكيل باطلا لان الوكيل
يقوم من اعمال التبرع.


اما
اذا كان الكفيل العيني قاصرا ولو مميزا او محجورا عليه ولو لسفة او غفلة , لم
يستطيع احد ان يرهن عقاره ضمانا للوفاء بالتزام في ذمة غيرة.





مشتملات الرهن:ــ





الرهن
لايشمل فقط العقار المرهون وانما يشمل ايضا


1ــ العقارات بالتخصيص.


2ــ حقوق الارتفاق.


3ــ التحسينات والانشاءات.


4ــ الثمار والغراس.






والله ولي التوفيق

































































المراجع





1ــ
الوجيز في شرح قانون المعاملات المدينة لدولة الإمارات العربية المتحدة


الجزء
السادس ــ الحقوق العينية الأصلية ــ حق الملكية.


لدكتور/عبدالخالق
حسن احمد.





2ــ
الوجيز في شرح قانون المعاملات المدينه لدولة الإمارات العربية المتحدة


الجزء
السابع التأمينات الشخصية والعينية


لدكتور /
عبدالخالق حسن احمد.





3ــالوسيط
في شرح القانونية المدنى ــ الجزء العاشر والأخيرة. والتأمينات


الشخصية
والعينية .لدكتور/الستهورى.





4ــ
التأمينات العينية والشخصية .لدكتور/ نبيل إبراهيم سعد.



























































الفهرس





مقدمة....................................... 4





الفصل الأول


الملكية الشائعة


المبحث
الأول:ــ


تعريف
الملكية الشائعة................... 5





المبحث
الثاني:ــ


أنواع
الشيوع............................ 5





المبحث
الثالث:ــ


مصدر
الشيوع.......................... 5





المبحث
الرابع:ــ


أسباب
انقضاء الشيوع...................... 5





الفصل
الثاني


الرهن


المبحث
الأول:ــ


تعريف
الرهن.............................. 6





المبحث
الثاني:ــ


شروط
المال المدهون............................... 6





المبحث
الثالث:ــ


أنواع
الرهن....................................... 6





الفصل
الثالث


رهن
العقار المملوك على الشيوع ــ وتقساماتة. 6


الموضوع
منقول