الرئيسية
أحدث الصور
من طرف انه في يوم الموافق /
/2006م
بناء على طلب السيد / 0000000000 ــ برشيد ومحله
المختار مكتب الاستاذ/ عطا سعد حواس ، المحامى برشيد والكائن برشيد شارع العرابي
بجوار شيخ البلد
أنا محضر محكمة رشيد قد انتقلت إلى حيث إقامة
:
السيد/ 000000000000 ــ المقيم برشيد ــ شارع 000000000 ــ بمكله
المتفرع من شارع 0000000000 0
مخاطبا مع :
وأعلنته بالآتي
أقام
المعلن إليه قبل الطالب الدعوى رقم 000 لسنة 2002 مساكن كلي رشيد طالبا الحكم بفسخ
عقد الإيجار المؤرخ 0/0/1996 م وإخلاء العين المؤجرة وهي الشقة الكائنة بملكه بحوض داير الناحية 126
ص 1 بشارع 000000 برشيد مركز رشيد بحيرة بالدور الثاني علوي والمكونة من حجرتين
وصالة والمستعملة 00000000وتسليمها خالية مما يشغلها لتأخره في سداد القيمة
الايجارية وتوابعها مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وبغير كفالة
وتداولت
الدعوى بالجلسات على نحو ما هو ثابت بمحاضرها وبجلسة 0/0/2003 قضت المحكمة وقبل
الفصل في الموضوع بندب مكتب خبراء وزارة العدل بدمنهور ليندب بدوره احد خبراءه
المختصين تكون مهمته مباشرة المأمورية المبينة بمنطوق ذلك الحكم والذي نحيل إليه
منعا للتكرار
وباشر
الخبير المنتدب في الدعوى تلك المأمورية وحال مباشرة المأمورية أمام الخبير
المنتدب في الدعوى قدم الطالب مذكرة بدفاعه بتاريخ 0/0/2004 دفع فيها بعدم قبول
الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة حيث انه ملزم
بدفع نصف القيمة الايجارية الواردة بعقد الإيجار سند الدعوى والنصف الآخر يخصم من
مقدم الإيجار المدفوع منه وقدره خمسة آلاف جنيه وقدم المستندات التي تؤيد هذا
الدفع وأودع الخبير تقريره في الدعوى متجاهلا هذا الدفع ودون أن يبحث المستندات
المؤيدة له
وتداولت
الدعوى بالجلسات بعد ذلك وبجلسة 0/0/2005مثل وكيل المعلن إليه واقر بأنه استلم
القيمة الايجارية موضوع الدعوى من الطالب حتى 0/0/2004 مخصوما منه مبلغ 25ج وان
هذا الحكم يستمر حتى سبتمبر 2008م وانسحب تاركا الدعوى للشطب
ولما
كان وكيل المعلن إليه قد خالف الحقيقة بإقراره المذكور حينما قرر أن الخصم يستمر
حتى سبتمبر 2008 م
حيث إن الطالب قد قام بسداد جميع القيمة الايجارية عن المدة من 1/5/1999 حتى
31/12/2004 بزياداتها القانونية مخصوما منها مبلغ 25ج شهريا وان هذا الخصم يستمر
حتى نهاية فبراير 2013 وليس حتى سبتمبر 2008وهو بذلك يريد ان يضيع عن عمد على
الطالب مبلغ ألف وثلاثمائة جنيه وبتلك الجلسة أي جلسة 0/0/2005قررت المحكمة شطب
الدعوى
ولما
كان الخصم من مقدم الإيجار المدفوع من
الطالب ينتهي في نهاية شهر فبراير 2013 وليس حتى سبتمبر 2008 على نحو ما جاء بإقرار
وكيل المعلن إليه وكان التكليف بالوفاء المؤرخ في 8/5/2002 م قد وقع باطلا
لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمة الطالب فقد قام الطالب بتجديد الدعوى
من الشطب طالبا في ختام صحيفة تجديدها القضاء بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف
بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمة الطالب مع إلزام
المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة وتحدد لنظر الدعوى جلسة 0/0/2005
وبجلسة
0/0/2005 قدم الطالب مذكرة بدفاعه صمم فيها على الدفع بعدم قبول الدعوى لبطلان
التكليف بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمته
ومذكرة بتاريخ 0/0/2006 صمم فيها على ذلك الدفع الجوهري ثم قدم مذكرة أخرى بتاريخ 0/0/2006
حال حجز الدعوى للحكم صمم فيها على الدفع بعدم قبول الدعوى سالف الذكر
وحال
تداول الدعوى بالجلسات قام الطالب بسداد الأجرة شاملة الزيادات القانونية عن المدة
من 1/1/2005 حتى 30/6/2005 بموجب إنذار العرض المؤرخ 29/6/2005 وقدرها 309.27ج
وبسداد الأجرة شاملة الزيادات القانونية عن المدة من 1/7/2005 حتى 31/1/2006
وقدرها 363.91ج بموجب إنذار عرض مؤرخ
22/1/2006 والذي تم إيداعه خزينة محكمة رشيد بموجب محضر الإيداع المؤرخ
23/1/2006 لرفض المعلن إليه استلام المبلغ المعروض وبسداد الأجرة شاملة الزيادات
القانونية عن المدة من 1/2/2006 حتى 31/5/2006 وقدرها 207.72ج بموجب إنذار العرض المؤرخ
13/5/2006 والذي تم إيداعه خزينة محكمة رشيد بموجب محضر الإيداع المؤرخ 13/5/2006
لرفض المعلن إليه استلام المبلغ المعروض ومقدم اصل هذه الإنذارات واصل محاضر الإيداع
أمام محكمة أول درجة
وبجلسة
0/0/2006م قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم ليصدر بجلسة 0/0/2006 مع التصريح بإيداع مذكرات في خلال أسبوعين مناصفة تبدأ
بالمعلن إليه وأودع الطالب بتاريخ 0/0/2006
مذكرة بدفاعه صمم فيها على الدفع المبدي منه بعدم قبول الدعوى لبطلان
التكليف بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمته
ومرفقا بها اصل إنذار العرض ومحضر الإيداع المؤرخين 13/5/2006 سالفي الذكر
وبجلسة
0/0/2006 أصدرت محكمة رشيد الكلية دائرة المساكن حكمها في الدعوى والذي قضى
بالآتي:
(( حكمت المحكمة : بفسخ عقد الإيجار المحرر 1/1/1996 فيما بين
المدعي والمدعي عليه وبإخلاء العين المؤجرة المبينة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى
والعقد وتسليمها للمدعي وألزمت المدعي عليه بالمصروفات ومبلغ 75ج مقابل أتعاب
المحاماة ))
ولما
كان ذلك الحكم قد شابه البطلان وجاء مخالفا لصحيح الواقع والقانون ومجحفا بحقوق
الطالب فانه يطعن عليه بالاستئناف وذلك للأسباب الآتية :
أولا : بطلان الحكم
المطعون فيه لعدم رده على الدفع الجوهري بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء
ومخالفة القانون والخطأ في تطبيقه:
جاء
حكم محكمة أول درجة المطعون فيه باطلا لعدم رده على الدفع بعدم قبول الدعوى لبطلان
التكليف بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمة
الطالب وهو دفع جوهري متعلق بالنظام العام يتعين على المحكمة ان تتصدى له من تلقاء
نفسها باعتباره شرطا لقبول دعوى الإخلاء ومن شانه لو صح أن يتغير وجه الرأي في
الدعوى كما جاء حكمها مخالفا للقانون ومخطئا في تطبيقه لمخالفة ما تقضي به المادة
18 فقرة (ب) من القانون 136 لسنة1981م
فالطالب
قد دفع منذ فجر الدعوى وأمام الخبير المنتدب فيها وبجميع الجلسات المحددة لنظرها
وفي كافة المذكرات المقدمة منه أمام محكمة أول درجة بعدم قبول الدعوى لبطلان
التكليف بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمته وظل
متمسكا بهذا الدفع حتى إقفال باب المرافعة في الدعوى
فالطالب
قد قام بدفع مبلغ قدره خمسة آلاف جنيه مقدم إيجار للمالكة السابقة للعقار السيدة /
000000 البائعة للمعلن إليه وقد تم الاتفاق بينه وبينها بموجب عقد الاتفاق المؤرخ
10/1/ 1996 والمقدم أصله بحافظة مستندات الطالب بجلسة 0/0/2005 على ان يتم خصم ذلك
المبلغ من القيمة الايجارية الشهرية بواقع خمسة وعشرون جنيها شهريا أي نصف القيمة
الثابتة بعقد الإيجار المؤرخ 1/1/1996 وذلك لحين استنفاذ ذلك المبلغ في 1/3/2013
وعلى ذلك يحق للطالب ان يستكمل خصم مبلغ الخمسة آلاف جميعه من المالك الجديد للعقار
( المعلن إليه) لحين استنفاذه ويكون الطالب
بالتالي ملزم فقط بدفع القيمة الايجارية الشهرية بزيادتها القانونية مخصوما
منها مبلغ الخمسة وعشرون جنيها المتفق على خصمها بموجب عقد الاتفاق المؤرخ
10/1/1996
وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن:
( حوالة الحق لا تنشئ التزاما جديدا في ذمة
المدين انتقال الالتزام ذاته بجميع مقوماته وخصائصه مؤداه للمحال عليه التمسك قبل
المحال له بالدفوع التي كان له ان يتمسك بها قبل المحيل وفاء المستأجر بالأجرة ولو
عن مدة مستقبله للمؤجر أثره اعتبار هذا الوفاء مبرأ لذمته عله ذلك )
(طعن 519 لسنة 68 ق جلسة 3/5/1999
مجلة القضاة السنة 31 العدد الأول والثاني 1999 ص 440 رقم 22)
وقضت محكمة النقض كذلك بان :
( للمدين الحق ان يتمسك قبل المحال له
بالدفوع التي كانت له ان يتمسك بها قبل المحيل وقت نفاذ الحوالة في حقه م 312مدني )
مقتضى ذلك استمرار عقد الإجارة بين المشتري والمستأجر
بان يقوم الأول مقام المؤجر في حقوق الإجارة وواجباتها أثره ووجوب خصم ما عجله المستأجر
للمؤجر من أجرة السنين المستقبلية
(الطعن رقم 4589 لسنة 64 ق جلسة
17/5/1999 مجلة القضاه السنة 31 العدد الأول والثاني 1999 ص 440 ــ 441 رقم 28 )
كما قضت بان : 00000 اثر الإيجار
ينصرف الى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل السلف في جميع حقوقه قبل المؤجر وفي كافة التزاماته نحوه وتثبت
للخلف هذه الحقوق والالتزامات دون حاجة لاشتراط علم الخلف بها وقت انتقال الشئ إليه
ويقصد بنفاذ الإيجار في حق الخلف الخاص
للمؤجر كل ما ينشأ عن العلاقة الايجارية من التزامات وحقوق تتصل بالمكان المؤجر
بحيث يصبح الخلف طرفا في العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق وتلك الالتزامات عقد الإيجار
أو تعديلات لاحقه شريطة الا تكون خارجة عن الرابطة العقدية او مستقلة عنها 0
( نقض 20 يونيو 1979
مجموعة أحكام النقض المدنية السنة 30 ص 699)
وعلى
ذلك فان المعلن إليه يستحق في ذمة الطالب القيمة الايجارية بزيادتها عن المدة
الواردة بالتكليف بالوفاء من 1/5/1999 حتى 30/4/2002 أي لمدة 36شهرا مبلغ قدره
1672.426ج (ألف وستمائة واثنان وسبعون جنيها وأربعمائة وستة وعشرون جزء من الجنيه
) بيانها كالتالي :
(2572.426
ج قيمة الأجرة عن المدة من 1/5/1999 حتى 30/4/2002 على حسب ما جاء بتقرير الخبير
دون خصم مبلغ الخمسة والعشرون جنيها الشهرية المتفق عليها بموجب عقد الاتفاق
المؤرخ في 10/1/1996 ـــ 900ج (36شهر × 25 جنيه المبلغ الذي يتم خصمه شهريا من اصل
الخمسة آلاف جنيه = 1672.426ج )
وبالرجوع
إلى التكليف بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 نجد أن المعلن اليه قد كلف الطالب بالوفاء
بمبلغ 2107.50ج (ألفان ومائة وسبعة جنيه وخمسون قرشا) دون خصم مبلغ الخمسة
والعشرون جنيها المتفق على خصمها من مقدم الإيجار بموجب عقد الاتفاق المؤرخ
10/1/1996 المقدم أصله أمام محكمة أول درجة ولم يكلفه بالوفاء بمبلغ 1672.426ج
المستحق فعلا في ذمته
وعلى
ذلك يكون التكليف بالوفاء المذكور قد وقع باطلا بطلانا مطلقا لاشتماله على مبلغ
قدره 2107.50ج ــ 1672.426 ج = 435 ج (أربعمائة
وخمسة وثلاثون جنيها) يزيد عن مبالغ الأجرة المستحقة فعلا في ذمة الطالب عن الفترة
الواردة في ذلك الإنذار من 1/5/1999 حتى 30/4/2002 وبتالي يكون هابط الأثر قانونا
وقد
اقر المعلن إليه نفسه عن طريق وكيله بجلسة 0/0/2005 بأنه استلم القيمة الايجارية
موضوع الدعوى من الطالب حتى 31/12/2004 مخصوما منها مبلغ 25ج وان هذا الخصم سيستمر
حتى سبتمبر 2008 وانسحب تاركا الدعوى للشطب علما بان مبلغ الخمسة آلاف جنيه مقدم الإيجار
المدفوع من الطالب يتم خصمه من الأجرة ويستمر الخصم حتى1/3/2013 على نحو ما هو وارد
بعقد الاتفاق المؤرخ 10/1/1996 وليس حتى سبتمبر 2008 كما ورد بإقرار المعلن إليه
بمحضر جلسة 0/0/2005
ولما
كان التكليف بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 قد وقع باطلا بطلانا مطلقا على النحو السابق
لاشتماله على مبالغ أجرة تزيد عن الأجرة المستحقة في ذمة الطالب فانه يكون عديم الأثر
قانونا وكان الطالب قد دفع بعدم قبول الدعوى لبطلان ذلك التكليف بالوفاء وظل
متمسكا بهذا الدفع حتى تاريخ إقفال باب المرافعة في الدعوى وكان هذا الدفع مما
يتعلق بالنظام العام فانه كان يتعين على محكمة أول درجة أن تتصدى لهذا الدفع وترد
عليه باعتباره من الدفوع الجوهرية التي لو
صحت لتغير وجه الرأي في الدعوى وكان يتعين عليها أن تقضي بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء سند
الدعوى لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمة الطالب
ولما
كان الحكم المطعون فيه لم يتصدى لهذا الدفع الجوهري ولم يرد عليه وتجاهله تمام حين
انه لو تعرض له لتغير وجه الرأي في الدعوى فان هذا الحكم يكون قد شابه عيب البطلان
والقصور لعدم رده على دفع جوهري من شانه لو صح أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى
كما شابه عيب مخالفة القانون والخطـأ في تطبيقه لمخالفته نص المادة 18 فقرة ب من
القانون 136 لسنة 1981 والتي تعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطا أساسيا
لقبول دعوى الإخلاء وان بطلانه أثره عدم قبول الدعوى
وقد
قضت محكمة النقض في هذا الشأن بان (تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة وما
في حكمها شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء خلو الدعوى منه او دفوعه باطلا أثره عدم
قبولها مادة 18 من القانون 136 لسنة1981
(طعن 2430لسنة 67
ق 23/11/1998 وطعن 7220لسنة 66ق جلسة 22/12/1997 وطعن 10204 لسنة 66ق جلسة 21/12/1997
وطعن 2412 لسنة 67ق جلسة 5/4/1999 وطعن 3661 لسنة 58ق جلسة 4/5/1998 مشار الي تلك الأحكام
في مجلة المحاماة العدد الثاني 2001 ص 482 ،483)
كما
قضت كذلك بان صحة التكليف بالوفاء شرطه أن تبين فيه الأجرة المستحقة وألا يجاوز ما
هو مستحق فعلا في ذمة المستأجر فتكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسي لقبول
دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سدادها خلو الدعوى منه او وقوعه باطلا إثره عدم قبول
الدعوى عدم بيان الأجرة المطالب بها في التكليف او المطالبة باجرة تجاوز ما هو
مستحق فعلا في ذمة المستأجر أثره بطلان التكليف متعلقة بالنظام العام جواز إثارته لأول
مرة أمام محكمة النقض
( طعن 187 لسنة 68
ق جلسة 21/4/1999 وطعن 2183 لسنة66ق جلسة 19/11/1997 طعن 4050 لسنة 64 ق جلسة
2/1/1996 طعن 2650 لسنة63ق جلسة 21/4/1999 وطعن 1576 لسنة 66ق جلسة 30/12/1998
مشار الى تلك الأحكام في مجلة القضاة لسنة 31 العدد الأول والثاني 1999 ص 384)
وعلى
ذلك فانه يتعين القضاء بإلغاء حكم محكمة أول درجة المطعون فيه والقضاء بعدم قبول
الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير
مستحقه في ذمة الطالب على نحو ما أوضحنا 0
ثانيا: بطلان حكم محكمة أول درجة لمخالفته
الثابت بالأوراق والفساد في الاستدلال:
شاب
حكم محكمة أول درجة المطعون فيها عيب البطلان لمخالفته الثابت بالأوراق والفساد في
الاستدلال حينما قضي بفسخ عقد الايجار ولم يقضي بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف
بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمة الطالب على
نحو ما أوضحنا بالسبب السابق وعلى نحو ما جاء تفصيلا بمذكرات دفاعنا المقدمة أمام
محكمة أول درجة والتي نحيل إليها منعا للتكرار والتي يعتبر ما جاء فيها جزء لا
يتجزأ من أسباب هذا الاستئناف 0
فالثابت
بالأوراق من مطالعة عقد الاتفاق المؤرخ 10/1/1996 المقدم من الطالب أمام محكمة أول
درجة بحافظة مستنداته بجلسة 0/0/2005 أن الطالب قد قام بدفع مبلغ مقدم إيجار
للمالكة السابقة للعقار السيدة/0000000000000 قدره خمسة آلاف جنيه وان هذا المقدم
يتم خصم مبلغ خمسة وعشرون جنيها شهريا منه لحين استنفاذه نهائيا في 1/3/2013 وان
القيمة الايجارية المتفق عليها بين الطرفين هي مبلغ خمسون جنيها شهريا وان الطالب
كان يقوم بسداد مبلغ خمسة وعشرون جنيها وباقي القيمة الايجارية وقدره خمسة وعشرون
جنيها يتم خصمه من مقدم الإيجار المذكور ويؤكد ذلك إيصالات سداد الأجرة الصادرة عن
المالكة السابقة للعقار والمقدم البعض منها بحافظة مستندات الطالب أمام محكمة أول
درجة بجلسة 0/0/2005 مستند رقم (2)
وان
المعلن إليه قام بشراء العقار الكائن به العين موضوع الدعوى من السيدة/ 00000000000
وبالتالي صار خلفا خاصا لها ويسري عقد الإيجار استئجار الطالب المؤرخ 1/1/1996 في
حقه ويقصد بسريان او نفاذ الإيجار في حقه كل ما ينشأ عن العلاقة الايجارية من
التزامات وحقوق تتصل بالمكان المؤجر بحيث يصبح المعلن إليه طرفا في العقد سواء كان
مصدر هذه الحقوق وتلك الالتزامات عقد الإيجار أو تعديلات لاحقة
وبالتالي
يحق للطالب أن يستكمل خصم مبلغ الخمسة آلاف جنيه مقدم الإيجار المذكور من المعلن إليه
المالك الجديد للعقار لحين استنفاذه في 1/3/2013 ويكون الطالب ملزم فقط بدفع
القيمة الايجارية الشهرية بزيادتها القانونية مخصوما منها مبلغ الخمسة وعشرون
جنيها المتفق عليها بعقد الاتفاق المؤرخ 10/1/1996
والثابت
بالأوراق أيضا أن المعلن إليه قد اقر عن طريق وكيله بجلسة 0/0/2005 أمام محكمة أول
درجة بأنه استلم القيمة الايجارية موضوع الدعوى من الطالب حتى 31/12/2004 مخصوما
منها مبلغ 25 ج وان هذا الخصم يستمر حتى سبتمبر 2008 وانسحب تاركا الدعوى للشطب
وهذا
الإقرار يعتبر حجة قاطعة على المعلن إليه طبقا لما تقضي به المادة 104 من قانون الإثبات
باعتباره إقرارا قضائيا له حجيته وهذا الإقرار يقطع بان المبلغ الذي قام المعلن إليه
بتكليف الطالب بالوفاء به بموجب الإنذار المؤرخ 8/5/2002 عن المدة من 1/5/1999 حتى
30/4/2002 غير مستحق جميعه في ذمة الطالب لعدم خصم مبلغ الخمسة والعشرون جنيها
سالفة الذكر شهريا منه أن ذلك الإنذار قد اشتمل على مبالغ غير مستحقه في ذمة
الطالب مما يوصم هذا الإنذار بالبطلان
وكان
يتعين على محكمة أول درجة والحال كذلك أن تقضي بما يتفق مع ما هو ثابت بالأوراق
وعلى ضوء ما جاء بإقرار المعلن إليه بجلسة 0/0/2005 وتحكم بعدم قبول الدعوى لبطلان
التكليف بالوفاء المؤرخ 8/5/2002
ولما
كان حكمها قد جاء على خلاف ذلك فانه يكون قد شابه البطلان مما يتعين إلغاؤه
لمخالفته الثابت بالأوراق وما جاء بإقرار المعلن إليه سالف الذكر وفساده في
الاستدلال اذ انه بعد أن أورد بحيثياته مضمون الإقرار القضائي الصادر من المعلن إليه
بجلسة 0/0/2005 والذي له حجيته المطلقة عليه والذي يقطع ببطلان التكليف بالوفاء
لاشتماله على مبالغ غير مستحقة في ذمة الطالب لعدم خصم مبلغ الخمسة والعشرون جنيها
شهريا من المبلغ الوارد فيه استنتج عكس ما تنطق به الأوراق وما جاء بهذا الإقرار وانتهى الى صحة التكليف بالوفاء وهو يكون بذلك
قد انتهى إلى نتيجة لا يمكن أن توصل إليها المقدمات التي ساقها تبريرا لقضائه
الوارد بالمنطوق مما يبطله ويتعين إلغاءه
ثالثا: بطلان الحكم المطعون فيه لاستناده
الى تقرير الخبير المودع بالأوراق الذي شابه عيب القصور ومخالفة الثابت بالأوراق :
المقرر
قانونا انه اذا استندت المحكمة في قضاءها الى تقرير الخبير المنتدب في الأوراق
وكان هذا التقرير باطلا لقصوره ومخالفته الثابت بالأوراق فان حكمها يكون قد وقع
باطلا بطلانا مطلقا ويتعين القضاء بإلغائه
وبالرجوع
إلى الحكم المطعون فيه نجد انه قد جاء باطلا لاستناده إلى تقرير الخبير المودع بالأوراق
مع ما لحق هذا التقرير من بطلان لقصوره ومخالفته الثابت بالأوراق وكان يتعين على
محكمة أول درجة أن تلتفت عما جاء بهذا التقرير وألا تعول عليه في قضائها لكون ما جاء
فيه يكذبه الثابت بأوراق الدعوى وما جاء بإقرار المعلن إليه بجلسة 0/0/2005
فالثابت
بالأوراق على نحو ما جاء بعقد الاتفاق المؤرخ 10/1/1996 وبإيصالات سداد الأجرة
للمالكة السابقة للعقار والمقدمة بحافظة مستندات الطالب أمام محكمة أول درجة بجلسة
0/0/2005 أن الطالب قد دفع مبلغ مقدم إيجار قدره خمسة آلاف جنيه وانه تم الاتفاق
على أن يتم خصم مبلغ خمسة وعشرون جنيها شهريا منه لحين استنفاده نهائيا في
1/3/2013 وبالتالي فان الطالب يلتزم فقط بسداد الأجرة الشهرية بزياداتها مخصوما
منها مبلغ قدره خمسة وعشرون جنيها سالفة الذكر
وقد
دفع الطالب أمام الخبير المنتدب في الدعوى بعدم قبولها لبطلان التكليف بالوفاء
المؤرخ 8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقه لعدم خصم مبلغ الخمسة
والعشرون جنيها سالفة الذكر وذلك بمذكرة
دفاعه المقدمة إلى ذلك الخبير بتاريخ 0/0/2004 وقدم له بذات التاريخ صورة من عقد
الاتفاق المؤرخ 10/1/1996 وإيصالات استلام أجرة من الطالب صادرة من المالكة
السابقة للعقار
غير
أن الخبير المنتدب في الدعوى قد تجاهل هذا الدفع وتجاهل مستندات الطالب المؤيدة له
ولم يفحصها ويعمل دلالتها وجاءت نتيجة تقريره باحتساب كامل القيمة الايجارية
الواردة بعقد الإيجار المؤرخ 1/1/1996 سند الدعوى بزياداتها القانونية دون خصم
مبلغ الخمسة والعشرون جنيها المتفق على خصمها من مقدم الإيجار بموجب عقد الاتفاق
المؤرخ 10/1/1996 متجاهلا دفع الطالب ومخالفا الثابت بالأوراق ودون ان يبحث دلالة
ما قدمه الطالب له من مستندات حاسمة لها دلالتها في موضوع الدعوى وبالتالي يكون قد
جاء تقرير الخبير مشوبا بالقصور ومخالفا الثابت بالأوراق ويكون حكم أول درجة الذي
عول عليه قد جاء باطلا مما يتعين إلغاءه هذا من ناحية
ومن
ناحية أخرى فان ما انتهى إليه الخبير المنتدب في الدعوى في نتيجته النهائية من أن
القيمة الايجارية المستحقة عن عين التداعي عن فترة المطالبة من 1/5/1999 حتى
30/4/2002مبلغ 2572.426ج شاملة الزيادات القانونية دون أن يخصم مبلغ الخمسة
والعشرون جنيها سالفة الذكر يخالفه ما هو ثابت بالأوراق على نحو ما ذكرنا وما جاء بإقرار
المعلن إليه بجلسة 0/0/2005 من انه استلم القيمة الايجارية موضوع الدعوى من الطالب
حتى 31/12/2004 مخصوما منها مبلغ 25ج وان هذا الخصم يستمر حتى 2008 وهذا الإقرار
يعد حجة على المعلن إليه يجب الأخذ به والتعويل عليه دون نظر إلى ما عداه من تقرير
خبير أو خلافه
وكان
يتعين على محكمة أول درجة أن تعمل هذا الإقرار الذي يقطع ببطلان التكليف بالوفاء
سند الدعوى لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة لعدم خصم مبلغ الخمسة والعشرون
جنيها من المبلغ الوارد بذلك التكليف وتقضي بعدم قبول الدعوى لبطلان ذلك التكليف
دون نظر إلى ما جاء بتقرير الخبير الذي يتناقض مع ما جاء بهذا الإقرار لاسيما وان
تقرير الخبير المودع بالأوراق لا قيمة له في الإثبات في مواجهة ذلك الإقرار
القضائي ذي الحجية المطلقة على المعلن إليه والذي يتعين على المحكمة الالتزام
والتقيد به دون أن تحيد عنه
وعلى
ذلك يكون حكم أول درجة المطعون عليه قد شابه عيب القصور ومخالفة الثابت بالأوراق
لاستناده إلى تقرير الخبير المودع بالأوراق على نحو ما أوضحنا مما يتعين معه إلغاؤه
رابعا: أن الطالب قد قام بسداد القيمة الايجارية المستحقة في ذمته للمعلن إليه شاملة
الزيادات القانونية المقررة اعتبارا من 1/5/1999 حتى 31/5/2006 مخصوما منها مبلغ
الخمسة والعشرون جنيها المتفق على خصمها من مقدم الإيجار المدفوع منه بموجب عقد الاتفاق المؤرخ
10/1/1996 وأصبحت ذمته بريئة من دين الأجرة عن تلك المدة ويقطع بذلك الإقرار
القضائي الصادر من المعلن إليه بجلسة 0/0/2005 سالف الذكر وإنذارات العرض ومحاضر الإيداع
المقدم أصلها أمام محكمة أول درجة
والثابت
بالأوراق من مطالعة محاضر جلسات محكمة أول درجة ومطالعة الإنذارات ومحاضر الإيداع
المذكورة أن المعلن إليه هو الذي كان يتعمد رفض استلام الأجرة حينما كان يقوم الطالب
بعرضها عليه أمام محكمة أول درجة أو بموجب إنذارات العرض حتى يضع الطالب موضع المتأخر والممتنع عن السداد
مما كان يتعين معه القضاء برفض الدعوى
خامسا: ولغير ذلك من الأسباب التي سوف يبيدها الطالب
بجلسات المرافعة الشفوية والمذكرات المكتوبة
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت حيث إقامة المعلن وسلمته
صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة استئناف عالي أسكندرية مأمورية
دمنهور الدائرة ( ) بجلستها التي ستنعقد بمشيئة الله تعالى صباح
يوم الموافق /
/2006 في تمام الساعة الثامنة صباحا وما بعدها ليسمع الحكم عليه بالطلبات
الآتية:
أولا : قبول الاستئناف شكلا
ثانيا: وفي الموضوع: بإلغاء حكم محكمة أول درجة المطعون فيه
والقضاء مجددا :
اصليا: بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء المؤرخ
8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمة الطالب على النحو الموضح بأسباب
هذا الاستئناف مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن الدرجتين0
احتياطيا: رفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات
ومقابل أتعاب المحاماة عن الدرجتين
ولأجل العلم ،،،،،،،،،،،،،،،،،،،،،
/2006م
بناء على طلب السيد / 0000000000 ــ برشيد ومحله
المختار مكتب الاستاذ/ عطا سعد حواس ، المحامى برشيد والكائن برشيد شارع العرابي
بجوار شيخ البلد
أنا محضر محكمة رشيد قد انتقلت إلى حيث إقامة
:
السيد/ 000000000000 ــ المقيم برشيد ــ شارع 000000000 ــ بمكله
المتفرع من شارع 0000000000 0
مخاطبا مع :
وأعلنته بالآتي
أقام
المعلن إليه قبل الطالب الدعوى رقم 000 لسنة 2002 مساكن كلي رشيد طالبا الحكم بفسخ
عقد الإيجار المؤرخ 0/0/1996 م وإخلاء العين المؤجرة وهي الشقة الكائنة بملكه بحوض داير الناحية 126
ص 1 بشارع 000000 برشيد مركز رشيد بحيرة بالدور الثاني علوي والمكونة من حجرتين
وصالة والمستعملة 00000000وتسليمها خالية مما يشغلها لتأخره في سداد القيمة
الايجارية وتوابعها مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وبغير كفالة
وتداولت
الدعوى بالجلسات على نحو ما هو ثابت بمحاضرها وبجلسة 0/0/2003 قضت المحكمة وقبل
الفصل في الموضوع بندب مكتب خبراء وزارة العدل بدمنهور ليندب بدوره احد خبراءه
المختصين تكون مهمته مباشرة المأمورية المبينة بمنطوق ذلك الحكم والذي نحيل إليه
منعا للتكرار
وباشر
الخبير المنتدب في الدعوى تلك المأمورية وحال مباشرة المأمورية أمام الخبير
المنتدب في الدعوى قدم الطالب مذكرة بدفاعه بتاريخ 0/0/2004 دفع فيها بعدم قبول
الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة حيث انه ملزم
بدفع نصف القيمة الايجارية الواردة بعقد الإيجار سند الدعوى والنصف الآخر يخصم من
مقدم الإيجار المدفوع منه وقدره خمسة آلاف جنيه وقدم المستندات التي تؤيد هذا
الدفع وأودع الخبير تقريره في الدعوى متجاهلا هذا الدفع ودون أن يبحث المستندات
المؤيدة له
وتداولت
الدعوى بالجلسات بعد ذلك وبجلسة 0/0/2005مثل وكيل المعلن إليه واقر بأنه استلم
القيمة الايجارية موضوع الدعوى من الطالب حتى 0/0/2004 مخصوما منه مبلغ 25ج وان
هذا الحكم يستمر حتى سبتمبر 2008م وانسحب تاركا الدعوى للشطب
ولما
كان وكيل المعلن إليه قد خالف الحقيقة بإقراره المذكور حينما قرر أن الخصم يستمر
حتى سبتمبر 2008 م
حيث إن الطالب قد قام بسداد جميع القيمة الايجارية عن المدة من 1/5/1999 حتى
31/12/2004 بزياداتها القانونية مخصوما منها مبلغ 25ج شهريا وان هذا الخصم يستمر
حتى نهاية فبراير 2013 وليس حتى سبتمبر 2008وهو بذلك يريد ان يضيع عن عمد على
الطالب مبلغ ألف وثلاثمائة جنيه وبتلك الجلسة أي جلسة 0/0/2005قررت المحكمة شطب
الدعوى
ولما
كان الخصم من مقدم الإيجار المدفوع من
الطالب ينتهي في نهاية شهر فبراير 2013 وليس حتى سبتمبر 2008 على نحو ما جاء بإقرار
وكيل المعلن إليه وكان التكليف بالوفاء المؤرخ في 8/5/2002 م قد وقع باطلا
لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمة الطالب فقد قام الطالب بتجديد الدعوى
من الشطب طالبا في ختام صحيفة تجديدها القضاء بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف
بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمة الطالب مع إلزام
المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة وتحدد لنظر الدعوى جلسة 0/0/2005
وبجلسة
0/0/2005 قدم الطالب مذكرة بدفاعه صمم فيها على الدفع بعدم قبول الدعوى لبطلان
التكليف بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمته
ومذكرة بتاريخ 0/0/2006 صمم فيها على ذلك الدفع الجوهري ثم قدم مذكرة أخرى بتاريخ 0/0/2006
حال حجز الدعوى للحكم صمم فيها على الدفع بعدم قبول الدعوى سالف الذكر
وحال
تداول الدعوى بالجلسات قام الطالب بسداد الأجرة شاملة الزيادات القانونية عن المدة
من 1/1/2005 حتى 30/6/2005 بموجب إنذار العرض المؤرخ 29/6/2005 وقدرها 309.27ج
وبسداد الأجرة شاملة الزيادات القانونية عن المدة من 1/7/2005 حتى 31/1/2006
وقدرها 363.91ج بموجب إنذار عرض مؤرخ
22/1/2006 والذي تم إيداعه خزينة محكمة رشيد بموجب محضر الإيداع المؤرخ
23/1/2006 لرفض المعلن إليه استلام المبلغ المعروض وبسداد الأجرة شاملة الزيادات
القانونية عن المدة من 1/2/2006 حتى 31/5/2006 وقدرها 207.72ج بموجب إنذار العرض المؤرخ
13/5/2006 والذي تم إيداعه خزينة محكمة رشيد بموجب محضر الإيداع المؤرخ 13/5/2006
لرفض المعلن إليه استلام المبلغ المعروض ومقدم اصل هذه الإنذارات واصل محاضر الإيداع
أمام محكمة أول درجة
وبجلسة
0/0/2006م قررت المحكمة حجز الدعوى للحكم ليصدر بجلسة 0/0/2006 مع التصريح بإيداع مذكرات في خلال أسبوعين مناصفة تبدأ
بالمعلن إليه وأودع الطالب بتاريخ 0/0/2006
مذكرة بدفاعه صمم فيها على الدفع المبدي منه بعدم قبول الدعوى لبطلان
التكليف بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمته
ومرفقا بها اصل إنذار العرض ومحضر الإيداع المؤرخين 13/5/2006 سالفي الذكر
وبجلسة
0/0/2006 أصدرت محكمة رشيد الكلية دائرة المساكن حكمها في الدعوى والذي قضى
بالآتي:
(( حكمت المحكمة : بفسخ عقد الإيجار المحرر 1/1/1996 فيما بين
المدعي والمدعي عليه وبإخلاء العين المؤجرة المبينة الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى
والعقد وتسليمها للمدعي وألزمت المدعي عليه بالمصروفات ومبلغ 75ج مقابل أتعاب
المحاماة ))
ولما
كان ذلك الحكم قد شابه البطلان وجاء مخالفا لصحيح الواقع والقانون ومجحفا بحقوق
الطالب فانه يطعن عليه بالاستئناف وذلك للأسباب الآتية :
أولا : بطلان الحكم
المطعون فيه لعدم رده على الدفع الجوهري بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء
ومخالفة القانون والخطأ في تطبيقه:
جاء
حكم محكمة أول درجة المطعون فيه باطلا لعدم رده على الدفع بعدم قبول الدعوى لبطلان
التكليف بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمة
الطالب وهو دفع جوهري متعلق بالنظام العام يتعين على المحكمة ان تتصدى له من تلقاء
نفسها باعتباره شرطا لقبول دعوى الإخلاء ومن شانه لو صح أن يتغير وجه الرأي في
الدعوى كما جاء حكمها مخالفا للقانون ومخطئا في تطبيقه لمخالفة ما تقضي به المادة
18 فقرة (ب) من القانون 136 لسنة1981م
فالطالب
قد دفع منذ فجر الدعوى وأمام الخبير المنتدب فيها وبجميع الجلسات المحددة لنظرها
وفي كافة المذكرات المقدمة منه أمام محكمة أول درجة بعدم قبول الدعوى لبطلان
التكليف بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمته وظل
متمسكا بهذا الدفع حتى إقفال باب المرافعة في الدعوى
فالطالب
قد قام بدفع مبلغ قدره خمسة آلاف جنيه مقدم إيجار للمالكة السابقة للعقار السيدة /
000000 البائعة للمعلن إليه وقد تم الاتفاق بينه وبينها بموجب عقد الاتفاق المؤرخ
10/1/ 1996 والمقدم أصله بحافظة مستندات الطالب بجلسة 0/0/2005 على ان يتم خصم ذلك
المبلغ من القيمة الايجارية الشهرية بواقع خمسة وعشرون جنيها شهريا أي نصف القيمة
الثابتة بعقد الإيجار المؤرخ 1/1/1996 وذلك لحين استنفاذ ذلك المبلغ في 1/3/2013
وعلى ذلك يحق للطالب ان يستكمل خصم مبلغ الخمسة آلاف جميعه من المالك الجديد للعقار
( المعلن إليه) لحين استنفاذه ويكون الطالب
بالتالي ملزم فقط بدفع القيمة الايجارية الشهرية بزيادتها القانونية مخصوما
منها مبلغ الخمسة وعشرون جنيها المتفق على خصمها بموجب عقد الاتفاق المؤرخ
10/1/1996
وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض بأن:
( حوالة الحق لا تنشئ التزاما جديدا في ذمة
المدين انتقال الالتزام ذاته بجميع مقوماته وخصائصه مؤداه للمحال عليه التمسك قبل
المحال له بالدفوع التي كان له ان يتمسك بها قبل المحيل وفاء المستأجر بالأجرة ولو
عن مدة مستقبله للمؤجر أثره اعتبار هذا الوفاء مبرأ لذمته عله ذلك )
(طعن 519 لسنة 68 ق جلسة 3/5/1999
مجلة القضاة السنة 31 العدد الأول والثاني 1999 ص 440 رقم 22)
وقضت محكمة النقض كذلك بان :
( للمدين الحق ان يتمسك قبل المحال له
بالدفوع التي كانت له ان يتمسك بها قبل المحيل وقت نفاذ الحوالة في حقه م 312مدني )
مقتضى ذلك استمرار عقد الإجارة بين المشتري والمستأجر
بان يقوم الأول مقام المؤجر في حقوق الإجارة وواجباتها أثره ووجوب خصم ما عجله المستأجر
للمؤجر من أجرة السنين المستقبلية
(الطعن رقم 4589 لسنة 64 ق جلسة
17/5/1999 مجلة القضاه السنة 31 العدد الأول والثاني 1999 ص 440 ــ 441 رقم 28 )
كما قضت بان : 00000 اثر الإيجار
ينصرف الى الخلف الخاص بحكم القانون فيحل هذا الخلف محل السلف في جميع حقوقه قبل المؤجر وفي كافة التزاماته نحوه وتثبت
للخلف هذه الحقوق والالتزامات دون حاجة لاشتراط علم الخلف بها وقت انتقال الشئ إليه
ويقصد بنفاذ الإيجار في حق الخلف الخاص
للمؤجر كل ما ينشأ عن العلاقة الايجارية من التزامات وحقوق تتصل بالمكان المؤجر
بحيث يصبح الخلف طرفا في العقد سواء كان مصدر هذه الحقوق وتلك الالتزامات عقد الإيجار
أو تعديلات لاحقه شريطة الا تكون خارجة عن الرابطة العقدية او مستقلة عنها 0
( نقض 20 يونيو 1979
مجموعة أحكام النقض المدنية السنة 30 ص 699)
وعلى
ذلك فان المعلن إليه يستحق في ذمة الطالب القيمة الايجارية بزيادتها عن المدة
الواردة بالتكليف بالوفاء من 1/5/1999 حتى 30/4/2002 أي لمدة 36شهرا مبلغ قدره
1672.426ج (ألف وستمائة واثنان وسبعون جنيها وأربعمائة وستة وعشرون جزء من الجنيه
) بيانها كالتالي :
(2572.426
ج قيمة الأجرة عن المدة من 1/5/1999 حتى 30/4/2002 على حسب ما جاء بتقرير الخبير
دون خصم مبلغ الخمسة والعشرون جنيها الشهرية المتفق عليها بموجب عقد الاتفاق
المؤرخ في 10/1/1996 ـــ 900ج (36شهر × 25 جنيه المبلغ الذي يتم خصمه شهريا من اصل
الخمسة آلاف جنيه = 1672.426ج )
وبالرجوع
إلى التكليف بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 نجد أن المعلن اليه قد كلف الطالب بالوفاء
بمبلغ 2107.50ج (ألفان ومائة وسبعة جنيه وخمسون قرشا) دون خصم مبلغ الخمسة
والعشرون جنيها المتفق على خصمها من مقدم الإيجار بموجب عقد الاتفاق المؤرخ
10/1/1996 المقدم أصله أمام محكمة أول درجة ولم يكلفه بالوفاء بمبلغ 1672.426ج
المستحق فعلا في ذمته
وعلى
ذلك يكون التكليف بالوفاء المذكور قد وقع باطلا بطلانا مطلقا لاشتماله على مبلغ
قدره 2107.50ج ــ 1672.426 ج = 435 ج (أربعمائة
وخمسة وثلاثون جنيها) يزيد عن مبالغ الأجرة المستحقة فعلا في ذمة الطالب عن الفترة
الواردة في ذلك الإنذار من 1/5/1999 حتى 30/4/2002 وبتالي يكون هابط الأثر قانونا
وقد
اقر المعلن إليه نفسه عن طريق وكيله بجلسة 0/0/2005 بأنه استلم القيمة الايجارية
موضوع الدعوى من الطالب حتى 31/12/2004 مخصوما منها مبلغ 25ج وان هذا الخصم سيستمر
حتى سبتمبر 2008 وانسحب تاركا الدعوى للشطب علما بان مبلغ الخمسة آلاف جنيه مقدم الإيجار
المدفوع من الطالب يتم خصمه من الأجرة ويستمر الخصم حتى1/3/2013 على نحو ما هو وارد
بعقد الاتفاق المؤرخ 10/1/1996 وليس حتى سبتمبر 2008 كما ورد بإقرار المعلن إليه
بمحضر جلسة 0/0/2005
ولما
كان التكليف بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 قد وقع باطلا بطلانا مطلقا على النحو السابق
لاشتماله على مبالغ أجرة تزيد عن الأجرة المستحقة في ذمة الطالب فانه يكون عديم الأثر
قانونا وكان الطالب قد دفع بعدم قبول الدعوى لبطلان ذلك التكليف بالوفاء وظل
متمسكا بهذا الدفع حتى تاريخ إقفال باب المرافعة في الدعوى وكان هذا الدفع مما
يتعلق بالنظام العام فانه كان يتعين على محكمة أول درجة أن تتصدى لهذا الدفع وترد
عليه باعتباره من الدفوع الجوهرية التي لو
صحت لتغير وجه الرأي في الدعوى وكان يتعين عليها أن تقضي بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء سند
الدعوى لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمة الطالب
ولما
كان الحكم المطعون فيه لم يتصدى لهذا الدفع الجوهري ولم يرد عليه وتجاهله تمام حين
انه لو تعرض له لتغير وجه الرأي في الدعوى فان هذا الحكم يكون قد شابه عيب البطلان
والقصور لعدم رده على دفع جوهري من شانه لو صح أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى
كما شابه عيب مخالفة القانون والخطـأ في تطبيقه لمخالفته نص المادة 18 فقرة ب من
القانون 136 لسنة 1981 والتي تعتبر تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرطا أساسيا
لقبول دعوى الإخلاء وان بطلانه أثره عدم قبول الدعوى
وقد
قضت محكمة النقض في هذا الشأن بان (تكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة وما
في حكمها شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء خلو الدعوى منه او دفوعه باطلا أثره عدم
قبولها مادة 18 من القانون 136 لسنة1981
(طعن 2430لسنة 67
ق 23/11/1998 وطعن 7220لسنة 66ق جلسة 22/12/1997 وطعن 10204 لسنة 66ق جلسة 21/12/1997
وطعن 2412 لسنة 67ق جلسة 5/4/1999 وطعن 3661 لسنة 58ق جلسة 4/5/1998 مشار الي تلك الأحكام
في مجلة المحاماة العدد الثاني 2001 ص 482 ،483)
كما
قضت كذلك بان صحة التكليف بالوفاء شرطه أن تبين فيه الأجرة المستحقة وألا يجاوز ما
هو مستحق فعلا في ذمة المستأجر فتكليف المستأجر بالوفاء بالأجرة شرط أساسي لقبول
دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سدادها خلو الدعوى منه او وقوعه باطلا إثره عدم قبول
الدعوى عدم بيان الأجرة المطالب بها في التكليف او المطالبة باجرة تجاوز ما هو
مستحق فعلا في ذمة المستأجر أثره بطلان التكليف متعلقة بالنظام العام جواز إثارته لأول
مرة أمام محكمة النقض
( طعن 187 لسنة 68
ق جلسة 21/4/1999 وطعن 2183 لسنة66ق جلسة 19/11/1997 طعن 4050 لسنة 64 ق جلسة
2/1/1996 طعن 2650 لسنة63ق جلسة 21/4/1999 وطعن 1576 لسنة 66ق جلسة 30/12/1998
مشار الى تلك الأحكام في مجلة القضاة لسنة 31 العدد الأول والثاني 1999 ص 384)
وعلى
ذلك فانه يتعين القضاء بإلغاء حكم محكمة أول درجة المطعون فيه والقضاء بعدم قبول
الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير
مستحقه في ذمة الطالب على نحو ما أوضحنا 0
ثانيا: بطلان حكم محكمة أول درجة لمخالفته
الثابت بالأوراق والفساد في الاستدلال:
شاب
حكم محكمة أول درجة المطعون فيها عيب البطلان لمخالفته الثابت بالأوراق والفساد في
الاستدلال حينما قضي بفسخ عقد الايجار ولم يقضي بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف
بالوفاء المؤرخ 8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمة الطالب على
نحو ما أوضحنا بالسبب السابق وعلى نحو ما جاء تفصيلا بمذكرات دفاعنا المقدمة أمام
محكمة أول درجة والتي نحيل إليها منعا للتكرار والتي يعتبر ما جاء فيها جزء لا
يتجزأ من أسباب هذا الاستئناف 0
فالثابت
بالأوراق من مطالعة عقد الاتفاق المؤرخ 10/1/1996 المقدم من الطالب أمام محكمة أول
درجة بحافظة مستنداته بجلسة 0/0/2005 أن الطالب قد قام بدفع مبلغ مقدم إيجار
للمالكة السابقة للعقار السيدة/0000000000000 قدره خمسة آلاف جنيه وان هذا المقدم
يتم خصم مبلغ خمسة وعشرون جنيها شهريا منه لحين استنفاذه نهائيا في 1/3/2013 وان
القيمة الايجارية المتفق عليها بين الطرفين هي مبلغ خمسون جنيها شهريا وان الطالب
كان يقوم بسداد مبلغ خمسة وعشرون جنيها وباقي القيمة الايجارية وقدره خمسة وعشرون
جنيها يتم خصمه من مقدم الإيجار المذكور ويؤكد ذلك إيصالات سداد الأجرة الصادرة عن
المالكة السابقة للعقار والمقدم البعض منها بحافظة مستندات الطالب أمام محكمة أول
درجة بجلسة 0/0/2005 مستند رقم (2)
وان
المعلن إليه قام بشراء العقار الكائن به العين موضوع الدعوى من السيدة/ 00000000000
وبالتالي صار خلفا خاصا لها ويسري عقد الإيجار استئجار الطالب المؤرخ 1/1/1996 في
حقه ويقصد بسريان او نفاذ الإيجار في حقه كل ما ينشأ عن العلاقة الايجارية من
التزامات وحقوق تتصل بالمكان المؤجر بحيث يصبح المعلن إليه طرفا في العقد سواء كان
مصدر هذه الحقوق وتلك الالتزامات عقد الإيجار أو تعديلات لاحقة
وبالتالي
يحق للطالب أن يستكمل خصم مبلغ الخمسة آلاف جنيه مقدم الإيجار المذكور من المعلن إليه
المالك الجديد للعقار لحين استنفاذه في 1/3/2013 ويكون الطالب ملزم فقط بدفع
القيمة الايجارية الشهرية بزيادتها القانونية مخصوما منها مبلغ الخمسة وعشرون
جنيها المتفق عليها بعقد الاتفاق المؤرخ 10/1/1996
والثابت
بالأوراق أيضا أن المعلن إليه قد اقر عن طريق وكيله بجلسة 0/0/2005 أمام محكمة أول
درجة بأنه استلم القيمة الايجارية موضوع الدعوى من الطالب حتى 31/12/2004 مخصوما
منها مبلغ 25 ج وان هذا الخصم يستمر حتى سبتمبر 2008 وانسحب تاركا الدعوى للشطب
وهذا
الإقرار يعتبر حجة قاطعة على المعلن إليه طبقا لما تقضي به المادة 104 من قانون الإثبات
باعتباره إقرارا قضائيا له حجيته وهذا الإقرار يقطع بان المبلغ الذي قام المعلن إليه
بتكليف الطالب بالوفاء به بموجب الإنذار المؤرخ 8/5/2002 عن المدة من 1/5/1999 حتى
30/4/2002 غير مستحق جميعه في ذمة الطالب لعدم خصم مبلغ الخمسة والعشرون جنيها
سالفة الذكر شهريا منه أن ذلك الإنذار قد اشتمل على مبالغ غير مستحقه في ذمة
الطالب مما يوصم هذا الإنذار بالبطلان
وكان
يتعين على محكمة أول درجة والحال كذلك أن تقضي بما يتفق مع ما هو ثابت بالأوراق
وعلى ضوء ما جاء بإقرار المعلن إليه بجلسة 0/0/2005 وتحكم بعدم قبول الدعوى لبطلان
التكليف بالوفاء المؤرخ 8/5/2002
ولما
كان حكمها قد جاء على خلاف ذلك فانه يكون قد شابه البطلان مما يتعين إلغاؤه
لمخالفته الثابت بالأوراق وما جاء بإقرار المعلن إليه سالف الذكر وفساده في
الاستدلال اذ انه بعد أن أورد بحيثياته مضمون الإقرار القضائي الصادر من المعلن إليه
بجلسة 0/0/2005 والذي له حجيته المطلقة عليه والذي يقطع ببطلان التكليف بالوفاء
لاشتماله على مبالغ غير مستحقة في ذمة الطالب لعدم خصم مبلغ الخمسة والعشرون جنيها
شهريا من المبلغ الوارد فيه استنتج عكس ما تنطق به الأوراق وما جاء بهذا الإقرار وانتهى الى صحة التكليف بالوفاء وهو يكون بذلك
قد انتهى إلى نتيجة لا يمكن أن توصل إليها المقدمات التي ساقها تبريرا لقضائه
الوارد بالمنطوق مما يبطله ويتعين إلغاءه
ثالثا: بطلان الحكم المطعون فيه لاستناده
الى تقرير الخبير المودع بالأوراق الذي شابه عيب القصور ومخالفة الثابت بالأوراق :
المقرر
قانونا انه اذا استندت المحكمة في قضاءها الى تقرير الخبير المنتدب في الأوراق
وكان هذا التقرير باطلا لقصوره ومخالفته الثابت بالأوراق فان حكمها يكون قد وقع
باطلا بطلانا مطلقا ويتعين القضاء بإلغائه
وبالرجوع
إلى الحكم المطعون فيه نجد انه قد جاء باطلا لاستناده إلى تقرير الخبير المودع بالأوراق
مع ما لحق هذا التقرير من بطلان لقصوره ومخالفته الثابت بالأوراق وكان يتعين على
محكمة أول درجة أن تلتفت عما جاء بهذا التقرير وألا تعول عليه في قضائها لكون ما جاء
فيه يكذبه الثابت بأوراق الدعوى وما جاء بإقرار المعلن إليه بجلسة 0/0/2005
فالثابت
بالأوراق على نحو ما جاء بعقد الاتفاق المؤرخ 10/1/1996 وبإيصالات سداد الأجرة
للمالكة السابقة للعقار والمقدمة بحافظة مستندات الطالب أمام محكمة أول درجة بجلسة
0/0/2005 أن الطالب قد دفع مبلغ مقدم إيجار قدره خمسة آلاف جنيه وانه تم الاتفاق
على أن يتم خصم مبلغ خمسة وعشرون جنيها شهريا منه لحين استنفاده نهائيا في
1/3/2013 وبالتالي فان الطالب يلتزم فقط بسداد الأجرة الشهرية بزياداتها مخصوما
منها مبلغ قدره خمسة وعشرون جنيها سالفة الذكر
وقد
دفع الطالب أمام الخبير المنتدب في الدعوى بعدم قبولها لبطلان التكليف بالوفاء
المؤرخ 8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقه لعدم خصم مبلغ الخمسة
والعشرون جنيها سالفة الذكر وذلك بمذكرة
دفاعه المقدمة إلى ذلك الخبير بتاريخ 0/0/2004 وقدم له بذات التاريخ صورة من عقد
الاتفاق المؤرخ 10/1/1996 وإيصالات استلام أجرة من الطالب صادرة من المالكة
السابقة للعقار
غير
أن الخبير المنتدب في الدعوى قد تجاهل هذا الدفع وتجاهل مستندات الطالب المؤيدة له
ولم يفحصها ويعمل دلالتها وجاءت نتيجة تقريره باحتساب كامل القيمة الايجارية
الواردة بعقد الإيجار المؤرخ 1/1/1996 سند الدعوى بزياداتها القانونية دون خصم
مبلغ الخمسة والعشرون جنيها المتفق على خصمها من مقدم الإيجار بموجب عقد الاتفاق
المؤرخ 10/1/1996 متجاهلا دفع الطالب ومخالفا الثابت بالأوراق ودون ان يبحث دلالة
ما قدمه الطالب له من مستندات حاسمة لها دلالتها في موضوع الدعوى وبالتالي يكون قد
جاء تقرير الخبير مشوبا بالقصور ومخالفا الثابت بالأوراق ويكون حكم أول درجة الذي
عول عليه قد جاء باطلا مما يتعين إلغاءه هذا من ناحية
ومن
ناحية أخرى فان ما انتهى إليه الخبير المنتدب في الدعوى في نتيجته النهائية من أن
القيمة الايجارية المستحقة عن عين التداعي عن فترة المطالبة من 1/5/1999 حتى
30/4/2002مبلغ 2572.426ج شاملة الزيادات القانونية دون أن يخصم مبلغ الخمسة
والعشرون جنيها سالفة الذكر يخالفه ما هو ثابت بالأوراق على نحو ما ذكرنا وما جاء بإقرار
المعلن إليه بجلسة 0/0/2005 من انه استلم القيمة الايجارية موضوع الدعوى من الطالب
حتى 31/12/2004 مخصوما منها مبلغ 25ج وان هذا الخصم يستمر حتى 2008 وهذا الإقرار
يعد حجة على المعلن إليه يجب الأخذ به والتعويل عليه دون نظر إلى ما عداه من تقرير
خبير أو خلافه
وكان
يتعين على محكمة أول درجة أن تعمل هذا الإقرار الذي يقطع ببطلان التكليف بالوفاء
سند الدعوى لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة لعدم خصم مبلغ الخمسة والعشرون
جنيها من المبلغ الوارد بذلك التكليف وتقضي بعدم قبول الدعوى لبطلان ذلك التكليف
دون نظر إلى ما جاء بتقرير الخبير الذي يتناقض مع ما جاء بهذا الإقرار لاسيما وان
تقرير الخبير المودع بالأوراق لا قيمة له في الإثبات في مواجهة ذلك الإقرار
القضائي ذي الحجية المطلقة على المعلن إليه والذي يتعين على المحكمة الالتزام
والتقيد به دون أن تحيد عنه
وعلى
ذلك يكون حكم أول درجة المطعون عليه قد شابه عيب القصور ومخالفة الثابت بالأوراق
لاستناده إلى تقرير الخبير المودع بالأوراق على نحو ما أوضحنا مما يتعين معه إلغاؤه
رابعا: أن الطالب قد قام بسداد القيمة الايجارية المستحقة في ذمته للمعلن إليه شاملة
الزيادات القانونية المقررة اعتبارا من 1/5/1999 حتى 31/5/2006 مخصوما منها مبلغ
الخمسة والعشرون جنيها المتفق على خصمها من مقدم الإيجار المدفوع منه بموجب عقد الاتفاق المؤرخ
10/1/1996 وأصبحت ذمته بريئة من دين الأجرة عن تلك المدة ويقطع بذلك الإقرار
القضائي الصادر من المعلن إليه بجلسة 0/0/2005 سالف الذكر وإنذارات العرض ومحاضر الإيداع
المقدم أصلها أمام محكمة أول درجة
والثابت
بالأوراق من مطالعة محاضر جلسات محكمة أول درجة ومطالعة الإنذارات ومحاضر الإيداع
المذكورة أن المعلن إليه هو الذي كان يتعمد رفض استلام الأجرة حينما كان يقوم الطالب
بعرضها عليه أمام محكمة أول درجة أو بموجب إنذارات العرض حتى يضع الطالب موضع المتأخر والممتنع عن السداد
مما كان يتعين معه القضاء برفض الدعوى
خامسا: ولغير ذلك من الأسباب التي سوف يبيدها الطالب
بجلسات المرافعة الشفوية والمذكرات المكتوبة
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت حيث إقامة المعلن وسلمته
صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة استئناف عالي أسكندرية مأمورية
دمنهور الدائرة ( ) بجلستها التي ستنعقد بمشيئة الله تعالى صباح
يوم الموافق /
/2006 في تمام الساعة الثامنة صباحا وما بعدها ليسمع الحكم عليه بالطلبات
الآتية:
أولا : قبول الاستئناف شكلا
ثانيا: وفي الموضوع: بإلغاء حكم محكمة أول درجة المطعون فيه
والقضاء مجددا :
اصليا: بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء المؤرخ
8/5/2002 لاشتماله على مبالغ أجرة غير مستحقة في ذمة الطالب على النحو الموضح بأسباب
هذا الاستئناف مع إلزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة عن الدرجتين0
احتياطيا: رفض الدعوى وإلزام رافعها المصروفات
ومقابل أتعاب المحاماة عن الدرجتين
ولأجل العلم ،،،،،،،،،،،،،،،،،،،،،
» "خواطر "يا حبيبتي
» خواطر "يا حياتي "
» الطريق الى الجنة
» الحديث الاول من الأربعين النووية "الاخلاص والنية "
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015