الرئيسية
أحدث الصور
من طرف الملكية وأنواعها
والقيود التي ترد عليها
الفصل الأول
حق الملكية بوجه عام
516- (1) حق الملكية هو سلطة المالك في أن يتصرف في ملكه تصرفا مطلقا عينا
ومنفعة واستغلالا.
(2) لمالك الشيء وحده أن ينتفع بالعين المملوكة
وبغلتها وثمارها ونتاجها ويتصرف في عينها بجميع التصرفات الجائزة شرعا.
(3) مالك الشيء يملك كل ما يعد من عناصره
الجوهرية بحيث لا يمكن فصله عنه دون أن يهلك أو يتلف أو يتغير.
(4) من ملك أرضا ملك ما فوقها وما تحتها إلى الحد
المفيد في التمتع بها علوا أو عمقاً إلا إذا نفى أو قضى الاتفاق بغير ذلك.
تعريف حق الملكية ومداه.
517- (1) لا ينزع ملك أحد بلا سبب شرعي.
(2) لا ينزع ملك أحد إلا للمنفعة العامة وفي
مقابل تعويض عادل ووفقا لأحكام القانون.
حماية حق الملكية .
الفصل الثاني
القيود التي ترد
على حق الملكية
518- للمالك أن يتصرف في ملكه كيف شاء ما لم يكن
تصرفه مضرا بالغير ضررا فاحشا أو مخالفا للقوانين المتعلقة بالصحة أو
المصلحة العامة أو المصلحة الخاصة أو خاضعاً لحقوق ارتفاق.
حق التصرف في الملك
بما لا يضر بمصلحة الغير.
519- (1) العقار المملوك ملكا عاما لا يصح للمتصرف فيه
بيعه ولا رهنه ولا هبته ووقفه ولا الوصاية به ما لم تكن الحكومة قد
ملكته اياه تمليكا صحيحا بعد توفر المسوغات الشرعية ويكون باطلا كل تصرف
يقع خلافا لذلك.
(2) إذا
تعلق حق الغير بملك فليس للمالك أن يتصرف فيه تصرفا ضارا إلا باذن صاحب الحق.
التصرف في العقارات المملوكة
ملكا عاما والمتعلقة بها حقوق الغير.
520- (1) الضرر الفاحش هو ما يكون سببا لوهن البناء أو
هدمه أو يمنع الحوائج الأصيلة أي المنافع المقصودة من البناء.
(2) حجب
الضوء والهواء عن الجار يعد ضررا فاحشا فلا يسوغ لأحد أن يحدث بناء يسد به
نوافذ جاره سدا يمنع الضوء عنه وإلا جاز للجار أن يطلب هدم البناء دفعا
للضرر.
بعض أنواع الضرر
الممنوع.
521- إذا أحدث شخص بناء جوار أرض مملوكة لشخص آخر
وتضرر البناء الحديث من أي تصرف مشروع كان صاحب الملك القديم قد أحدثه
لا يكون لصاحب البناء الحديث أن يدعى التضرر من الملك القديم وعليه أن
يدفع الضرر عن نفسه.
تضرر صاحب البناء
الحديث من الملك القديم.
522- (1) على
المالك إلا يغلو في استعمال حقه إلى حد يضر بملك الجار قدرا غير مألوف.
(2) ليس للجار أن يرجع على جاره في مضار الجوار
المألوفة التي لا يمكن تجنبها وانما له أن يطلب ازالة هذه المضار إذا
تجاوزت الحد المألوف على أن يراعى في ذلك العرف وطبيعة العقارات وموقع كل منهما
بالنسبة إلى الآخر والغرض الذي خصصت له ولا يحول الترخيص الصادر من
الجهات المتخصصة دون استعمال هذا الحق.
الاعتدال في
استعمال الملك.
523- (1) ليس للمالك أن يشترط في تصرفه عقدا كان أو
وصية شروطا تقيد حقوق المتصرف إليه إلا إذا كانت هذه الشروط مشروعة
وقصد بها حماية مصلحة مشروعة للمتصرف أو المتصرف إليه أو الغير لمدة محددة.
(2) يقع باطلا كل شرط يمنع المتصرف إليه من
التصرف ما لم تتوافر فيه أحكام المادة 522.
الشروط المقيدة
للتصرف.
524- من أنشأ مسقاة أو قناة خاصة أومصرفا خاصة أو
وسيلة من وسائل الري كان له وحده حق استعمالها ومع ذلك يجوز للملاك
المجاورين للأرض المنشأة بها أن يستغلوها فيما تحتاجه أراضيهم من ري أو صرف،
بعد أن يكون مالك المسقاة أوالقناة أو المصرف أو وسيلة الري قد استوفى
حاجته منها. وعلى الملاك المجاورين في هذه الحالة أن يشتركوا في نفقات
انشاء المسقاة أو القناة أو المصرف أو وسيلة الري وصيانتها بنسبة مساحة
أراضيهم التي تنتفع من أي منها.
حق استغلال المسقاة
أو القناة أو وسيلة الري.
525- يجب على مالك الأرض أن يسمح بأن تمر بأرضه
المياه الكافية لري الأراضي البعيدة عن مورد المياه، وكذلك مياه الصرف
الآتية من الأراضي المجاورة لتصب في أقرب مصرف عام، بشرط أن يعوض من ذلك
مقدما.
مرور مياه السقيا
والصرف عبر أراضي الغير.
526- إذا أصاب الأرض ضرر من مسقاة أو قناة أو مصرف
أو وسيلة ري تمر بها، سواء كان ذلك ناشئا عن عدم التطهير أم عن سوء حالة
الجسور، فإن لملاك الأرض أن يطلب تعويضا عما أصابه من ضرر.
الضرر الناشئ عن
المصارف ووسائل الري.
527- إذا لم يتفق المنتفعون بمسقاة أو مصرف على
القيام بالإصلاحات الضرورية جاز الزامهم بالاشتراك فيها بناء على طلب أي منهم.
الزام المنتفعين
باصلاح المسقاة أو وسائل الري
528- (1) لا تحبس أرض من الطريق العام.
(2) يكون
لمالك الأرض المحبوسة من الطريق العام أوالتي لا يصلها بهذا الطريق ممر كاف
إذا كان لا يتيسر له الوصول إلى ذلك الطريق إلا بنفقة باهظة أو مشقة
كبيرة، حق المرور في الأراضي المجاورة بالقدر اللازم لاستغلال أرضه واستعمالها
على الوجه المألوف ولا يستعمل هذا الحق إلا في العقار الذي يسبب
المرور فيه أخف الأضرار.
(3) إذا كان الحبس من الطريق العام ناشئا عن
تجزئة عقار تمت بناء على تصرف قانوني، وكان من المستطاع ايجاد ممر كاف في
أجزاء هذا العقار فلا يجوز المطالبة بحق المرور إلا في هذه الأجزاء.
(4) يجوز فرض تعويض عادل لصاحب العقار الذي أضير
من حق المرور إلى الطريق العام.
عدم حبس الأرض من
الطريق العام.
529- (1) لكل
مالك أن يجبر جاره على وضع حدود املاكهما المتلاصقة وتكون نفقات التحديد
مناصفة بينهما، ولكن ليس للمالك أن يجبر جاره على اقامة سور أو حائط في
ملكه وعلى التنازل عن جزء منه أومن الأرض التي يقوم عليها.
(2) ليس للمالك الحائط أ ن يهدمه مختارا دون عذر
قوي، إذا كان ذلك يضر بالجار الذي يستتر ملكه بالحائط.
تحديد الحدود الفاصلة.
530- (1) لا يجوز للجار أن يكون له على جاره منفذ مطل
مواجه على مسافة تقل عن مترين وتقاس المسافة من ظهر الحائط الذي فيه
المنفذ المطل، أو من حافة الشرفة.
(2) إذا كسب شخص بالتقادم الحق في منفذ مطل مواجه
لملك الجار على مسافة تقل عن مترين فلا يحق لهذا الجار أن يبني على أقل من
مترين تقاس بالطريقة السابق بيانها، وذلك على طول البناء الذي فتح فيه
المنفذ المطل.
(3) لا تشترط أية مسافة لفتح المناور وهي المنافذ
التي لا يقصد بها إلا مرور الهواء ونفاذ النور دون أن يستطاع الاطلال
منها على العقار المجاور ولا يجوز أن يقل ارتفاع قاعدتها عن مترين ونصف.
المنفذ المطل على
الجار.
531-(1) لمالك الهواء أو منفعته الذي امتدت فيه أغصان
شجرة غيره مطالبته بازالة ما امتد إلى هوائه ولو لم يترتب على ذلك ضرر له
فإن أبى ضمن ما تلف بسببه وله بلا حاجة إلى حكم القضاء ازالة ما امتد إلى
ملكه ولو بالقطع إذ لم يمكن ازالة الضرر إلا به ولا شئ عليه.
(2) يسري هذا الحكم على عروق الشجرة التي امتدت
في أرض الغير.
فروع الأشجار
وجزوعها.
(3) لمالك البناء أن يطلب منع جاره من غرس شجرة
بجوار بناءه إذا كان الشجر مما تمتد عروقه وله أن يطلب قلعه إذا تم غرسه
ويراعى فى تحديد الجوار العرف ونوع الأشجار ونوع البناء.
الفصل الثالث
الملكية الشائعة
532- مع
مراعاة أحكام الميراث إذا تملك شخصان أو أكثر شيئاً بسبب من أسباب التملك
دون أن تفرز حصة كل منهم فيه فهم شركاء على الشيوع وتحسب حصص كل منهم
متساوية إذا لم يقم الدليل على غير ذلك.
الفصل الثالث
تعريف الملكية
الشائعة
533- (1) لكل واحد من الشركاء في الملك أن يتصرف في حصته كيف شاء
دون إذن من باقي شركائه بشرط إلا يلحق ضررا بحقوق باقي الشركاء.
(2) إذا
كان التصرف منصبا على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة
في نصيب المتصرف انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل
إلى المتصرف بطريق القسمة وإذا كان المتصرف إليه يجهل أن المتصرف لا يملك
العين المتصرف فيها مفرزة حين العقد، فله الحق في إبطال التصرف أيضا.
(3) مع مراعاة قواعد ملكيات الطبقات والشقق
للشريك على الشيوع بيع حصته بلا إذن الشريك الآخر ولكن ليس له أن يتصرف في
حصته تصرفاً يضر بالمال إلا بموافقة شريكه.
حق المالك على
الشيوع في التصرف.
534- (1) تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء
مجتمعين ما لم يتفق على غير ذلك.
إدارة المال الشائع
(2) إذا
تولى أحد الشركاء الإدارة دون إعتراض من الباقين عد وكيلا عنه.
(3) يجوز لأي من الشركاء أن يقوم بأعمال حفظ
المال المشترك دون حاجة لموافقتهم ويعد وكيلا عنهم في ذلك.
(4) يكون رأي أغلبية الشركاء في إدارة المال
ملزما للجميع وتعتبر الأغلبية بقيمة الأنصبة.
(5) إذا لم يتفق الشركاء جاز لهم أن يختاروا
مديرا وأن يضعوا لإدارة المال الانتفاع به نظاما يسري على الشركاء جميعا
وعلى خلفائهم سواء أكان الخلف عاما أم خاصا أو أن يطلب أحدهم من المحكمة أن
تتخذ ما يلزم لحفظ المال وأن تعين مديرا للمال الشائع.
535- (1) للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع
المال الشائع أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من
التغييرات الأساسية والتعديل في الغرض الذي أعد له ما يخرج عن حدود الإدارة
المعتادة على أن يبلغوا قراراتهم إلى باقي الشركاء باخطار صريح ولمن
خالف من هؤلاء حق اللجوء إلى المحكمة خلال شهرين من تاريخ الاخطار.
(2) للمحكمة عند اللجوء إليها إذا وافقت على قرار
تلك الأغلبية أن تقرر مع هذا ما تراه مناسباً من التدابير ولها بوجه خاص
أن تقرر اعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق من
التعويضات.
الخروج على حدود
الإدارة المعتادة.
536- نفقات إدارة المال الشائع وحفظه والضرائب
المفروضة عليه وسائر التكاليف الناتجة عن الشيوع والمقررة على المال
يتحملها جميع الشركاء كل بقدر حصته.
نفقات إدارة المال
الشائع.
537- (1) تنتهي حالة الشيوع بالقسمة وفق ما يرتضيه
الملاك أو تحكم به المحكمة.
(2) مع مراعاة أي قيود ترد في قوانين خاصة لا
تجوز قسمة المال الشائع إذا كان الغرض الذي خصص له المال لا يستقيم إلا
ببقائه على الشيوع.
إنتهاء حالة الشيوع بالقسمة.
الفصل الرابع
ملكية الأسرة
538- (1) لأعضاء الأسرة الواحدة الذين تجمعهم وحدة
العمل أو المصلحة أن يتفقوا كتابة على إنشاء ملكية الأسرة وتتكون هذه الملكية أما من تركة ورثوها واتفقوا على جعلها كلها
أو بعضها ملكا للأسرة واما من أي مال آخر مملوك لهم اتفقوا على إدخاله في هذه الملكية ، ويجوز أن يكون المال عقاراً أو منقولا أو
أي نوع من أنواع الأموال.
(2) تنشأ ملكية الأسرة العقارية بحكم القانون إذا
نص على إنشائها بموجب أحكام هذا القانون في أي حالة محددة من حالات الملكية العقارية.
إنشاء ملكية
الأسرة.
539- (1) يجوز الاتفاق على إنشاء ملكية الأسرة لمدة لا
تزيد على خمس عشرة سنة على أنه يجوز لكل شريك أن يطلب من المحكمة
الاذن له في إخراج نصيبه من هذه الملكية قبل انقضاء الأجل المتفق عليه إذا وجد
مبرر قوي لذلك.
(2) إذا
لم يكن للملكية المذكورة أجل محدد كان لكل شريك أن يخرج نصيبه منه بعد ستة أشهر من
يوم اعلان الشركاء برغبته في إخراج نصيبه.
مدة ملكية الأسرة.
540- (1) ليس
للشركاء أن يطلبوا القسمة ما دامت ملكية الأسرة قائمة ولا يجوز لأي
شريك أن يتصرف في نصيبه لأجنبي عن الأسرة إلا بموافقة الشركاء جميعا كتابة.
(2) إذا تملك أجنبي عن الأسرة حصة أحد الشركاء
برضائه أوجبرا فلا يكون شريكا في ملكية الأسرة إلا برضائه ورضاء باقي الشركاء
كتابة.
عدم جواز القسمة
والتصرف للأجنبي
541- (1) لاصحاب أغلبية الحصص في ملكية الأسرة أن
يعينوا من بينهم واحدا أو أكثر لإدارة المال المشترك وللمدير أن يدخل
على ملكية الأسرة من التغيير في الغرض الذي أعد له المال المشترك ما يحسن
به طرق الانتفاع بهذا المال ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك.
(2) يجوز عزل المدير بالطريقة التي عين بها كما
يجوز للمحكمة عزله بناء على طلب أي شريك إذا وجد سبب قوي يبرر هذا العزل.
إدارة ملكية الأسرة.
542- فيما عدا القواعد السابقة تطبق قواعد الملكية الشائعة وقواعد الوكالة وأحكام التركة
على ملكية الأسرة.
تطبيق قواعد الوكالة وأحكام
الشركة على ملكية الأسرة.
الفصل الخامس
ملكية الطبقات
والشقق
543- (1) يجوز لأي شخص يملك عين أو منفعة أرض أو عقار
أن يقيم عليها عمارة مقسمة إلى طبقات وشقق بقصد تمليك الطبقات أو كل الشقق أو
بعضها لآخرين كما يجوز لأي
تمليك الطبقات
والشقق.
مالك لعمارة تحويلها إلى
طبقات وشقق وتمليكها كلها أو بعضها لآخرين.
(2) تكون ملكية الطبقات والشقق من نوع ملكية
الأرض.
(3) إذا تعدد ملاك طبقات العمارة أو شققها
المختلفة وفقا لأحكام البند (1) فانهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية اجزاء البناء
المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع أو أي جزء آخر سجل بهذا الوصف أو
تقتضي طبيعة البناء أن يكون مشتركا فيه.
(4) دون المساس بعموم أحكام البند (3) ومع مراعاة
أي قيد وارد في سند الملكية أو القانون الذي ينظم تسجيل الأراضي
تشمل الملكية المشتركة ما يلي:
(أ) الأساسات والجدران الرئيسية،
(ب) الجدران الفاصلة المشتركة والجدران المعدة
للمداخل ولحمل السقف،
(ج) مجاري التهوية للمنافع،
(د) ركائز السقوف والقناطر والمداخل والأقنية
والأسطح والسلالم وأقفاصها والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات والمصاعد وغرف
البوابين،
(هـ) أجهزة التدفئة والتبريد وسائر أنواع الأنابيب
والمزاريب والمجاري والتركيبات والتمديدات المشتركة كتجهيزات الإنارة
والمياه وملحقاتها وكل ما يكون تابعا للبناء إلا ما كان منها داخل
الطابق أو الشقة.
(5) يجب أن تتوافر لكل طابق أو شقة المنافذ
والممرات الكافية لدخول ومرور الهواء الطبيعي وأشعة الشمس قبل تمليكهااو
السماح بتمليكها كطوابق أو شقق
544- الأجزاء المشتركة من المبنى والمنصوص عليها
في المادة 543 لا تقبل القسمة ويكون نصيب كل مالك فيها بنسبة نصيبه في
الدار وليس لأي مالك أن يتصرف في نصيبه مستقلا عن الجزء الذي يملكه.
عدم جواز قسمة
الأجزاء المشتركة.
545- الحوائط المشتركة بين شقتين تكون ملكيتها
مشتركة بين أصحاب هاتي الشقتين إذا لم تكن في عداد القسم المشترك.
الحوائط المشتركة
بين شقتين.
546- لكل مالك أن ينتفع بالأجزاء المشتركة فيما
أعدت له على ألا يحول ذلك دون استعمال باقي الشركاء لحقوقهم.
الانتقاع بالأجزاء
المشتركة.
547- (1) على كل مالك أن يشترك في تكاليف حفظ الأجزاء
المشتركة وصيانتها وإدارتها ويكون نصيبه في التكاليف بنسبة قيمة ما يملك في
العقار طبقا لما هو مبين في نظام إدارة البناء وكل مالك يتسبب في زيادة
نفقات البناء يكون مسئولا عنها.
(2) لا يحق لمالك أن يتخلى عن نصيبه في الأجزاء
المشتركة للتخلص من الاشتراك في التكاليف ولا أن يعوق صيانة الأجزاء المشتركة.
(3) لا يجوز لأي مالك احداث تعديل في الأجزاء
المشتركة بغير موافقة جميع الملاك كتابة حتى عند تحديد البناء إلا إذا
كان التعديل الذي يقوم به من شأنه أن يعود بالنفع على تلك الأجزاء ودون أن
يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الآخرين.
إدارة وحفظ وصيانة
الأجزاء المشتركة.
548- (1) على صاحب السفل أن يقوم بالأعمال والترميمات
اللازمة لمنع سقوط العلو.
(2)إذا امتنع صاحب السفل عن القيام بهذه الترميمات
فللمحكمة بناء على طلب المتضرر أن تأمر باجراء الترميمات اللازمة وللمتضرر
الرجوع على صاحب السفل بما يصيبه من النفقات.
(3) إذ انهدم البناء وجب على صاحب السفل أن يعيد
بناء سفله كما كان سابقا فإذا امتنع وعمره صاحب العلو باذنه أو إذن
المحكمةفله الرجوع على صاحب السفل بما أنفق.
(4) إذ امتنع صاحب السفل وعمره صاحب العلو بدون
إذن المحكمة أو إذن صاحب السفل فله أن يرجع على صاحب السفل بنصيبه من قيمة
البناء وقت التعمير.
(5) إذا عمر صاحب العلو السفل دون الرجوع لصاحب
السفل وثبوت امتناعه فيعتبر صاحب العلو متبرعا وليس له الرجوع بشئ.
(6) يجوز لصاحب العلو في الحالتين المنصوص عليهما
في البندين (3) و (4) أن يمنع صاحب السفل من التصرف والانتفاع حتى
يوفيه حقه ويجوز له أيضا أن يؤجره بإذن المحكمة ويستخلص حقه من اجرته.
مسئولية صاحب السفل.
549- لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد في ارتفاع
البناء بحيث يضر بصاحب السفل ولا أن يقوم بأي أعمال أو إنشاءات من شأنها الأضرار
بالسفل.
مسئولية صاحب
العلو.
550- (1) حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى
طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا اتحادا فيما بينهم لإدارته وضمان حسن
الانتفاع به.
(2) يجوز
أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على
أعضائه.
(3) يخضع الإتحاد في تأليفه ونظامه وإدارته
وصلاحيته و يتعلق به لأحكام القوانين الخاصة بذلك وتكون له لوائح قواعد
تنظم عمله وتودع صورة منها لدى المسجل العام للأراضي.
إتحاد ملاك الطبقات
والشقق.
551- (1) يكون تسجيل الطابق أو الشقة إلزامية إذ1 كانت
الأرض المقامة عليها العمارة مسجلة.
(2) عند تسجيل أي طابق أو شقة يجب أن يوضح المسجل
البيانات الآتية:
(أ) رقم قطعة الأرض المقامة عليها العمارة
ومساحة وإسم وجنسية المالك،
(ب) رقم الشقة والطابق والحيز الذي تقع فيه،
(ج) ابعاد المساحة المكعبة للشقة والمساحة
المربعة،
(د) إسم مالك الشقة وجنسيته،
(هـ) عقد تحويل الشقة على أن يشمل بياناً
مفصلاً بالأجزاء المشتركة.
(3) باستثناء الطوابق والشقق التي تم الإتفاق
كتابة على …… قبل صدور هذا القانون لا يتم تسجيل طابق أو شقة مساحة أي
منها عن مائة وعشرين مترا مربعا.
تسجيل الطوابق
والشقق.
552- يجوز لمالك الجزء المفرز من العمارة أن يتصرف
فيه بكافة التصرفات القانونية.
التصرف في الأجزاء
المفرزة.
553- في حالة بيع الطابق أو الشقة يكون حق الشفعة
بين الملاك على الترتيب التالي:[1]
(أ) المالك على الشيوع في الطابق أو الشقة،
(ب) صاحب السفل على العلو،
(ج) صاحب العلو على السفل،
(د) المالك على الشيوع في العمارة.
حق الشفعة في الطوابق والشقق.
554- (1) في حالة هلاك العمارة كليا أو جزئياً يلتزم
الملاك بالقرار الذي يصدره الاتحاد فيما يتعلق بمصير المبنى وما يترتب
على ذلك من نفقات وكيفية دفعها.
(2) عند
اعتراض واحد من الملاك أو أكثر على قرارات الاتحاد في هذه الصدد ورفضه الإلتزام
بها يكون من حق الإتحاد رفع الأمر للمحكمة لتأمر بما تراه مناسبا.
هلاك العمارة.
والقيود التي ترد عليها
الفصل الأول
حق الملكية بوجه عام
516- (1) حق الملكية هو سلطة المالك في أن يتصرف في ملكه تصرفا مطلقا عينا
ومنفعة واستغلالا.
(2) لمالك الشيء وحده أن ينتفع بالعين المملوكة
وبغلتها وثمارها ونتاجها ويتصرف في عينها بجميع التصرفات الجائزة شرعا.
(3) مالك الشيء يملك كل ما يعد من عناصره
الجوهرية بحيث لا يمكن فصله عنه دون أن يهلك أو يتلف أو يتغير.
(4) من ملك أرضا ملك ما فوقها وما تحتها إلى الحد
المفيد في التمتع بها علوا أو عمقاً إلا إذا نفى أو قضى الاتفاق بغير ذلك.
تعريف حق الملكية ومداه.
517- (1) لا ينزع ملك أحد بلا سبب شرعي.
(2) لا ينزع ملك أحد إلا للمنفعة العامة وفي
مقابل تعويض عادل ووفقا لأحكام القانون.
حماية حق الملكية .
الفصل الثاني
القيود التي ترد
على حق الملكية
518- للمالك أن يتصرف في ملكه كيف شاء ما لم يكن
تصرفه مضرا بالغير ضررا فاحشا أو مخالفا للقوانين المتعلقة بالصحة أو
المصلحة العامة أو المصلحة الخاصة أو خاضعاً لحقوق ارتفاق.
حق التصرف في الملك
بما لا يضر بمصلحة الغير.
519- (1) العقار المملوك ملكا عاما لا يصح للمتصرف فيه
بيعه ولا رهنه ولا هبته ووقفه ولا الوصاية به ما لم تكن الحكومة قد
ملكته اياه تمليكا صحيحا بعد توفر المسوغات الشرعية ويكون باطلا كل تصرف
يقع خلافا لذلك.
(2) إذا
تعلق حق الغير بملك فليس للمالك أن يتصرف فيه تصرفا ضارا إلا باذن صاحب الحق.
التصرف في العقارات المملوكة
ملكا عاما والمتعلقة بها حقوق الغير.
520- (1) الضرر الفاحش هو ما يكون سببا لوهن البناء أو
هدمه أو يمنع الحوائج الأصيلة أي المنافع المقصودة من البناء.
(2) حجب
الضوء والهواء عن الجار يعد ضررا فاحشا فلا يسوغ لأحد أن يحدث بناء يسد به
نوافذ جاره سدا يمنع الضوء عنه وإلا جاز للجار أن يطلب هدم البناء دفعا
للضرر.
بعض أنواع الضرر
الممنوع.
521- إذا أحدث شخص بناء جوار أرض مملوكة لشخص آخر
وتضرر البناء الحديث من أي تصرف مشروع كان صاحب الملك القديم قد أحدثه
لا يكون لصاحب البناء الحديث أن يدعى التضرر من الملك القديم وعليه أن
يدفع الضرر عن نفسه.
تضرر صاحب البناء
الحديث من الملك القديم.
522- (1) على
المالك إلا يغلو في استعمال حقه إلى حد يضر بملك الجار قدرا غير مألوف.
(2) ليس للجار أن يرجع على جاره في مضار الجوار
المألوفة التي لا يمكن تجنبها وانما له أن يطلب ازالة هذه المضار إذا
تجاوزت الحد المألوف على أن يراعى في ذلك العرف وطبيعة العقارات وموقع كل منهما
بالنسبة إلى الآخر والغرض الذي خصصت له ولا يحول الترخيص الصادر من
الجهات المتخصصة دون استعمال هذا الحق.
الاعتدال في
استعمال الملك.
523- (1) ليس للمالك أن يشترط في تصرفه عقدا كان أو
وصية شروطا تقيد حقوق المتصرف إليه إلا إذا كانت هذه الشروط مشروعة
وقصد بها حماية مصلحة مشروعة للمتصرف أو المتصرف إليه أو الغير لمدة محددة.
(2) يقع باطلا كل شرط يمنع المتصرف إليه من
التصرف ما لم تتوافر فيه أحكام المادة 522.
الشروط المقيدة
للتصرف.
524- من أنشأ مسقاة أو قناة خاصة أومصرفا خاصة أو
وسيلة من وسائل الري كان له وحده حق استعمالها ومع ذلك يجوز للملاك
المجاورين للأرض المنشأة بها أن يستغلوها فيما تحتاجه أراضيهم من ري أو صرف،
بعد أن يكون مالك المسقاة أوالقناة أو المصرف أو وسيلة الري قد استوفى
حاجته منها. وعلى الملاك المجاورين في هذه الحالة أن يشتركوا في نفقات
انشاء المسقاة أو القناة أو المصرف أو وسيلة الري وصيانتها بنسبة مساحة
أراضيهم التي تنتفع من أي منها.
حق استغلال المسقاة
أو القناة أو وسيلة الري.
525- يجب على مالك الأرض أن يسمح بأن تمر بأرضه
المياه الكافية لري الأراضي البعيدة عن مورد المياه، وكذلك مياه الصرف
الآتية من الأراضي المجاورة لتصب في أقرب مصرف عام، بشرط أن يعوض من ذلك
مقدما.
مرور مياه السقيا
والصرف عبر أراضي الغير.
526- إذا أصاب الأرض ضرر من مسقاة أو قناة أو مصرف
أو وسيلة ري تمر بها، سواء كان ذلك ناشئا عن عدم التطهير أم عن سوء حالة
الجسور، فإن لملاك الأرض أن يطلب تعويضا عما أصابه من ضرر.
الضرر الناشئ عن
المصارف ووسائل الري.
527- إذا لم يتفق المنتفعون بمسقاة أو مصرف على
القيام بالإصلاحات الضرورية جاز الزامهم بالاشتراك فيها بناء على طلب أي منهم.
الزام المنتفعين
باصلاح المسقاة أو وسائل الري
528- (1) لا تحبس أرض من الطريق العام.
(2) يكون
لمالك الأرض المحبوسة من الطريق العام أوالتي لا يصلها بهذا الطريق ممر كاف
إذا كان لا يتيسر له الوصول إلى ذلك الطريق إلا بنفقة باهظة أو مشقة
كبيرة، حق المرور في الأراضي المجاورة بالقدر اللازم لاستغلال أرضه واستعمالها
على الوجه المألوف ولا يستعمل هذا الحق إلا في العقار الذي يسبب
المرور فيه أخف الأضرار.
(3) إذا كان الحبس من الطريق العام ناشئا عن
تجزئة عقار تمت بناء على تصرف قانوني، وكان من المستطاع ايجاد ممر كاف في
أجزاء هذا العقار فلا يجوز المطالبة بحق المرور إلا في هذه الأجزاء.
(4) يجوز فرض تعويض عادل لصاحب العقار الذي أضير
من حق المرور إلى الطريق العام.
عدم حبس الأرض من
الطريق العام.
529- (1) لكل
مالك أن يجبر جاره على وضع حدود املاكهما المتلاصقة وتكون نفقات التحديد
مناصفة بينهما، ولكن ليس للمالك أن يجبر جاره على اقامة سور أو حائط في
ملكه وعلى التنازل عن جزء منه أومن الأرض التي يقوم عليها.
(2) ليس للمالك الحائط أ ن يهدمه مختارا دون عذر
قوي، إذا كان ذلك يضر بالجار الذي يستتر ملكه بالحائط.
تحديد الحدود الفاصلة.
530- (1) لا يجوز للجار أن يكون له على جاره منفذ مطل
مواجه على مسافة تقل عن مترين وتقاس المسافة من ظهر الحائط الذي فيه
المنفذ المطل، أو من حافة الشرفة.
(2) إذا كسب شخص بالتقادم الحق في منفذ مطل مواجه
لملك الجار على مسافة تقل عن مترين فلا يحق لهذا الجار أن يبني على أقل من
مترين تقاس بالطريقة السابق بيانها، وذلك على طول البناء الذي فتح فيه
المنفذ المطل.
(3) لا تشترط أية مسافة لفتح المناور وهي المنافذ
التي لا يقصد بها إلا مرور الهواء ونفاذ النور دون أن يستطاع الاطلال
منها على العقار المجاور ولا يجوز أن يقل ارتفاع قاعدتها عن مترين ونصف.
المنفذ المطل على
الجار.
531-(1) لمالك الهواء أو منفعته الذي امتدت فيه أغصان
شجرة غيره مطالبته بازالة ما امتد إلى هوائه ولو لم يترتب على ذلك ضرر له
فإن أبى ضمن ما تلف بسببه وله بلا حاجة إلى حكم القضاء ازالة ما امتد إلى
ملكه ولو بالقطع إذ لم يمكن ازالة الضرر إلا به ولا شئ عليه.
(2) يسري هذا الحكم على عروق الشجرة التي امتدت
في أرض الغير.
فروع الأشجار
وجزوعها.
(3) لمالك البناء أن يطلب منع جاره من غرس شجرة
بجوار بناءه إذا كان الشجر مما تمتد عروقه وله أن يطلب قلعه إذا تم غرسه
ويراعى فى تحديد الجوار العرف ونوع الأشجار ونوع البناء.
الفصل الثالث
الملكية الشائعة
532- مع
مراعاة أحكام الميراث إذا تملك شخصان أو أكثر شيئاً بسبب من أسباب التملك
دون أن تفرز حصة كل منهم فيه فهم شركاء على الشيوع وتحسب حصص كل منهم
متساوية إذا لم يقم الدليل على غير ذلك.
الفصل الثالث
تعريف الملكية
الشائعة
533- (1) لكل واحد من الشركاء في الملك أن يتصرف في حصته كيف شاء
دون إذن من باقي شركائه بشرط إلا يلحق ضررا بحقوق باقي الشركاء.
(2) إذا
كان التصرف منصبا على جزء مفرز من المال الشائع ولم يقع هذا الجزء عند القسمة
في نصيب المتصرف انتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل
إلى المتصرف بطريق القسمة وإذا كان المتصرف إليه يجهل أن المتصرف لا يملك
العين المتصرف فيها مفرزة حين العقد، فله الحق في إبطال التصرف أيضا.
(3) مع مراعاة قواعد ملكيات الطبقات والشقق
للشريك على الشيوع بيع حصته بلا إذن الشريك الآخر ولكن ليس له أن يتصرف في
حصته تصرفاً يضر بالمال إلا بموافقة شريكه.
حق المالك على
الشيوع في التصرف.
534- (1) تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء
مجتمعين ما لم يتفق على غير ذلك.
إدارة المال الشائع
(2) إذا
تولى أحد الشركاء الإدارة دون إعتراض من الباقين عد وكيلا عنه.
(3) يجوز لأي من الشركاء أن يقوم بأعمال حفظ
المال المشترك دون حاجة لموافقتهم ويعد وكيلا عنهم في ذلك.
(4) يكون رأي أغلبية الشركاء في إدارة المال
ملزما للجميع وتعتبر الأغلبية بقيمة الأنصبة.
(5) إذا لم يتفق الشركاء جاز لهم أن يختاروا
مديرا وأن يضعوا لإدارة المال الانتفاع به نظاما يسري على الشركاء جميعا
وعلى خلفائهم سواء أكان الخلف عاما أم خاصا أو أن يطلب أحدهم من المحكمة أن
تتخذ ما يلزم لحفظ المال وأن تعين مديرا للمال الشائع.
535- (1) للشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع
المال الشائع أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا المال من
التغييرات الأساسية والتعديل في الغرض الذي أعد له ما يخرج عن حدود الإدارة
المعتادة على أن يبلغوا قراراتهم إلى باقي الشركاء باخطار صريح ولمن
خالف من هؤلاء حق اللجوء إلى المحكمة خلال شهرين من تاريخ الاخطار.
(2) للمحكمة عند اللجوء إليها إذا وافقت على قرار
تلك الأغلبية أن تقرر مع هذا ما تراه مناسباً من التدابير ولها بوجه خاص
أن تقرر اعطاء المخالف من الشركاء كفالة تضمن الوفاء بما قد يستحق من
التعويضات.
الخروج على حدود
الإدارة المعتادة.
536- نفقات إدارة المال الشائع وحفظه والضرائب
المفروضة عليه وسائر التكاليف الناتجة عن الشيوع والمقررة على المال
يتحملها جميع الشركاء كل بقدر حصته.
نفقات إدارة المال
الشائع.
537- (1) تنتهي حالة الشيوع بالقسمة وفق ما يرتضيه
الملاك أو تحكم به المحكمة.
(2) مع مراعاة أي قيود ترد في قوانين خاصة لا
تجوز قسمة المال الشائع إذا كان الغرض الذي خصص له المال لا يستقيم إلا
ببقائه على الشيوع.
إنتهاء حالة الشيوع بالقسمة.
الفصل الرابع
ملكية الأسرة
538- (1) لأعضاء الأسرة الواحدة الذين تجمعهم وحدة
العمل أو المصلحة أن يتفقوا كتابة على إنشاء ملكية الأسرة وتتكون هذه الملكية أما من تركة ورثوها واتفقوا على جعلها كلها
أو بعضها ملكا للأسرة واما من أي مال آخر مملوك لهم اتفقوا على إدخاله في هذه الملكية ، ويجوز أن يكون المال عقاراً أو منقولا أو
أي نوع من أنواع الأموال.
(2) تنشأ ملكية الأسرة العقارية بحكم القانون إذا
نص على إنشائها بموجب أحكام هذا القانون في أي حالة محددة من حالات الملكية العقارية.
إنشاء ملكية
الأسرة.
539- (1) يجوز الاتفاق على إنشاء ملكية الأسرة لمدة لا
تزيد على خمس عشرة سنة على أنه يجوز لكل شريك أن يطلب من المحكمة
الاذن له في إخراج نصيبه من هذه الملكية قبل انقضاء الأجل المتفق عليه إذا وجد
مبرر قوي لذلك.
(2) إذا
لم يكن للملكية المذكورة أجل محدد كان لكل شريك أن يخرج نصيبه منه بعد ستة أشهر من
يوم اعلان الشركاء برغبته في إخراج نصيبه.
مدة ملكية الأسرة.
540- (1) ليس
للشركاء أن يطلبوا القسمة ما دامت ملكية الأسرة قائمة ولا يجوز لأي
شريك أن يتصرف في نصيبه لأجنبي عن الأسرة إلا بموافقة الشركاء جميعا كتابة.
(2) إذا تملك أجنبي عن الأسرة حصة أحد الشركاء
برضائه أوجبرا فلا يكون شريكا في ملكية الأسرة إلا برضائه ورضاء باقي الشركاء
كتابة.
عدم جواز القسمة
والتصرف للأجنبي
541- (1) لاصحاب أغلبية الحصص في ملكية الأسرة أن
يعينوا من بينهم واحدا أو أكثر لإدارة المال المشترك وللمدير أن يدخل
على ملكية الأسرة من التغيير في الغرض الذي أعد له المال المشترك ما يحسن
به طرق الانتفاع بهذا المال ما لم يكن هناك اتفاق على غير ذلك.
(2) يجوز عزل المدير بالطريقة التي عين بها كما
يجوز للمحكمة عزله بناء على طلب أي شريك إذا وجد سبب قوي يبرر هذا العزل.
إدارة ملكية الأسرة.
542- فيما عدا القواعد السابقة تطبق قواعد الملكية الشائعة وقواعد الوكالة وأحكام التركة
على ملكية الأسرة.
تطبيق قواعد الوكالة وأحكام
الشركة على ملكية الأسرة.
الفصل الخامس
ملكية الطبقات
والشقق
543- (1) يجوز لأي شخص يملك عين أو منفعة أرض أو عقار
أن يقيم عليها عمارة مقسمة إلى طبقات وشقق بقصد تمليك الطبقات أو كل الشقق أو
بعضها لآخرين كما يجوز لأي
تمليك الطبقات
والشقق.
مالك لعمارة تحويلها إلى
طبقات وشقق وتمليكها كلها أو بعضها لآخرين.
(2) تكون ملكية الطبقات والشقق من نوع ملكية
الأرض.
(3) إذا تعدد ملاك طبقات العمارة أو شققها
المختلفة وفقا لأحكام البند (1) فانهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية اجزاء البناء
المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع أو أي جزء آخر سجل بهذا الوصف أو
تقتضي طبيعة البناء أن يكون مشتركا فيه.
(4) دون المساس بعموم أحكام البند (3) ومع مراعاة
أي قيد وارد في سند الملكية أو القانون الذي ينظم تسجيل الأراضي
تشمل الملكية المشتركة ما يلي:
(أ) الأساسات والجدران الرئيسية،
(ب) الجدران الفاصلة المشتركة والجدران المعدة
للمداخل ولحمل السقف،
(ج) مجاري التهوية للمنافع،
(د) ركائز السقوف والقناطر والمداخل والأقنية
والأسطح والسلالم وأقفاصها والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات والمصاعد وغرف
البوابين،
(هـ) أجهزة التدفئة والتبريد وسائر أنواع الأنابيب
والمزاريب والمجاري والتركيبات والتمديدات المشتركة كتجهيزات الإنارة
والمياه وملحقاتها وكل ما يكون تابعا للبناء إلا ما كان منها داخل
الطابق أو الشقة.
(5) يجب أن تتوافر لكل طابق أو شقة المنافذ
والممرات الكافية لدخول ومرور الهواء الطبيعي وأشعة الشمس قبل تمليكهااو
السماح بتمليكها كطوابق أو شقق
544- الأجزاء المشتركة من المبنى والمنصوص عليها
في المادة 543 لا تقبل القسمة ويكون نصيب كل مالك فيها بنسبة نصيبه في
الدار وليس لأي مالك أن يتصرف في نصيبه مستقلا عن الجزء الذي يملكه.
عدم جواز قسمة
الأجزاء المشتركة.
545- الحوائط المشتركة بين شقتين تكون ملكيتها
مشتركة بين أصحاب هاتي الشقتين إذا لم تكن في عداد القسم المشترك.
الحوائط المشتركة
بين شقتين.
546- لكل مالك أن ينتفع بالأجزاء المشتركة فيما
أعدت له على ألا يحول ذلك دون استعمال باقي الشركاء لحقوقهم.
الانتقاع بالأجزاء
المشتركة.
547- (1) على كل مالك أن يشترك في تكاليف حفظ الأجزاء
المشتركة وصيانتها وإدارتها ويكون نصيبه في التكاليف بنسبة قيمة ما يملك في
العقار طبقا لما هو مبين في نظام إدارة البناء وكل مالك يتسبب في زيادة
نفقات البناء يكون مسئولا عنها.
(2) لا يحق لمالك أن يتخلى عن نصيبه في الأجزاء
المشتركة للتخلص من الاشتراك في التكاليف ولا أن يعوق صيانة الأجزاء المشتركة.
(3) لا يجوز لأي مالك احداث تعديل في الأجزاء
المشتركة بغير موافقة جميع الملاك كتابة حتى عند تحديد البناء إلا إذا
كان التعديل الذي يقوم به من شأنه أن يعود بالنفع على تلك الأجزاء ودون أن
يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الآخرين.
إدارة وحفظ وصيانة
الأجزاء المشتركة.
548- (1) على صاحب السفل أن يقوم بالأعمال والترميمات
اللازمة لمنع سقوط العلو.
(2)إذا امتنع صاحب السفل عن القيام بهذه الترميمات
فللمحكمة بناء على طلب المتضرر أن تأمر باجراء الترميمات اللازمة وللمتضرر
الرجوع على صاحب السفل بما يصيبه من النفقات.
(3) إذ انهدم البناء وجب على صاحب السفل أن يعيد
بناء سفله كما كان سابقا فإذا امتنع وعمره صاحب العلو باذنه أو إذن
المحكمةفله الرجوع على صاحب السفل بما أنفق.
(4) إذ امتنع صاحب السفل وعمره صاحب العلو بدون
إذن المحكمة أو إذن صاحب السفل فله أن يرجع على صاحب السفل بنصيبه من قيمة
البناء وقت التعمير.
(5) إذا عمر صاحب العلو السفل دون الرجوع لصاحب
السفل وثبوت امتناعه فيعتبر صاحب العلو متبرعا وليس له الرجوع بشئ.
(6) يجوز لصاحب العلو في الحالتين المنصوص عليهما
في البندين (3) و (4) أن يمنع صاحب السفل من التصرف والانتفاع حتى
يوفيه حقه ويجوز له أيضا أن يؤجره بإذن المحكمة ويستخلص حقه من اجرته.
مسئولية صاحب السفل.
549- لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد في ارتفاع
البناء بحيث يضر بصاحب السفل ولا أن يقوم بأي أعمال أو إنشاءات من شأنها الأضرار
بالسفل.
مسئولية صاحب
العلو.
550- (1) حيثما وجدت ملكية مشتركة لعقار مقسم إلى
طبقات أو شقق جاز للملاك أن يكونوا اتحادا فيما بينهم لإدارته وضمان حسن
الانتفاع به.
(2) يجوز
أن يكون الغرض من تكوين الاتحاد بناء العقارات مشتراها لتوزيع ملكية أجزائها على
أعضائه.
(3) يخضع الإتحاد في تأليفه ونظامه وإدارته
وصلاحيته و يتعلق به لأحكام القوانين الخاصة بذلك وتكون له لوائح قواعد
تنظم عمله وتودع صورة منها لدى المسجل العام للأراضي.
إتحاد ملاك الطبقات
والشقق.
551- (1) يكون تسجيل الطابق أو الشقة إلزامية إذ1 كانت
الأرض المقامة عليها العمارة مسجلة.
(2) عند تسجيل أي طابق أو شقة يجب أن يوضح المسجل
البيانات الآتية:
(أ) رقم قطعة الأرض المقامة عليها العمارة
ومساحة وإسم وجنسية المالك،
(ب) رقم الشقة والطابق والحيز الذي تقع فيه،
(ج) ابعاد المساحة المكعبة للشقة والمساحة
المربعة،
(د) إسم مالك الشقة وجنسيته،
(هـ) عقد تحويل الشقة على أن يشمل بياناً
مفصلاً بالأجزاء المشتركة.
(3) باستثناء الطوابق والشقق التي تم الإتفاق
كتابة على …… قبل صدور هذا القانون لا يتم تسجيل طابق أو شقة مساحة أي
منها عن مائة وعشرين مترا مربعا.
تسجيل الطوابق
والشقق.
552- يجوز لمالك الجزء المفرز من العمارة أن يتصرف
فيه بكافة التصرفات القانونية.
التصرف في الأجزاء
المفرزة.
553- في حالة بيع الطابق أو الشقة يكون حق الشفعة
بين الملاك على الترتيب التالي:[1]
(أ) المالك على الشيوع في الطابق أو الشقة،
(ب) صاحب السفل على العلو،
(ج) صاحب العلو على السفل،
(د) المالك على الشيوع في العمارة.
حق الشفعة في الطوابق والشقق.
554- (1) في حالة هلاك العمارة كليا أو جزئياً يلتزم
الملاك بالقرار الذي يصدره الاتحاد فيما يتعلق بمصير المبنى وما يترتب
على ذلك من نفقات وكيفية دفعها.
(2) عند
اعتراض واحد من الملاك أو أكثر على قرارات الاتحاد في هذه الصدد ورفضه الإلتزام
بها يكون من حق الإتحاد رفع الأمر للمحكمة لتأمر بما تراه مناسبا.
هلاك العمارة.
» "خواطر "يا حبيبتي
» خواطر "يا حياتي "
» الطريق الى الجنة
» الحديث الاول من الأربعين النووية "الاخلاص والنية "
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015