القانون
رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية بالمغرب
الصادر بتنفيذ نصه
الظهير الشريف رقم 298.02.1 المؤرخ ب 25 من رجب 1423 (3 اكتوبر 2002)
الباب الأول
أحكام عامة
المادة 1
تسري أحكام هذا القانون على العقارات المبنية المقسمة
إلى شقق أو طبقات أو محلات والمشتركة ملكيتها بين عدة أشخاص والمقسمة إلى
أجزاء يضم كل جزء
منها جزءا مفرزا وحصة في الأجزاء المشتركة.
كما تسري هذه الأحكام على
مجموعات العقارات المبنية وعلى مختلف الإقامات المؤلفة من بنايات
متلاصقة أو منفصلة وبها أجزاء مشتركة مملوكة على الشيوع لمجموع الملاك.
وتسري هذه الأحكام على العقارات سواء أكانت محفظة أو في طور التحفيظ أو غير محفظة.
المادة 2
تعتبر أجزاء مفرزة من العقار الأجزاء المبنية
أو غير المبنية التي يملكها كل واحد من الملاك المشتركين بغرض الانتفاع الشخصي والخاص. وتعتبر
الأجزاء المذكورة خاصا لكل مالك
مشترك.
المادة 3
تعتبر أجزاء مشتركة من العقار الأجزاء المبنية
أو غير المبنية المخصصة للانتفاع والاستعمال من طرف الملاك المشتركين جميعهم أو بعضا منهم.
المادة 4
تعد أجزاء مشتركة:
- الأرض؛
- هيكل العقار والأساسات
والجدران الحاملة له والأقبية مهما كان عمقها؛
- واجهة البناية؛
- السطوح المعدة للاستعمال
المشترك؛
- الدرج والممرات والدهاليز
المعدة للاستعمال
المشترك؛
- مساكن الحراس والبوابين؛
- المداخل والسراديب والمصاعد
المعدة للاستعمال المشترك؛
- الجدران والحواجز الفاصلة
بين شقتين أو محلين؛
- التجهيزات المشتركة بما فيها الأجزاء
التابعة لها والتي تمر عبر الأجزاء المفرزة؛
- المخازن والمداخن ومنافذ
التهوية المعدة للاستعمال المشترك.
وتعد كذلك أجزاء مشتركة ما لم ينص على ذلك في سندات الملكية أو في حالة وجود تعارض بينها:
- الغماءات والشرفات غير المعدة أصلا
للاستعمال الشخصي؛
- الساحات والحدائق؛
- المحلات المعدة
للاستعمال الجماعي.
وبصفة عامة كل جزء يعتبر
مشتركا، أو تقتضي طبيعة العقار أن يكون مخصصا للاستعمال المشترك.
المادة 5
تعد حقوقا تابعة للأجزاء المشتركة:
- الحق في تعلية
البناء؛
- الحق في إحداث أبنية جديدة
في الساحات أو الحدائق أو في سراديبها؛
- الحق في الحفر.
وذلك مع مراعاة أحكام
المادتين 22 و44 من هذا القانون.
المادة 6
يحدد النصيب الشائع لكل مالك في الأجزاء
المشتركة على أساس مساحة الجزء المفرز العائد له بالنسبة إلى مجموع مساحة الأجزاء المفرزة في العقار
حين إقامة الملكية المشتركة ، ما لم ينص على خلاف ذلك في عقود الملكية.
المادة 7
لا يجوز أن تكون الأجزاء المشتركة والحقوق التابعة لها محلا للقسمة
بين الملاك المشتركين جميعهم أو بعضا منهم، أو موضوع بيع جبري بمعزل عن الأجزاء المفرزة. كما لا يجوز
لأي مالك مشترك أن يتصرف في نصيبه المفرز أو تأجيره أو رهنه بمعزل عن الجزء الشائع العائد له.
المادة 8
يوضع نظام للملكية المشتركة لكل بناء مشترك خاضع لأحكام هذا القانون.
يلزم المالك الأصلي أو الملاك المشتركون باتفاق فيما بينهم بوضع نظام للملكية المشتركة، مع
وجوب التقيد بأحكام
هذا القانون لاسيما المادتان 9 و51 منه. ويجب أن تسلم نسخة منه لكل مالك مشترك.
في غياب نظام للملكية المشتركة، يتم تطبيق نظام نموذجي للملكية المشتركة يحدد بنص تنظيمي.
يمكن للملاك المشتركين التنصيص على شروط خاصة أوالتزامات معينة في نظام الملكية المشتركة مع
مراعاة أحكام الفقرة
الثانية أعلاه.
المادة 9
يتضمن نظام الملكية المشتركة لزاما ما يلي:
- الغرض المعدة له أجزاء
العقار المفرزة والمشركة وشروط استعمالها؛
- القواعد المتعلقة بإدارة
الأجزاء المشتركة وحق الانتفاع المتعلق بها؛
- قواعد تسيير اتحاد الملاك
وعقد الجمع العام ، ومعايير تعيين وكيل الاتحاد ونائبه وعند الاقتضاء مجلس
الاتحاد. غير أن هذا المقتضى الأخير
غير إلزامي إذا كان عدد الملاك المشتركين أقل من ثمانية؛
- توزيع الحصص الشائعة التي
تنوب كل جزء مفرز في الأجزاء المشتركة؛
- يعتبر باطلا كل شرط في نظام
الملكية المشتركة يفرض قيودا على حقوق الملاك المشتركين في الأجزاء المفرزة لكل واحد منهم، باستثناء ما
يتعلق بتخصيص العقار المشترك وبخصوصياته وموقعه.
المادة 10
يجب أن ترفق بنظام الملكية المشتركة ابتداء من
تاريخ دخول هذا القانون حيز التنفيذ التصاميم المعمارية والطبوغرافية المصادق عليها التي تحدد
الأجزاء المفرزة والمشتركة.
المادة 11
يجب أن يودع ويقيد نظام الملكية المشتركة الخاص بالعقارات
المحفظة بمرفقاته وسائر التعديلات التي قد تلحقه وفقا للقانون بالمحافظة على الأملاك العقارية
التي يقع بدائرة
نفوذها العقار المعني.
ويضاف لزاما إلى عقد شراء
جزء العقار نظير من نظام الملكية المشتركة والوثائق المرفقة
به ويشار في عقد الشراء إلى أن المشتري قد اطلع على مقتضيات نظام الملكية المشتركة والوثائق
المرفقة به.
إذا كان العقار غير محفظ،
يودع نظام الملكية المشتركة والتعديلات التي قد تلحقه لدى كتابة
الضبط بالمحكمة الابتدائية الواقع العقار بدائرة نفوذها.
المادة 12
يجب أن تحرر جميع التصرفات المتعلقة بنقل
الملكية المشتركة أو إنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو محرر
ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف
مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود
وذلك تحت طائلة البطلان.
يحدد وزير العدل سنويا لائحة بأسماء المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود.
يقيد باللائحة المحامون
المقبولون للترافع أمام المجلس الأعلى طبقا للفصل 34 من الظهير
الشريف رقم 1.93.162 الصادر في 22 ربيع الأول 1414 (10 سبتمبر 1993) المعتبر
بمثابة قانون يتعلق بتنظيم مهنة المحاماة.
يحدد نص تنظيمي شروط تقييد باقي المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود.
يجب أن يتم توقيع العقد
والتأشير على جميع صفحاته من الأطراف ومن الجهة التي حررته.
يتم تصحيح الإمضاءات
بالنسبة للعقود المحررة من طرف المحامي لدى رئيس كتابة الضبط للمحكمة الابتدائية التي يمارس المحامي بدائرتها.
الباب الثاني
- الملكية المشتركة
الفرع الأول
اتحاد الملاك المشتركين
المادة 13
ينشأ بقوة القانون بين جميع الملاك المشتركين في ملكية عقارات
مقسمة إلى شقق وطبقات ومحلات كما هو منصوص على ذلك في المادة الأولى من هذا القانون اتحاد للملاك، يمثل
جميع الملاك
المشتركين،ويتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي يكون الغرض منه الحفاظ على العقار وإدارة
الأجزاء المشتركة.
ويحق لاتحاد الملاك التقاضي
ولو ضد أحد الملاك المشتركين.
يدير اتحاد الملاك جمع عام ويسيره وكيل للاتحاد.
يسأل اتحاد الملاك عن
الأضرار التي تنتج عن إهمال في تسيير الأجزاء المشتركة أو صيانتها. كما
يسأل عما يقوم به من إصلاحات للبناء أو أعمال للحفاظ عليه.
يحق لاتحاد الملاك الرجوع
على الغير المسؤول عن الضرر.
المادة 14
يكون كل مالك مشترك عضوا في اتحاد الملاك بقوة القانون.
ويتعين عليه المشاركة
في أعمال الاتحاد ولاسيما في القرارات التي يتخذها الجمع العام بالتصويت.
يتمتع كل مالك بعدد من الأصوات بحسب حقوقه في جزء العقار المفرز العائد له.
يحدد نظام الملكية المشتركة
عدد الأصوات بالنسبة لكل جزء مفرز.
يمكن للمالك أن يفوض غيره للتصويت نيابة عنة، على أن لا ينوب شخص واحد عن أكثر من مالك واحد، ويكون
هذا التفويض
كتابة.
إذا تعدد ملاك جزء مفرز، وجب عليهم أن يهينوا من يمثلهم لدى الاتحاد.
المادة 15
يتولى الجمع العام تسيير العقار المشترك وفقا للقانون
ولنظام الملكية المشتركة، ويتخذ قرارات يعهد بتنفيذها على وكيل الاتحاد أو عند الاقتضاء إلى مجلس
الاتحاد.
المادة 16
يتعقد أول جمع بمبادرة من أحد الملاك أو أكثر. يتولى الجمع العام
في أول اجتماع يعقده وضع نظام الملكية المشتركة إن لم يكن موجودا أو تعديله عند الاقتضاء، وانتخاب
الجهاز المسير للعقار المشترك وفق لأحكام هذا القانون والنصوص التشريعية الجاري بها العمل.
ويعقد الجمع العام العادي
مرة كل سنة على الأقل. ويمكن عقد جمع عام استثنائي كلما دعت
الضرورة لذلك يدعى إليه جميع الملاك
المشتركين.
يوجه وكيل الاتحاد دعوة انعقاد الجمع العام العادي أو الاستثنائي يتضمن مشروع جدول الأعمال.
المادة 17
يحدد نظام الملكية المشتركة الصلاحيات المخولة للجمع العام
والقواعد التي تنظم سيره وفقا لأحكام هذا القانون.
ينتخب الجمع العام في كل اجتماع من بين أعضائه رئيسا لتسيير أشغاله، ويعين كاتبا
لتحرير محضر الاجتماع
ويتداول في القضايا المدرجة في جدول أعماله بعد المصادقة عليه.
المادة 18
يتخذ الجمع العام القرارات والتدابير
المتعلقة بتطبيق نظام الملكية المشتركة وبصفة عامة تلك الخاصة بتسيير العقار المشتركة ملكيته بالأغلبية
المطلقة لأصوات الملاك المشتركين
الحاضرين أو الممثلين ما لم ينص على خلاف ذلك في نظام الملكية المشتركة.
وإذا لم يتوفر نصاب نصف أصوات الملاك المشتركين في الاجتماع الأول يتم في أجل ثلاثين يوما انعقاد
جمع عام ثان تتخذ
فيه القرارات بالأغلبية المطلقة للأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين.
المادة 19
يعين الجمع العام بالأغلبية المطلقة لأصوات الملاك
المشتركين الحاضرين أو الممثلين وكيلا
للاتحاد ونائبا له من بينهم.
يمكن تعيين وكيل الاتحاد
من غير الملاك المشتركين بنفس الأغلبية، ويجوز أن يكون شخصا ذاتيا أو معنويا يمارس تسيير العقارات كمهنة حرة.
وإذا تعذر تعيين وكيل
الاتحاد ونائبه، يقوم بالتعيين المذكور رئيس المحكمة الابتدائية بناء
على طلب واحد أو أكثر من الملاك المشتركين، بعد إعلامهم جميعا وسماع أقوال الحاضرين منهم.
يحدد الجمع العام أتعاب وكيل
الاتحاد وأجرته عند الاقتضاء، وإلا فيحددها الأمر القضائي
الصادر بتعيينه.
يعين الوكيل ونائبه لمدة
سنتين قابلة للتجديد.
يعين الجمع العام عند
الاقتضاء أعضاء مجلس الاتحاد.
ويتم عزل وكيل الاتحاد أو نائبه أو هما معا بنفس الأغلبية المنصوص عليها في الفقرتين الأولى
والثانية من هذه المادة.
المادة 20
يتولى الجمع العام لاتحاد الملاك:
- اتخاذ القارات والتدابير التي من شأنها
الحفاظ على سلامة العقار المشترك وصيانته والحفاظ عليه وضمان الانتفاع به وكذا على أمن سكانه
وطمأنينته؛
- تسيير الأجزاء المشتركة
باتخاذ الإجراءات المناسبة للحفاظ على سلامة مستعمليها وضمان حسن الانتفاع بها
والحفاظ على جمالية العقار ورونقه؛
- تعيين وكيل الاتحاد ونائبه
وعزلهما؛
- تعيين ممثل اتحاد
الملاك لدى مجلس الاتحاد المشار إليه في المادة 31 بعده؛
- منح إذن التقاضي لوكيل الاتحاد أو
للأغيار؛
- تفويض اتخاذ بعض
الإجراءات لوكيل الاتحاد أو للأغيار؛
- المصادقة على الميزانية
الاتحاد وتحديد التكاليف والحد الأقصى للنفقات وعلى الرصيد المالي الخاص لتحمل
أشغال الصيانة الكبرى.
المادة 21
يشترط أن تتوافر أغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك
المشتركين ليبت الجمع العام في المسائل التالية:
- وضع نظام الملكية المشتركة
إن لم يكن موجودا أو تعديله عند الاقتضاء لاسيما فيما يخص الأجزاء المشتركة
وشروط الانتفاع بها واستعمالها؛
- إدخال تحسينات على العقار
كاستبدال أو إضافة أداة أو أكثر من أدوات التجهيز واتخاذ ما يلزم لتسير تنقل الأشخاص المعاقين؛
- تعيين حارس البناية
وعزله وتحديد شروط عمله وكذا توفير محل لإقامته؛
- مراجعة توزيع التكاليف
المشتركة المنصوص عليها في المادة
37 من هذا القانون بسبب تغيير الغرض المخصص له جزء أو
أكثر من الأجزاء
المفرزة؛
- الترخيص لبعض الملاك المشتركة بإنجاز
أشغال على نفقتهم تمس الأجزاء المشتركة أو المظهر الخارجي للعقار، دون المساس بالغرض الذي خصص
له العقار أصلا؛
- القيام بأشغال الصيانة
الكبرى؛
- تثبيت هوائيات وصحون جماعية
وكل معدات أو تجهيزات
مماثلة؛
- اتخاذ الإجراءات التي من شانها ضمان
أمن السكان وممتلكاتهم، وذلك بإبرام تأمين مشترك لدرء كل الأخطار.
المادة 22
يشترط إجماع الملاك في اتخاذ القرارات الآتية :
- تشييد مبنى جديد أو تعلية
مبنى موجود أو إحداث أجزاء مفرزة للاستعمال الخاص؛
- إبرام التصرفات الرامية إما لتفويت
جزء من العقار وإما لاكتساب حقوق عقارية، شريطة ومخصصة للارتفاق المتعلق به؛
-بناء أو إعداد محلات للاستعمال
المشترك؛
تفويت حق التعلية أو إعداد أماكن جديدة لإقامة بنايات جديدة؛
-القيام بأشغال تؤدي إلى تغيير
في الأجزاء المشتركة.
المادة 23
لا يمكن للجمع العام بأي حال من الأحوال أن يلزم أحد الملاك
المشتركين بتغيير تخصيص الأجزاء
المفرزة أو شروط استعمالها والانتفاع بها.
المادة 24
يصوت الجمع العام للملاك المشتركين كل سنة على ميزانية تقديرية
لتحمل النفقات الجارية المتعلقة بصيانة الأجزاء والتجهيزات المشتركة للعقار وضمان سيرها وإدارتها وعلى
رصيد مالي خاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى. ولهذه الغاية، ينعقد الجمع العام داخل أجل ستة أشهر يبتدئ
من اليوم الأخير من السنة المحاسبية السابقة.
يؤدي الملاك المشتركون للاتحاد مساهمات مالية لتمويل الميزانية المصوت عليها. ويمكن
للجمع العام أن
يحدد المقدار وكيفية الأداء.
وتصبح المساهمة مستحقة
ابتداء من اليوم الأول لكل ثلاثة أشهر أو ابتداء من اليوم الأول
للمدة التي يحددها الجمع العام.
تنجز حسابات الاتحاد التي
تشمل الميزانية التقديرية والتكاليف والعائدات برسم السنة
المالية والوضعية المالية وكذا ملاحق الميزانية التقديرية وفقا لقواعد محاسبية خاصة تحدد بنص
تنظيمي. ويتم تقديم هذه الحسابات
مقارنة مع حسابات السنة المنصرمة المصادق عليها.
يتم تقييد تكاليف وعائدات
الاتحاد المنصوص عليها في البيان المحاسبي بمجرد التزام الاتحاد بها
ولو لم يتم تسديدها أو بمجرد توصله بالعائدات. ويتم تصفية الالتزام عن
طريق التسديد.
المادة 25
في حالة عدم أداء المساهمة المستحقة في المادة 24 أعلاه عند حلول
أجلها، تصبح باقي المساهمات المنصوص عليها في نفس المادة والتي لم يحل أجلها بعد مستحقة فورا، بعد
إنذار المعني بالأمر برسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل بقيت دون جدوى، لما يزيد عن ثلاثين (30) يوما
ابتداء من اليوم الموالي لليوم الأول
لتبليغ الرسالة المضمونة إلى موطن المرسل إليه.
يمكن لرئيس المحكمة
الابتدائية، بعد إثبات تصويت الجمع العام لاتحاد الملاك المشتركين على
الميزانية التقديرية والتحقق من انصرام الأجل أن يصدر أمرا بأداء المساهمات المستحقة ويكون هذا
الأمر مشمولا بالنفاذ المعجل رغم
الطعن فيه بالاستئناف.
المادة 26
تناط بوكيل الاتحاد على وجه الخصوص المهام التالية:
- تنفيذ مقتضيات نظام الملكية
المشتركة الموكول إليه القيام بها؛
- تنفيذ مقررات الجمع العام ما لم
يتقرر إسنادها لمجلس الاتحاد أو للمالك أو للأغيار؛
- السهر على حسن استعمال الأجزاء
المشتركة وذلك بصيانتها وحراسة المداخل الرئيسية للعقار والمرافق المشتركة؛
- القيام بالإصلاحات الاستعجالية
ولو تلقائيا؛
- تحضير مشروع ميزانية الاتحاد قصد عرضه
على الجمع العام للتصويت عليه؛
- تحصيل مساهمات الملاك المشتركين
في التكاليف مقابل وصل؛
- منح وصل للمالك المشترك في
حالة البيع إذا لم تكن عليه ديون تجاه اتحاد الملاك؛
- وضع ميزانية منتظمة
للاتحاد ومسك المحاسبة المتعلقة به والتي تبين فيها الوضعية المالية للاتحاد ولكل مالك مشترك؛
- إشعار الملاك المشتركين
كل ثلاثة أشهر على الأقل بالوضعية المالية للاتحاد؛
- مسك الربا ئد والسجلات الخاصة
بالعقار والاتحاد و تمكين كافة الملاك من الاطلاع عليها ولاسيما قبل انعقاد الجمع العام المخصص جدول
أعماله لفحص الحسابات؛
- القيام بالإجراءات الإدارية
المنوطة أو المفوض له
بإجرائها؛
- تمثيل الاتحاد لدى المحاكم
بإذن خاص من الجمع العام.
المادة 27
يتولى نائب وكيل الاتحاد نفس المهام المنوطة بالوكيل
وذلك في حالة وفاته أو عزله أو استقالته.
يتولى نائب وكيل الاتحاد
مؤقتا نفس المهام إذا امتنع الوكيل القيام بها أو إذا أشعره
الوكيل بتغيبه أو بعدم رغبته في مواصلة مهامه.
في حالة التنازع يجب على
الوكيل ونائبه الرجوع إلى الجمع العام الذي ينعقد بصفة طارئة.
يعتبر وكيل الاتحاد أو نائبه
مسؤولا عن الإخلال بالمهام المنوطة به.
رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية بالمغرب
الصادر بتنفيذ نصه
الظهير الشريف رقم 298.02.1 المؤرخ ب 25 من رجب 1423 (3 اكتوبر 2002)
الباب الأول
أحكام عامة
المادة 1
تسري أحكام هذا القانون على العقارات المبنية المقسمة
إلى شقق أو طبقات أو محلات والمشتركة ملكيتها بين عدة أشخاص والمقسمة إلى
أجزاء يضم كل جزء
منها جزءا مفرزا وحصة في الأجزاء المشتركة.
كما تسري هذه الأحكام على
مجموعات العقارات المبنية وعلى مختلف الإقامات المؤلفة من بنايات
متلاصقة أو منفصلة وبها أجزاء مشتركة مملوكة على الشيوع لمجموع الملاك.
وتسري هذه الأحكام على العقارات سواء أكانت محفظة أو في طور التحفيظ أو غير محفظة.
المادة 2
تعتبر أجزاء مفرزة من العقار الأجزاء المبنية
أو غير المبنية التي يملكها كل واحد من الملاك المشتركين بغرض الانتفاع الشخصي والخاص. وتعتبر
الأجزاء المذكورة خاصا لكل مالك
مشترك.
المادة 3
تعتبر أجزاء مشتركة من العقار الأجزاء المبنية
أو غير المبنية المخصصة للانتفاع والاستعمال من طرف الملاك المشتركين جميعهم أو بعضا منهم.
المادة 4
تعد أجزاء مشتركة:
- الأرض؛
- هيكل العقار والأساسات
والجدران الحاملة له والأقبية مهما كان عمقها؛
- واجهة البناية؛
- السطوح المعدة للاستعمال
المشترك؛
- الدرج والممرات والدهاليز
المعدة للاستعمال
المشترك؛
- مساكن الحراس والبوابين؛
- المداخل والسراديب والمصاعد
المعدة للاستعمال المشترك؛
- الجدران والحواجز الفاصلة
بين شقتين أو محلين؛
- التجهيزات المشتركة بما فيها الأجزاء
التابعة لها والتي تمر عبر الأجزاء المفرزة؛
- المخازن والمداخن ومنافذ
التهوية المعدة للاستعمال المشترك.
وتعد كذلك أجزاء مشتركة ما لم ينص على ذلك في سندات الملكية أو في حالة وجود تعارض بينها:
- الغماءات والشرفات غير المعدة أصلا
للاستعمال الشخصي؛
- الساحات والحدائق؛
- المحلات المعدة
للاستعمال الجماعي.
وبصفة عامة كل جزء يعتبر
مشتركا، أو تقتضي طبيعة العقار أن يكون مخصصا للاستعمال المشترك.
المادة 5
تعد حقوقا تابعة للأجزاء المشتركة:
- الحق في تعلية
البناء؛
- الحق في إحداث أبنية جديدة
في الساحات أو الحدائق أو في سراديبها؛
- الحق في الحفر.
وذلك مع مراعاة أحكام
المادتين 22 و44 من هذا القانون.
المادة 6
يحدد النصيب الشائع لكل مالك في الأجزاء
المشتركة على أساس مساحة الجزء المفرز العائد له بالنسبة إلى مجموع مساحة الأجزاء المفرزة في العقار
حين إقامة الملكية المشتركة ، ما لم ينص على خلاف ذلك في عقود الملكية.
المادة 7
لا يجوز أن تكون الأجزاء المشتركة والحقوق التابعة لها محلا للقسمة
بين الملاك المشتركين جميعهم أو بعضا منهم، أو موضوع بيع جبري بمعزل عن الأجزاء المفرزة. كما لا يجوز
لأي مالك مشترك أن يتصرف في نصيبه المفرز أو تأجيره أو رهنه بمعزل عن الجزء الشائع العائد له.
المادة 8
يوضع نظام للملكية المشتركة لكل بناء مشترك خاضع لأحكام هذا القانون.
يلزم المالك الأصلي أو الملاك المشتركون باتفاق فيما بينهم بوضع نظام للملكية المشتركة، مع
وجوب التقيد بأحكام
هذا القانون لاسيما المادتان 9 و51 منه. ويجب أن تسلم نسخة منه لكل مالك مشترك.
في غياب نظام للملكية المشتركة، يتم تطبيق نظام نموذجي للملكية المشتركة يحدد بنص تنظيمي.
يمكن للملاك المشتركين التنصيص على شروط خاصة أوالتزامات معينة في نظام الملكية المشتركة مع
مراعاة أحكام الفقرة
الثانية أعلاه.
المادة 9
يتضمن نظام الملكية المشتركة لزاما ما يلي:
- الغرض المعدة له أجزاء
العقار المفرزة والمشركة وشروط استعمالها؛
- القواعد المتعلقة بإدارة
الأجزاء المشتركة وحق الانتفاع المتعلق بها؛
- قواعد تسيير اتحاد الملاك
وعقد الجمع العام ، ومعايير تعيين وكيل الاتحاد ونائبه وعند الاقتضاء مجلس
الاتحاد. غير أن هذا المقتضى الأخير
غير إلزامي إذا كان عدد الملاك المشتركين أقل من ثمانية؛
- توزيع الحصص الشائعة التي
تنوب كل جزء مفرز في الأجزاء المشتركة؛
- يعتبر باطلا كل شرط في نظام
الملكية المشتركة يفرض قيودا على حقوق الملاك المشتركين في الأجزاء المفرزة لكل واحد منهم، باستثناء ما
يتعلق بتخصيص العقار المشترك وبخصوصياته وموقعه.
المادة 10
يجب أن ترفق بنظام الملكية المشتركة ابتداء من
تاريخ دخول هذا القانون حيز التنفيذ التصاميم المعمارية والطبوغرافية المصادق عليها التي تحدد
الأجزاء المفرزة والمشتركة.
المادة 11
يجب أن يودع ويقيد نظام الملكية المشتركة الخاص بالعقارات
المحفظة بمرفقاته وسائر التعديلات التي قد تلحقه وفقا للقانون بالمحافظة على الأملاك العقارية
التي يقع بدائرة
نفوذها العقار المعني.
ويضاف لزاما إلى عقد شراء
جزء العقار نظير من نظام الملكية المشتركة والوثائق المرفقة
به ويشار في عقد الشراء إلى أن المشتري قد اطلع على مقتضيات نظام الملكية المشتركة والوثائق
المرفقة به.
إذا كان العقار غير محفظ،
يودع نظام الملكية المشتركة والتعديلات التي قد تلحقه لدى كتابة
الضبط بالمحكمة الابتدائية الواقع العقار بدائرة نفوذها.
المادة 12
يجب أن تحرر جميع التصرفات المتعلقة بنقل
الملكية المشتركة أو إنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو محرر
ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف
مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود
وذلك تحت طائلة البطلان.
يحدد وزير العدل سنويا لائحة بأسماء المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود.
يقيد باللائحة المحامون
المقبولون للترافع أمام المجلس الأعلى طبقا للفصل 34 من الظهير
الشريف رقم 1.93.162 الصادر في 22 ربيع الأول 1414 (10 سبتمبر 1993) المعتبر
بمثابة قانون يتعلق بتنظيم مهنة المحاماة.
يحدد نص تنظيمي شروط تقييد باقي المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود.
يجب أن يتم توقيع العقد
والتأشير على جميع صفحاته من الأطراف ومن الجهة التي حررته.
يتم تصحيح الإمضاءات
بالنسبة للعقود المحررة من طرف المحامي لدى رئيس كتابة الضبط للمحكمة الابتدائية التي يمارس المحامي بدائرتها.
الباب الثاني
- الملكية المشتركة
الفرع الأول
اتحاد الملاك المشتركين
المادة 13
ينشأ بقوة القانون بين جميع الملاك المشتركين في ملكية عقارات
مقسمة إلى شقق وطبقات ومحلات كما هو منصوص على ذلك في المادة الأولى من هذا القانون اتحاد للملاك، يمثل
جميع الملاك
المشتركين،ويتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي يكون الغرض منه الحفاظ على العقار وإدارة
الأجزاء المشتركة.
ويحق لاتحاد الملاك التقاضي
ولو ضد أحد الملاك المشتركين.
يدير اتحاد الملاك جمع عام ويسيره وكيل للاتحاد.
يسأل اتحاد الملاك عن
الأضرار التي تنتج عن إهمال في تسيير الأجزاء المشتركة أو صيانتها. كما
يسأل عما يقوم به من إصلاحات للبناء أو أعمال للحفاظ عليه.
يحق لاتحاد الملاك الرجوع
على الغير المسؤول عن الضرر.
المادة 14
يكون كل مالك مشترك عضوا في اتحاد الملاك بقوة القانون.
ويتعين عليه المشاركة
في أعمال الاتحاد ولاسيما في القرارات التي يتخذها الجمع العام بالتصويت.
يتمتع كل مالك بعدد من الأصوات بحسب حقوقه في جزء العقار المفرز العائد له.
يحدد نظام الملكية المشتركة
عدد الأصوات بالنسبة لكل جزء مفرز.
يمكن للمالك أن يفوض غيره للتصويت نيابة عنة، على أن لا ينوب شخص واحد عن أكثر من مالك واحد، ويكون
هذا التفويض
كتابة.
إذا تعدد ملاك جزء مفرز، وجب عليهم أن يهينوا من يمثلهم لدى الاتحاد.
المادة 15
يتولى الجمع العام تسيير العقار المشترك وفقا للقانون
ولنظام الملكية المشتركة، ويتخذ قرارات يعهد بتنفيذها على وكيل الاتحاد أو عند الاقتضاء إلى مجلس
الاتحاد.
المادة 16
يتعقد أول جمع بمبادرة من أحد الملاك أو أكثر. يتولى الجمع العام
في أول اجتماع يعقده وضع نظام الملكية المشتركة إن لم يكن موجودا أو تعديله عند الاقتضاء، وانتخاب
الجهاز المسير للعقار المشترك وفق لأحكام هذا القانون والنصوص التشريعية الجاري بها العمل.
ويعقد الجمع العام العادي
مرة كل سنة على الأقل. ويمكن عقد جمع عام استثنائي كلما دعت
الضرورة لذلك يدعى إليه جميع الملاك
المشتركين.
يوجه وكيل الاتحاد دعوة انعقاد الجمع العام العادي أو الاستثنائي يتضمن مشروع جدول الأعمال.
المادة 17
يحدد نظام الملكية المشتركة الصلاحيات المخولة للجمع العام
والقواعد التي تنظم سيره وفقا لأحكام هذا القانون.
ينتخب الجمع العام في كل اجتماع من بين أعضائه رئيسا لتسيير أشغاله، ويعين كاتبا
لتحرير محضر الاجتماع
ويتداول في القضايا المدرجة في جدول أعماله بعد المصادقة عليه.
المادة 18
يتخذ الجمع العام القرارات والتدابير
المتعلقة بتطبيق نظام الملكية المشتركة وبصفة عامة تلك الخاصة بتسيير العقار المشتركة ملكيته بالأغلبية
المطلقة لأصوات الملاك المشتركين
الحاضرين أو الممثلين ما لم ينص على خلاف ذلك في نظام الملكية المشتركة.
وإذا لم يتوفر نصاب نصف أصوات الملاك المشتركين في الاجتماع الأول يتم في أجل ثلاثين يوما انعقاد
جمع عام ثان تتخذ
فيه القرارات بالأغلبية المطلقة للأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين.
المادة 19
يعين الجمع العام بالأغلبية المطلقة لأصوات الملاك
المشتركين الحاضرين أو الممثلين وكيلا
للاتحاد ونائبا له من بينهم.
يمكن تعيين وكيل الاتحاد
من غير الملاك المشتركين بنفس الأغلبية، ويجوز أن يكون شخصا ذاتيا أو معنويا يمارس تسيير العقارات كمهنة حرة.
وإذا تعذر تعيين وكيل
الاتحاد ونائبه، يقوم بالتعيين المذكور رئيس المحكمة الابتدائية بناء
على طلب واحد أو أكثر من الملاك المشتركين، بعد إعلامهم جميعا وسماع أقوال الحاضرين منهم.
يحدد الجمع العام أتعاب وكيل
الاتحاد وأجرته عند الاقتضاء، وإلا فيحددها الأمر القضائي
الصادر بتعيينه.
يعين الوكيل ونائبه لمدة
سنتين قابلة للتجديد.
يعين الجمع العام عند
الاقتضاء أعضاء مجلس الاتحاد.
ويتم عزل وكيل الاتحاد أو نائبه أو هما معا بنفس الأغلبية المنصوص عليها في الفقرتين الأولى
والثانية من هذه المادة.
المادة 20
يتولى الجمع العام لاتحاد الملاك:
- اتخاذ القارات والتدابير التي من شأنها
الحفاظ على سلامة العقار المشترك وصيانته والحفاظ عليه وضمان الانتفاع به وكذا على أمن سكانه
وطمأنينته؛
- تسيير الأجزاء المشتركة
باتخاذ الإجراءات المناسبة للحفاظ على سلامة مستعمليها وضمان حسن الانتفاع بها
والحفاظ على جمالية العقار ورونقه؛
- تعيين وكيل الاتحاد ونائبه
وعزلهما؛
- تعيين ممثل اتحاد
الملاك لدى مجلس الاتحاد المشار إليه في المادة 31 بعده؛
- منح إذن التقاضي لوكيل الاتحاد أو
للأغيار؛
- تفويض اتخاذ بعض
الإجراءات لوكيل الاتحاد أو للأغيار؛
- المصادقة على الميزانية
الاتحاد وتحديد التكاليف والحد الأقصى للنفقات وعلى الرصيد المالي الخاص لتحمل
أشغال الصيانة الكبرى.
المادة 21
يشترط أن تتوافر أغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك
المشتركين ليبت الجمع العام في المسائل التالية:
- وضع نظام الملكية المشتركة
إن لم يكن موجودا أو تعديله عند الاقتضاء لاسيما فيما يخص الأجزاء المشتركة
وشروط الانتفاع بها واستعمالها؛
- إدخال تحسينات على العقار
كاستبدال أو إضافة أداة أو أكثر من أدوات التجهيز واتخاذ ما يلزم لتسير تنقل الأشخاص المعاقين؛
- تعيين حارس البناية
وعزله وتحديد شروط عمله وكذا توفير محل لإقامته؛
- مراجعة توزيع التكاليف
المشتركة المنصوص عليها في المادة
37 من هذا القانون بسبب تغيير الغرض المخصص له جزء أو
أكثر من الأجزاء
المفرزة؛
- الترخيص لبعض الملاك المشتركة بإنجاز
أشغال على نفقتهم تمس الأجزاء المشتركة أو المظهر الخارجي للعقار، دون المساس بالغرض الذي خصص
له العقار أصلا؛
- القيام بأشغال الصيانة
الكبرى؛
- تثبيت هوائيات وصحون جماعية
وكل معدات أو تجهيزات
مماثلة؛
- اتخاذ الإجراءات التي من شانها ضمان
أمن السكان وممتلكاتهم، وذلك بإبرام تأمين مشترك لدرء كل الأخطار.
المادة 22
يشترط إجماع الملاك في اتخاذ القرارات الآتية :
- تشييد مبنى جديد أو تعلية
مبنى موجود أو إحداث أجزاء مفرزة للاستعمال الخاص؛
- إبرام التصرفات الرامية إما لتفويت
جزء من العقار وإما لاكتساب حقوق عقارية، شريطة ومخصصة للارتفاق المتعلق به؛
-بناء أو إعداد محلات للاستعمال
المشترك؛
تفويت حق التعلية أو إعداد أماكن جديدة لإقامة بنايات جديدة؛
-القيام بأشغال تؤدي إلى تغيير
في الأجزاء المشتركة.
المادة 23
لا يمكن للجمع العام بأي حال من الأحوال أن يلزم أحد الملاك
المشتركين بتغيير تخصيص الأجزاء
المفرزة أو شروط استعمالها والانتفاع بها.
المادة 24
يصوت الجمع العام للملاك المشتركين كل سنة على ميزانية تقديرية
لتحمل النفقات الجارية المتعلقة بصيانة الأجزاء والتجهيزات المشتركة للعقار وضمان سيرها وإدارتها وعلى
رصيد مالي خاص لتحمل أشغال الصيانة الكبرى. ولهذه الغاية، ينعقد الجمع العام داخل أجل ستة أشهر يبتدئ
من اليوم الأخير من السنة المحاسبية السابقة.
يؤدي الملاك المشتركون للاتحاد مساهمات مالية لتمويل الميزانية المصوت عليها. ويمكن
للجمع العام أن
يحدد المقدار وكيفية الأداء.
وتصبح المساهمة مستحقة
ابتداء من اليوم الأول لكل ثلاثة أشهر أو ابتداء من اليوم الأول
للمدة التي يحددها الجمع العام.
تنجز حسابات الاتحاد التي
تشمل الميزانية التقديرية والتكاليف والعائدات برسم السنة
المالية والوضعية المالية وكذا ملاحق الميزانية التقديرية وفقا لقواعد محاسبية خاصة تحدد بنص
تنظيمي. ويتم تقديم هذه الحسابات
مقارنة مع حسابات السنة المنصرمة المصادق عليها.
يتم تقييد تكاليف وعائدات
الاتحاد المنصوص عليها في البيان المحاسبي بمجرد التزام الاتحاد بها
ولو لم يتم تسديدها أو بمجرد توصله بالعائدات. ويتم تصفية الالتزام عن
طريق التسديد.
المادة 25
في حالة عدم أداء المساهمة المستحقة في المادة 24 أعلاه عند حلول
أجلها، تصبح باقي المساهمات المنصوص عليها في نفس المادة والتي لم يحل أجلها بعد مستحقة فورا، بعد
إنذار المعني بالأمر برسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل بقيت دون جدوى، لما يزيد عن ثلاثين (30) يوما
ابتداء من اليوم الموالي لليوم الأول
لتبليغ الرسالة المضمونة إلى موطن المرسل إليه.
يمكن لرئيس المحكمة
الابتدائية، بعد إثبات تصويت الجمع العام لاتحاد الملاك المشتركين على
الميزانية التقديرية والتحقق من انصرام الأجل أن يصدر أمرا بأداء المساهمات المستحقة ويكون هذا
الأمر مشمولا بالنفاذ المعجل رغم
الطعن فيه بالاستئناف.
المادة 26
تناط بوكيل الاتحاد على وجه الخصوص المهام التالية:
- تنفيذ مقتضيات نظام الملكية
المشتركة الموكول إليه القيام بها؛
- تنفيذ مقررات الجمع العام ما لم
يتقرر إسنادها لمجلس الاتحاد أو للمالك أو للأغيار؛
- السهر على حسن استعمال الأجزاء
المشتركة وذلك بصيانتها وحراسة المداخل الرئيسية للعقار والمرافق المشتركة؛
- القيام بالإصلاحات الاستعجالية
ولو تلقائيا؛
- تحضير مشروع ميزانية الاتحاد قصد عرضه
على الجمع العام للتصويت عليه؛
- تحصيل مساهمات الملاك المشتركين
في التكاليف مقابل وصل؛
- منح وصل للمالك المشترك في
حالة البيع إذا لم تكن عليه ديون تجاه اتحاد الملاك؛
- وضع ميزانية منتظمة
للاتحاد ومسك المحاسبة المتعلقة به والتي تبين فيها الوضعية المالية للاتحاد ولكل مالك مشترك؛
- إشعار الملاك المشتركين
كل ثلاثة أشهر على الأقل بالوضعية المالية للاتحاد؛
- مسك الربا ئد والسجلات الخاصة
بالعقار والاتحاد و تمكين كافة الملاك من الاطلاع عليها ولاسيما قبل انعقاد الجمع العام المخصص جدول
أعماله لفحص الحسابات؛
- القيام بالإجراءات الإدارية
المنوطة أو المفوض له
بإجرائها؛
- تمثيل الاتحاد لدى المحاكم
بإذن خاص من الجمع العام.
المادة 27
يتولى نائب وكيل الاتحاد نفس المهام المنوطة بالوكيل
وذلك في حالة وفاته أو عزله أو استقالته.
يتولى نائب وكيل الاتحاد
مؤقتا نفس المهام إذا امتنع الوكيل القيام بها أو إذا أشعره
الوكيل بتغيبه أو بعدم رغبته في مواصلة مهامه.
في حالة التنازع يجب على
الوكيل ونائبه الرجوع إلى الجمع العام الذي ينعقد بصفة طارئة.
يعتبر وكيل الاتحاد أو نائبه
مسؤولا عن الإخلال بالمهام المنوطة به.
الخميس سبتمبر 08, 2016 10:34 am من طرف د.خالد محمود
» "خواطر "يا حبيبتي
الجمعة أبريل 08, 2016 8:25 am من طرف د.خالد محمود
» خواطر "يا حياتي "
الجمعة أبريل 08, 2016 8:15 am من طرف د.خالد محمود
» الطريق الى الجنة
الأحد مارس 06, 2016 4:19 pm من طرف د.خالد محمود
» الحديث الاول من الأربعين النووية "الاخلاص والنية "
الأحد مارس 06, 2016 4:02 pm من طرف د.خالد محمود
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
الأربعاء سبتمبر 16, 2015 1:04 am من طرف معهد تيب توب للتدريب
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
الأربعاء سبتمبر 16, 2015 1:04 am من طرف معهد تيب توب للتدريب
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
الأربعاء سبتمبر 16, 2015 1:04 am من طرف معهد تيب توب للتدريب
» البرنامج التدريبي أكتوبر - نوفمبر - ديسمبر 2015
الأربعاء سبتمبر 16, 2015 1:03 am من طرف معهد تيب توب للتدريب